上周五，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）報價超預(yù)期下調(diào)，對市場影響幾何？

5月20日，最新一期LPR報價出爐：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。正如市場預(yù)期，LPR利率調(diào)降了，但超出意料的是，這次單獨下調(diào)了5年期以上LPR利率，且下調(diào)幅度達(dá)15個基點（BP）。

此舉被市場視為央行給房地產(chǎn)市場單獨“開小灶”。對此，有市場觀點稱，在5年期以上LPR下調(diào)的情況下，存量按揭房貸成本也下調(diào)，有助于減輕存量購房者按揭還款負(fù)擔(dān)，提振消費需求；另外，有房者可能因此降低提前還貸動力，提高持股意愿，尤其是持有股息率在5%以上的股票。

5年期以上LPR的大手筆調(diào)降，刺激A股、港股和匯率等中國資產(chǎn)大漲。A股市場表現(xiàn)上，截至5月20日收盤，滬指漲1.6%，收復(fù)3100點；深成指漲1.82%；創(chuàng)業(yè)板指漲1.69%；港股市場也有明顯反彈，恒生指數(shù)漲約3%，恒生科技指數(shù)漲4.7%。

截至5月20日16:30，在岸人民幣對美元收盤報6.6740，較上一交易日上漲938個基點，周內(nèi)漲1090個基點。更值得一提的是，截至收盤，離岸人民幣和在岸人民幣的價差也收窄到42個基點。

從更廣泛的層面看，LPR的下調(diào)不僅對房市有影響，也將影響各行各業(yè)，惠及更多主體。作為中長期貸款定價的參考，5年期以上LPR降低有助于促進(jìn)中長期貸款企穩(wěn)回升，提振企業(yè)融資需求。

如何影響樓市

作為房貸定價的錨，對于購房者而言，在加點基數(shù)不變的情況下，5年期以上LPR利率的下調(diào)將減少房貸支出。接受第一財經(jīng)采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，這意味著支持剛需住房需求金融政策力度有所加大；另一方面，隨著5年期以上LPR的調(diào)整，存量按揭房貸成本也下調(diào)，有助于減輕存量購房者按揭還款負(fù)擔(dān)，提振消費需求。

自2019年8月LPR改革以來，5年期以上LPR下調(diào)4次，從4.85%降至4.6%，此次調(diào)整后進(jìn)一步降至4.45%。

業(yè)內(nèi)專家對記者表示，與企業(yè)貸款不同，個人住房貸款期限長，目前99%以上的個人住房貸款利率與5年期以上LPR掛鉤。

近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，將全國層面新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR調(diào)整為LPR-20BP，二套住房貸款利率下限保持LPR+60BP。

業(yè)內(nèi)專家稱，此次調(diào)整后，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達(dá)首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下調(diào)，有助于落實中央政治局會議精神，支持剛性和改善性住房需求，減輕居民房貸利息壓力，穩(wěn)定投資、消費和宏觀經(jīng)濟基本盤，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2019年LPR改革完成后，所有新發(fā)放、存量商業(yè)性個人住房貸款利率均以相應(yīng)期限LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式后，新的房貸全部采用LPR定價模式，存量房貸也從2020年下半年起開始批量進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

業(yè)內(nèi)專家表示，本次LPR調(diào)整對新發(fā)放和存量個人住房貸款均會產(chǎn)生影響。對于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，利率將立即下調(diào)15個基點，疊加央行、銀保監(jiān)會5月15日將全國新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限從LPR調(diào)整為LPR-20BP，新申請住房貸款的居民家庭將迎來雙重利好，購買二套房的居民家庭也能從中獲益。

該專家還表示，對于存量商業(yè)性個人住房貸款，也將在購房人與商業(yè)銀行合同約定的利率重定價日后下調(diào)15個基點。按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少支出約45元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約1.6萬元。

不過，還需注意的是，按照國內(nèi)房貸利率的區(qū)域特點，最終各地方銀行機構(gòu)是否落地實施還存在不確定性。而且在實際情況中，第一財經(jīng)記者了解到，不同銀行也會根據(jù)貸款人的資質(zhì)、當(dāng)時外部環(huán)境等對加點基數(shù)做出不同調(diào)整。

但對于銀行來說，相比其他資產(chǎn)，住房按揭貸款仍屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存在加大投放的動力。民生銀行首席研究員溫彬分析稱，4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，反映出居民的購房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，總體上會降低購房成本，有助于滿足居民的合理購房需求和促進(jìn)消費。

光大銀行宏觀分析師周茂華也對記者表示，5年期以上LPR報價利率下調(diào)，直接利好制造業(yè)與房地產(chǎn)，市場信心逐步回暖，年內(nèi)房地產(chǎn)與制造業(yè)復(fù)蘇加快將帶動國內(nèi)消費和投資反彈，內(nèi)需動能有望穩(wěn)步恢復(fù)。

LPR緣何非對稱降息

事實上，市場對于本次5年期以上LPR大幅下調(diào)較為意外。LPR由兩部分組成，即公開市場操作利率與加點，其中公開市場操作利率主要指中期借貸便利（MLF）利率。一般而言，MLF如果未變，LPR難以變動。而本月5年期以上LPR調(diào)降，為2019年LPR新機制以來第一次。

“著眼于激發(fā)市場主體信貸需求，穩(wěn)住樓市運行，當(dāng)前推動企業(yè)和居民貸款利率下降的迫切性很高。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示，更為重要的是，受貨幣政策邊際向?qū)捦苿樱@段時間以銀行同業(yè)存單收益率為代表的市場利率大幅下行，加上近期監(jiān)管層在著力降低銀行存款成本，因此報價行下調(diào)LPR報價的動力明顯增強，最終帶動5月5年期LPR報價打破常規(guī)下調(diào)。

而之所以5年期LPR報價下調(diào)15個基點，而1年期LPR報價保持不動，在業(yè)內(nèi)人士看來，這可能緣于當(dāng)前企業(yè)貸款利率已處于改革開放四十多年以來的最低點，而居民房貸利率仍然處于較高水平；而且，年初以來盡管房地產(chǎn)金融環(huán)境在持續(xù)回暖，但受疫情及行業(yè)本身運行規(guī)律等因素影響，樓市下滑勢頭仍在延續(xù)，對宏觀經(jīng)濟的拖累效應(yīng)正在加大。

其中，1~4月房地產(chǎn)投資增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，社會消費品零售總額中的涉房消費持續(xù)處于負(fù)增長狀態(tài)。由此，繼5月15日央行宣布下調(diào)首套房房貸利率下限20個基點后，5月主要針對居民房貸的5年期LPR報價也下調(diào)15個基點，表明當(dāng)前政策面對樓市的定向降息正在加碼，意在遏制房地產(chǎn)下滑勢頭。

周茂華也對記者表示，本次單獨調(diào)降5年期LPR利率，且幅度超預(yù)期，主要是三方面原因：一是，近幾個月實體經(jīng)濟中長期貸款需求偏弱，引導(dǎo)金融機構(gòu)降低中長期貸款利率成本，提振實體經(jīng)濟融資需求；二是，近幾個月國內(nèi)房地產(chǎn)復(fù)蘇不理想，5年期報價利率下降有助于降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)運行；三是，此前央行穩(wěn)增長政策靠前發(fā)力，降準(zhǔn)央行結(jié)存利潤依法上繳、專項再貸款、優(yōu)化存款利率等，為銀行提供長期限、低成本資金，為銀行金融機構(gòu)降低中長期貸款利率成本營造良好條件。

未來仍有調(diào)降空間

作為中長期貸款定價的參考，5年期以上LPR的下調(diào)也有助于提振企業(yè)融資需求。4月企業(yè)部門票據(jù)融資加快增長，而中長期貸款增長乏力，反映出融資需求不足。而隨著利率調(diào)降，將降低中長期融資成本，有助于幫助企業(yè)盡快扭轉(zhuǎn)預(yù)期、提振信心，加快完成復(fù)工復(fù)產(chǎn)，從而促進(jìn)經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員、招聯(lián)金融首席研究員董希淼也對記者表示，當(dāng)前，1年期LPR已經(jīng)較低（1年期MLF操作利率為2.85%，點差85個基點），下降空間本已不大；而降低5年期以上LPR，可推動降低企業(yè)中長期貸款利率，提振企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)、擴大投資的意愿和能力，從一季度和4月金融數(shù)據(jù)看，企業(yè)中長期貸款增速緩慢是較為突出的問題；同時，推動降低居民住房貸款負(fù)擔(dān)。

在匯率方面，“5年期LPR意外大降15個基點，提振了市場的風(fēng)險情緒，也提振了人民幣。”某外資行外匯交易員告訴記者，“預(yù)計后續(xù)要繼續(xù)觀察外資流出情況、出口沖擊對貿(mào)易順差的潛在影響，以及美元的后續(xù)強度。我們認(rèn)為美元/人民幣可能會走出W形。”

在此次LPR調(diào)整后，展望未來，多數(shù)市場觀點認(rèn)為，LPR仍有下調(diào)空間。

中信證券首席策略師秦培景團隊分析稱，5月20日央行下調(diào)5年期以上LPR15個基點，標(biāo)志著本輪密集落地的穩(wěn)增長政策進(jìn)入發(fā)力期，貨幣政策的重心從松貨幣轉(zhuǎn)向?qū)捫庞茫A(yù)計今年剩下時間里還有降準(zhǔn)和LPR降息空間。

王青分析，2021年四季度以來市場對美聯(lián)儲政策收緊預(yù)期已較為充分，美聯(lián)儲也先后啟動加息和減碼購債，但這并未影響中國央行去年12月和今年4月兩度降準(zhǔn)及今年1月降息。由此，若6月乃至下半年早些時候降準(zhǔn)降息持續(xù)落地，LPR報價還會有一定幅度的下調(diào)空間。這也將帶動企業(yè)貸款利率和居民房貸利率更大幅度下降。

溫彬也表示，當(dāng)前全球通脹高位波動，主要經(jīng)濟體貨幣政策加快收緊，國際形勢更趨復(fù)雜多變。下一階段，預(yù)計貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進(jìn)經(jīng)濟加快企穩(wěn)回升，運行在合理區(qū)間。

標(biāo)簽： 房貸利率