正在推進(jìn)境外債務(wù)重組事宜的合景泰富（01813.HK）和龍光（03380.HK）兩家內(nèi)地民營房企，似乎遭遇了來自李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)（01113.HK）的商戰(zhàn)奇襲。

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有知情人士向第一財經(jīng)爆料稱，長江實(shí)業(yè)已與匯豐接觸，希望接手合景泰富與龍光合伙開發(fā)的香港“凱玥”項目相應(yīng)債權(quán)，該筆債權(quán)是由匯豐、渣打等銀團(tuán)所持有的約102億抵押貸款。雖然債權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于商業(yè)行為，但合景泰富和龍光正在推進(jìn)境外的債務(wù)重組，兩家公司均擔(dān)心長江實(shí)業(yè)的突然介入，會導(dǎo)致相關(guān)重組工作出現(xiàn)新的阻滯。

龍光與合景泰富相關(guān)人士均向第一財經(jīng)表示，“凱玥”的債權(quán)亦在兩家公司計劃重組的范疇之內(nèi)，如果此刻該債權(quán)被銀團(tuán)轉(zhuǎn)讓給長實(shí)集團(tuán)，公司擔(dān)心長實(shí)會反對債務(wù)重組，逼迫項目走上拍賣轉(zhuǎn)讓之路，最終導(dǎo)致項目易主。但由于債權(quán)在銀團(tuán)手中，合景泰富和龍光眼下均沒有能力贖回，即便長實(shí)要接手“凱玥”的債權(quán)，兩家公司似乎并沒有什么太好的辦法去阻止該交易的發(fā)生。

長江實(shí)業(yè)作為香港老牌開發(fā)商，接手“凱玥”債權(quán)的醉翁之意是什么？對此，第一財經(jīng)向長江實(shí)業(yè)求證，但截至發(fā)稿，該集團(tuán)未作任何回應(yīng)。

300億項目爭奪

“凱玥”項目位于香港仔及鴨脷洲利南道66號，背靠玉桂山，面向大海，屬于名副其實(shí)的海景房，是龍光進(jìn)入香港市場的第一個項目。2017年2月，龍光、合景泰富聯(lián)合體以168.55億港元中標(biāo)“凱玥”項目地塊，成為彼時香港成交總價最高的單幅地塊，在寸土寸金的香港來說，“凱玥”地塊的價格也并不低，成交樓面價達(dá)17.67萬元/平方米。

時隔六年，“凱玥”項目終于在2023年1月首次對外出售，項目推售的住宅共295套，主要為三房、四房戶型。按照該項目67.3萬平方英尺的總銷售面積，5萬港元/平方英尺的單價計算，該項目的估值折合人民幣約307億元。

不過，這個地王項目的銷售回款速度并沒有想象中那么快。中原地產(chǎn)平臺顯示，截至目前，“凱玥”項目僅賣出3套房源，銷售回款共人民幣4.88億元。“主要還是水土不服，開發(fā)商對市場了解不夠充分。”中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫對第一財經(jīng)表示，“凱玥”當(dāng)時拿地價格較高，因此銷售的定價也比較高，而項目又存在周邊配套不成熟的缺陷，再加上房產(chǎn)中介擔(dān)心收不到傭金，銷售渠道的推廣的力度也明顯不足，從而導(dǎo)致項目銷售去化較為緩慢。

銷售去化不理想，并沒有讓兩家開發(fā)商想要放棄，相反，對于合景泰富和龍光而言，這個位于香港的巨無霸項目，屬于集團(tuán)擁有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在兩家公司與債券人的債務(wù)重組談判中，被視作重要的底層資產(chǎn)之一。

此前，龍光與合景泰富曾以雙方聯(lián)合開發(fā)的“凱玥”項目為抵押，向匯豐、渣打在內(nèi)的銀團(tuán)貸款了102億港元，用于項目開發(fā)，2022年以來，龍光與合景泰富相繼債務(wù)違約，102億港元的抵押貸款也被納入境外債務(wù)重組范圍內(nèi)，以期獲得銀行展期。

但近期卻有關(guān)于長江實(shí)業(yè)計劃接手“凱玥”債權(quán)的消息在金融圈子里不脛而走，讓該項目乃至龍光和合景泰富各自的債務(wù)重組出現(xiàn)了新的不確定因素。

知情人士向第一財經(jīng)透露，長江實(shí)業(yè)已經(jīng)與銀團(tuán)代表之一的匯豐方面取得聯(lián)系，希望接手“凱玥”的這筆債權(quán)，目前，銀團(tuán)成員的態(tài)度還不得而知。

潛在的威脅

從銀團(tuán)的角度看，合景泰富和龍光是計劃將“凱玥”這筆債務(wù)打包展期，如果長江實(shí)業(yè)能夠一次性將這筆債務(wù)接過去，于金融機(jī)構(gòu)而言，這確實(shí)不失為一個可以提前兌現(xiàn)全身而退的機(jī)會。

但從龍光和合景泰富的角度來看，這項交易如果成功，可能會將原本就困難重重的公司陷入更大的困境之中。

一位合景泰富的內(nèi)部人士向第一財經(jīng)透露，截至目前，“凱玥”的貸款利息一直是正常兌付的，但公司正在推進(jìn)境外整體債務(wù)重組，“凱玥”的債權(quán)亦會在重組范圍內(nèi)，這時候長實(shí)突然接手，會不會給整體的債務(wù)重組帶來什么變數(shù)，這是公司比較擔(dān)心的。

合景泰富與龍光的憂慮不足為奇，從過去多家房企完成境外債務(wù)重組的經(jīng)驗來看，銀團(tuán)等金融機(jī)構(gòu)多半會同意展期，然而長江實(shí)業(yè)則不同，它本身就是實(shí)力不容小覷的開發(fā)商，一旦接過“凱玥”這個地王項目的債權(quán)之后，下一步行動會不會是爭奪項目的控制權(quán)呢？

協(xié)縱管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對第一財經(jīng)表示，如果長實(shí)集團(tuán)拿到了這筆抵押貸款的債權(quán)，實(shí)際上就意味著長實(shí)集團(tuán)有能力變相控制被抵押的項目，“相當(dāng)于把‘凱玥’項目買了，剩下的細(xì)節(jié)要跟原來的股東談”。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜亦表示，擁有“凱玥”項目的貸款債權(quán)，實(shí)際上意味著擁有了債權(quán)所包含的本息收益權(quán)、抵質(zhì)押權(quán)、以及由此衍生的項目公司參與權(quán)、債權(quán)重組、債轉(zhuǎn)股機(jī)會的考量等。擁有貸款債權(quán)之后，接盤方一般不會采取強(qiáng)硬的資產(chǎn)處置措施，而是會通過談判轉(zhuǎn)讓的方式獲得該項目，這雖然在法律層面不存在問題，但是在商業(yè)倫理層面顯然是不妥的，商業(yè)操作上有趁人之危的嫌疑。

“除了項目可能會被迫易主，更讓合景泰富和龍光擔(dān)憂的是，長實(shí)集團(tuán)半途攪局可能會導(dǎo)致境外債務(wù)重組的整體談判遇阻。”上述知情人士對第一財經(jīng)表示，目前龍光與合景泰富的境外債務(wù)重組處于談判的重要階段，“凱玥”屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，是兩家企業(yè)在境外債務(wù)重組談判中的重要增信項目，如果長實(shí)集團(tuán)最終成功接過該項目抵押貸款的債權(quán)，“凱玥”項目很可能會被剔除到債務(wù)重組的增信項目之外，這將大大削弱兩家公司的底層資產(chǎn)規(guī)模，畢竟，“凱玥”的估值達(dá)到300億左右。如果因為“凱玥”債權(quán)易主導(dǎo)致境外債務(wù)重組失敗，會相應(yīng)影響到公司的正常經(jīng)營，讓保交付等工作無法如期達(dá)成。

資料顯示，龍光和合景泰富均是已經(jīng)公開爆雷的房企，目前，兩家公司都在積極推動各自的債務(wù)展期或重組工作。

2022年上半年開始，龍光集團(tuán)多筆境內(nèi)債券尋求展期，當(dāng)年12月，該集團(tuán)境內(nèi)債券全部獲得展期，一直到2024年12月不會有到期的境內(nèi)債券；境外債務(wù)方面，2022年8月，龍光集團(tuán)宣布暫停支付多筆境外債務(wù)的到期利息，隨后啟動境外整體債務(wù)管理方案，截至目前，境外債務(wù)重組還處于談判階段。

合景泰富則在2022年9月首次公開債務(wù)展期，對一年內(nèi)到期的3筆美元債進(jìn)行交換要約和同意征求。2023年5月，合景泰富上述交換要約的債券沒能如期兌付相應(yīng)的本金和利息，正式債務(wù)違約，集團(tuán)開始尋求境外債的全面解決方案。

對比之下，作為李嘉誠創(chuàng)辦的香港老牌房企，長實(shí)集團(tuán)的業(yè)務(wù)保持了較好的業(yè)績，2022年實(shí)現(xiàn)營收563.4億港元，同比下滑9.26%；股東應(yīng)占溢利216.8億港元，同比增長2.08%。在國內(nèi)一眾房企面臨增收不增利困境，凈利潤只有個位數(shù)的2022年，長實(shí)集團(tuán)的銷售凈利潤率高達(dá)38.98%。

值得一提的是，在我國大部分房企高歌猛進(jìn)加杠桿做大規(guī)模的房地產(chǎn)周期中，長實(shí)集團(tuán)卻保持了謹(jǐn)慎的杠桿策略，2015年以來，長實(shí)集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在30%左右，2022年年末，該集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率只有23.53%。2021年以來，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場下行，曾經(jīng)高杠桿擴(kuò)張的房企紛紛陷入債務(wù)危機(jī)，相比之下，經(jīng)營穩(wěn)定、資金充足的長實(shí)集團(tuán)則獲得了逆周期的資產(chǎn)收并購機(jī)會。

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