2022年以來，受多地疫情反復(fù)、期房項目停工、住房需求動能減弱等因素影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的挑戰(zhàn)，不斷出臺的調(diào)控政策何時明顯生效？明年房地產(chǎn)市場是否有望復(fù)蘇，業(yè)內(nèi)議論紛紛。

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12月7日，行業(yè)第三方機構(gòu)中指研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2022總結(jié)&2023展望》，對今年的房地產(chǎn)市場做出總結(jié)、對未來行業(yè)走勢進(jìn)行展望。

報告顯示，2022年我國房地產(chǎn)政策進(jìn)入全面寬松周期，監(jiān)管部門、地方政府多次出臺利好政策，全年已有超300省市（縣）出臺政策近千條，發(fā)布數(shù)量達(dá)到近年峰值，對需求端政策的優(yōu)化頻發(fā)，多地房貸利率達(dá)歷史低位。

尤其是進(jìn)入11月以來，多個監(jiān)管部門接連釋放重磅利好，“金融16條”允許房企債務(wù)展期并加大對房企融資支持力度，“第二支箭”、“第三支箭”接連落地，政策整體呈現(xiàn)出落地快、范圍廣、規(guī)模大的特點。

不過，因居民購房觀望情緒仍較重，政策傳導(dǎo)尚需時間，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。今年前11月，中指監(jiān)控的百城新建住宅價格累計上漲0.06%，為2015年以來同期最低水平，百城二手住宅價格累計下跌0.55%。

從房價環(huán)比變動來看，截至今年11月，百城新建住宅價格已連續(xù)5個月環(huán)比下跌，超半數(shù)城市房價環(huán)比下跌；百城二手住宅價格已連續(xù)7個月環(huán)比下跌，四分之三城市價格環(huán)比下跌，市場下行壓力加大。

房價不斷上漲的預(yù)期不再，居民的購房動能也有所減弱。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1～10月，全國商品房銷售面積11.1億平方米，同比下降22.3%，商品房銷售額10.9萬億元，同比下降26.1%。

中指研究院表示，截至10月末，50個代表城市可售面積處在相對高位，出清周期為16.9個月，較2021年末延長3.1個月，其中三四線代表城市出清周期為20.9個月，市場庫存去化壓力較大。

展望2023年，因宏觀環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)的穩(wěn)定性愈加重要。該機構(gòu)預(yù)計，未來我國財政、貨幣政策仍將持續(xù)發(fā)力并保持寬松基調(diào)，助力經(jīng)濟(jì)運行在合理區(qū)間。隨著各項穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策顯效發(fā)力，經(jīng)濟(jì)運行有望逐步恢復(fù)。

地產(chǎn)調(diào)控將堅持“房住不炒”基調(diào)不變，但供需兩端政策力度有望加強，核心一二線城市特別是核心二線城市，限購等政策優(yōu)化空間較大；企業(yè)合理融資需求將繼續(xù)得到支持，房企融資鏈條有望進(jìn)一步暢通；“保交樓”仍然是側(cè)重點，專項借款及配套資金加快落地，有望取得更多實質(zhì)性進(jìn)展，促進(jìn)購房者預(yù)期好轉(zhuǎn)。

在此背景下，中指研究院預(yù)計，2023年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價趨穩(wěn)，新開工面積調(diào)整態(tài)勢難改，投資或繼續(xù)下行”的特點。

報告稱，樂觀情形下，全國商品房銷售面積有望實現(xiàn)正增長，但在中長期住房需求釋放動能減弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房銷售面積或與2022年基本持平；悲觀情形下，市場預(yù)期和信心修復(fù)不明顯，商品房銷售面積繼續(xù)回落，降幅或在3.6%左右。

房價方面，受企業(yè)降價促銷、二手房掛牌量增加等因素制約，短期房價下跌態(tài)勢難改。不過，核心一二線城市市場有望恢復(fù)預(yù)期、優(yōu)質(zhì)項目逐漸入市，將對銷售均價產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動，全年商品房銷售均價有望逐漸趨穩(wěn)；多數(shù)三四線城市房價或延續(xù)下行態(tài)勢。

中指研究院認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)市場仍將處于“去庫存”階段，房企短期應(yīng)抓住融資通道，最大限度補充流動性；隨著核心二線城市優(yōu)化調(diào)控政策、防疫形勢好轉(zhuǎn)，核心城市市場或率先企穩(wěn)，房企應(yīng)積極營銷加速回款，恢復(fù)“造血”功能，優(yōu)選城市、優(yōu)選項目、實現(xiàn)換倉，通過深耕價值城市穿越行業(yè)周期。

資料來源：中指研究院《中國房地產(chǎn)市場2022總結(jié)&2023展望》

標(biāo)簽： 2023年樓市