樓市回暖的信號在越來越多的城市出現。北京、上海、廣州、南京、合肥等多城的到訪帶看、項目成交等數據均有明顯修復，多位房地產業內人士也向記者表示感受到了市場的回暖。

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中達證券研報數據顯示，2月份以來，42個主要城市新房銷售保持正增長的態勢，周度新房成交皆環比上漲。國家統計局的數據也顯示，1月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數明顯增加。

第三方研究機構克而瑞指出，結合70城房價和近期市場變化來看，前期寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市初現復蘇跡象。但對于這輪回暖，業內較多抱以謹慎樂觀的態度，多位受訪人士認為，盡管當前市場復蘇信號較強，持續性仍有待觀察。縱觀2023年整體的市場走勢，業內仍保持看好，市場普遍預計所在城市銷售2023年會穩中有增。

“樓市復蘇一般會歷經四個階段，先是來訪和帶看量增加，然后是去化率提升，之后是存庫下降、供應量提升，最后是價格預期上升并進入上漲循環。”西政資本認為，目前，樓市主要處于復蘇的第一階段。

新房價格指數近1年來首次止跌

樓市行情改善的消息傳到了三線小城，在上海工作的小馨被家長催著買房。不過，開啟了看房模式的她近兩周看上的兩套二手房，都在兩三天后被中介通知已經成交出售。

2月16日，記者走訪上海市場時從某大型連鎖中介機構的閔行一門店處了解到，最近上海二手房成交有了明顯回升，“上個周日，僅我們一家公司在上海的成交量就有300多套。”

同樣的情況也發生在華南。“有朋友上上周看的一套房子，上周有人加價50萬買了。”總部在深圳的某房企人士告訴記者，其公司在深圳龍華的一個順銷項目“一天賣了十多套”。

二線城市的回溫亦明顯。記者近日在南京市場走訪時發現，不少項目的售樓處來客不斷成交也明顯上漲。某央企開發商南京營銷總告訴記者，2月份以來，其手中項目的來訪量達到了1月時的3-4倍，成交有約2-3倍的增長，“如果跟2022年的峰值相比，當前的成交也達到了2倍左右。”

“最近江北項目在工作日的成交有時能沖到3000萬，周末翻倍。而去年下半年的時候，可能一天都沒有成交。”該營銷總透露，去年下半年頗為慘淡的青島市場近來也恢復明顯，“有的盤一天能賣近20套。”

蘇州一項目銷售經理告訴記者，近來市場回暖確實較為明顯，不論是年前積累的客源還是年初的新增的，看房的積極性都有提高。另據蘇州當地的地產分析師提供的數據顯示，2月上旬，蘇州市區的周度認購套數分別超過了500套、660套，是1月份周度認購水平的3倍多。

據平安證券調研顯示，春節后合肥市場的不少項目來訪上升，越秀旗下一項目周末來訪近200組，平時來訪超過20組，另有項目計劃加推不到100套，已獲得近400人認籌；無錫一項目在2月銷售接近40套，相當于過去1個月流速，每周接待來訪超400組。

總部在華南的一家TOP20房企內部人士也表示近來有感受到市場的暖意。據其提供的市場調研信息顯示，2月上旬的深莞市場穩中向好，佛山臨廣市場熱度提升；江蘇高能級城市如南京、蘇州、無錫等城市提升很快，揚州、徐州正常回升；中西部城市主城依然保持熱度。

從全國范圍的數據來看，樓市出現了筑底回升的跡象。根據中達證券研報數據顯示，2月份過去的三周里，其監測的42個主要城市新房銷售保持正增長的態勢，成交面積環比漲幅分別為1181%、19%、14%。

房價也有止跌的趨勢。據國家統計局數據，2023年1月，70個大中城市新房銷售價格環比上漲的城市有36個，較上月增加21個；上海、合肥環比漲幅為0.7%，領跑全國；寧波、成都緊隨其后，環比上漲0.6%。整體來看，一線城市新房價格環比上漲0.2%，二線城市新房價格環比上漲0.1%，三線城市新房價格環比降幅收窄。

國盛證券研報指出，這是自2022年2月以來，70城新房價格指數環比首次止跌，部分一二線城市新房銷售出現小幅復蘇，三線城市環比降幅縮窄，主要受益于疫情管控放松后，近期各地接連出臺刺激經濟、提振信心等政策。

上半年市場仍在修復中

盡管一派熱鬧景象，但業內普遍認為當前樓市處于爬坡階段。

在國盛證券跟蹤的30個城市中，2023年以來的7周里，新房累計成交同比為正的城市僅有10個，一線城市中則只有北京同比增長約5%。“本周30個樣本城市成交接近300萬平方米，但也僅是去年10-11月平均水平。”該機構認為，新房銷售量能依然不足。

近來回暖勢頭強勁的南京，過去7周累計成交同比仍有45%的降幅。有南京房地產業內人士分析，當前市場有較為明顯的人氣回升、成交量放大，但新房、二手房仍存在以價換量的情況，預計今年上半年將會是去庫存的階段。

活躍的上海二手房市場也還在恢復中。上述上海中介人士透露，目前其所在公司平臺上掛牌的二手房數量約有12萬套，與春節前差別并不大。

上海中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，2月份的成交量大約在1.3萬套，尚未達到2萬套的“冷熱線”水平，房價不具備反彈的動力。據了解，近來不少房源是以掛牌價93折-95折的價格成交。

事實上，業內對此番樓市回暖的信心并不充分，多位受訪業內人士認為當下的市場表現主要來自此前長時間積壓的需求，疫情管控放松后，人員流動恢復，短期內需求集中釋放，存在后勁不足的可能。

有蘇州當地的市場人士直言，現階段的市場情況不太好判斷，目前的這波熱度與年前積累、年初造勢有一定關系。某華東房企內部人士也表示，市場情況還需要再觀察，“看看傳統的三月小陽春能否如期到來”。

華泰證券近日發布的一則研報顯示，目前除了部分來訪明顯回升的城市，也有部分表現較為平淡的二三線城市，如寧波、金華等，而紹興等城市則是短暫回暖后又回落至低迷狀態。同時，二線城市兩周成交量修復尚未傳導至房價。市場普遍對所在城市持謹慎樂觀態度，預計上半年更多還是在修復階段。

億翰智庫研究總監于小雨向記者分析，目前需求端存在三方面的問題，使得市場熱度的持續性暫無強有力支撐。

“市場持續修復的關鍵在于經濟持續向好，目前向好預期不斷增加，但就業形勢、投資意愿等并沒有出現明顯扭轉，需求端購買力的持續修復還需要時間。同時，短期房價上行的壓力仍較大，基于對房屋的保值和增值觀念，房價的調整影響購房意愿。”于小雨指出，對項目能否交付的擔憂雖然正在通過“保交樓”相關支持政策緩解，但解決項目交付難題是需要時間周期的。整體而言，需求端購買力與購買意愿存疑，市場熱度的持續性有待觀察。

克而瑞也認為，前期寬松政策和低房貸政策確實使得一部分城市初現復蘇跡象，但復蘇是局部而非全面的，持續性是脆弱的、尚且存疑的，底部修復過程也較為緩慢，短期內市場仍需要溫和的政策保駕護航，一些壓力城市寬松政策也有進一步加碼的必要。

近來，許多城市也在不斷放松樓市政策，包括揚州、惠州、長沙等城市調整了限購、限售、首付比例等政策。另據貝殼研究院，2月百城首套主流利率再創2019年以來新低，有17城首套房貸利率回調至4%以內。

謹慎之余，業內仍對2023年整體的市場走勢表示看好。“市場普遍預計所在城市銷售2023年會穩中有增，如克而瑞預期南京或能在2022年基礎上有10%-20%的增長等。”華泰證券上述研報稱。

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