面對規(guī)模龐大、流動性待提升的二手房市場，官方祭出了一則重磅新規(guī)。

【資料圖】

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，就二手房中介費過高、明碼標(biāo)價、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費等問題提出具體要求。

《意見》明確，經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成，鼓勵按成交價高服務(wù)費率低原則分檔定價，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費，不得混合標(biāo)價和捆綁收費等。

我國房產(chǎn)交易中介費到底高不高？這個問題在業(yè)內(nèi)一直有爭議。從絕對費率來看，美國、日本等國家的費率達到6%，中國大陸平均不到2%；但現(xiàn)實生活中，在一線城市買套房，動輒還要付出數(shù)十萬甚至幾十萬成本，這對購房者來說仍是一筆不小的支出。

目前來看，監(jiān)管意在從房屋成交價入手，主張價格越高、服務(wù)費率越低，并引導(dǎo)買賣雙方共同承擔(dān)費用；同時加強中介行業(yè)的規(guī)范性，減少亂收費、不透明等交易亂象。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這對引導(dǎo)中介行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展、鞏固今年以來的樓市回溫效果，都有重要意義。

圖片攝影：任玉明

合理降低、分檔定價、雙邊收費

房產(chǎn)交易的流程復(fù)雜繁瑣，涉及看房、貸款等各種環(huán)節(jié)，但二手房交易中介費如何定價，一直是房地產(chǎn)行業(yè)的爭議焦點。5月8日，兩部門聯(lián)合發(fā)文，提出中介收費新規(guī)則。

《意見》首先明確，經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù)，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)指代辦貸款等額外服務(wù)，每項服務(wù)可以單獨提供。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員規(guī)模持續(xù)擴大，服務(wù)內(nèi)容不斷拓展，但部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標(biāo)價、捆綁收費、濫用客戶個人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。

“明確基本服務(wù)和延伸服務(wù)，這是重大變化，基本服務(wù)的經(jīng)紀(jì)費用必須承擔(dān)，而額外服務(wù)，比如擔(dān)保、贖樓甚至為優(yōu)先獲取房源、客源的推廣費等不是必然的。”李宇嘉稱。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，延伸服務(wù)將是未來值得探索的新領(lǐng)域，利好中介行業(yè)探索服務(wù)“新菜單”。

明確房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的含義后，新政從三個角度入手，重塑房產(chǎn)中介收費規(guī)則。

首先，鼓勵按成交價高、服務(wù)費率低原則分檔定價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場供求關(guān)系等協(xié)商確定。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，鼓勵分檔定價模式，成交價格越高，中介費率越低，這對于高總價房屋產(chǎn)品有一定利好。此外，由于高房價，中國的中介費一直位于較高水平，而中介費由買家單獨支付，雙邊收費模式有利于降低購房成本，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，新政明確，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。這里最大的亮點在于要引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費用，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益的保護。目前已有城市、公司在實行雙邊收費。

其次，不得混合標(biāo)價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，并向交易當(dāng)事人出具收費清單。

再者，嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費。具有市場支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺，不得強制要求加入平臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)實行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自主決定收費標(biāo)準(zhǔn)。

王小嬙認(rèn)為，國內(nèi)二手房大約90%通過經(jīng)紀(jì)公司成交，新房交易對經(jīng)紀(jì)公司的依賴性也在提高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房產(chǎn)交易中起著越來越重要的作用。以往出現(xiàn)過黑中介惡意提高房價，利用房源客源優(yōu)勢收取過高費用、未明碼標(biāo)價等問題，加大購房者購房壓力，規(guī)范管理對房地產(chǎn)市場正常運行起著舉足輕重的作用。在新政指引下，未來中介的發(fā)展模式也有待探索。

降低房屋流通中間成本

在房地產(chǎn)穩(wěn)發(fā)展的重要階段，針對中介行業(yè)新規(guī)被祭出，具有極強的現(xiàn)實背景及意義。

李宇嘉認(rèn)為，居民買房等大宗交易民生屬性較強，但交易成本高、交易周期長、具有非常強的專業(yè)性，居民往往訴諸于中介來完成。但很多中介利用信息不對稱，將非必要的收費夾帶在里面，比如過橋融資，按揭費、擔(dān)保費等等，造成居民額外的負(fù)擔(dān)，一些服務(wù)事項還未明碼標(biāo)價。

“去年以來，國家多次提出促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，滿足剛需和改善型需求。當(dāng)居民對房價預(yù)期不再那么樂觀，對交易成本比較敏感時，交易周期、交易成本就成為阻礙市場良性循環(huán)的最大障礙。”李宇嘉稱，進入存量時代，要盤活存量、帶動增量，就要降低制度性交易成本。

當(dāng)下，購房者一旦要買房，不僅要面對大城市較高的房價，還有交易稅費、中介費等支出。在現(xiàn)實層面，房費、稅費是剛性固定支出，而中介費收取空間則存有爭議。不少中介機構(gòu)認(rèn)為，中國屬于中介費率較低的國家；另一邊，購房者認(rèn)為中介的帶看代辦服務(wù)，不值那筆中介費。

空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，從事實層面看，不同國家的中介費率存在非常顯著的差異。美國、日本、中國臺灣的費率達到6%，屬于高費率國家或地區(qū)；阿根廷5%、德國4%、加拿大3%，屬于中等費率國家；英國和澳大利亞2%、中國香港2%、中國大陸平均不到2%。

從實際情況來看，我國不同城市中介收費還有差異。一般而言，一二線城市中房屋交易中介收費標(biāo)準(zhǔn)大概在成交價的2%～3%。以鏈家為例，北京市場中介費包括居間代理費為總房款的2.2%+代辦服務(wù)費（名為交易保障服務(wù)費）為總房款的0.5%，全部由買家支付。

因一線城市房價較高，上述中介費已經(jīng)是一筆不小的支出。此外，在更下沉的市場中，中介收費則更加不規(guī)范、內(nèi)卷，有中介盲目降低費率拉客、也有中介隱形加價欺瞞消費者。

楊現(xiàn)領(lǐng)曾稱，南昌屬于費率折扣比較嚴(yán)重的市場，名義費率超過2.5%，幾大頭部品牌的平均實收費率只有1.2%，小中介實收費率水平更低。因加盟主導(dǎo)，經(jīng)紀(jì)人和店東不在服務(wù)品質(zhì)上展開競爭，只在費率上競爭，經(jīng)紀(jì)人月均流失率超過13%，沒有一方獲益，這是最差的行業(yè)生態(tài)。

除了費率高低問題，在收取方式上，全世界多數(shù)國家中介費都是由賣方支付。我國只有極個別城市如菏澤等，中介費由賣方出，其余多數(shù)城市都是買方出，這極大地加重了消費者買房的“感受負(fù)擔(dān)”。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，之所以稱之為“感受負(fù)擔(dān)”，是因為中介費表面上由買方支付，但費用“隱含”在房價里，取決于市場熱度和雙方博弈。“綜合而言，中介行業(yè)只有一個正反饋的恒等式：合理的名義費率+更低的費率折扣+引導(dǎo)性的賣方付傭+經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入門檻。”他表示。

李宇嘉也認(rèn)為，除了嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費，還要明確最低服務(wù)費用及標(biāo)準(zhǔn)，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風(fēng)險隱患大的背景下。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的專業(yè)性很強，如果沒有最低服務(wù)費用，很難吸引專業(yè)人員長期從事這一事業(yè)，最終導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，經(jīng)紀(jì)行業(yè)很難高質(zhì)量發(fā)展。

也有業(yè)內(nèi)人士稱，拋卻費率之爭，中介行業(yè)更重要的問題是“雙邊代理制”，當(dāng)中介一手握著兩家，必然會損害交易中一方的利益。不少發(fā)達國家則主推單邊代理制，中介主要以一方利益為主，這樣會極大減少交易亂象。此前深圳首次引入了“單邊代理”，但該模式仍在探索中。

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