在土地市場分化加劇、房企投資意愿下滑的背景下，哪些城市仍是開發商重兵布局之地？

21日中指研究院發布《2023中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》，綜合考慮人口產業交通、地方政府負債率、外貿依存度以及500強企業數量等指標，對全國297個地級以上城市進行評價。

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報告顯示，2023年北京、上海、深圳和廣州四個一線城市房地產投資吸引力排名位列前四，杭州、成都、南京、蘇州、武漢、西安則依次排在前十行列。

具體城市來看，北上廣深投資吸引力排名保持不變，一線城市投資吸引力優勢明顯；杭州投資吸引力連續6年保持全國第五位；成都、南京、蘇州、武漢、西安經濟及人口規模大，產業優勢明顯，市場需求旺盛，位列6～10位。

再往后看，長沙、重慶、合肥、寧波、青島、濟南、天津、鄭州、佛山和東莞位居第11～20位。其中佛山、東莞分別跌至19、20位；青島、濟南排名較上年分別躍升2位、4位；鄭州投資吸引力排名下滑至第18位。第21～30位的城市，則分別是無錫、福州、廈門、珠海、溫州、南昌、沈陽、石家莊、泉州、常州。

要衡量一個城市的住房需求空間，首要指標是人口規模和人口質量。2022年末，全國總人口出現60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，生育政策、落戶政策、人才引進政策等也進一步影響著人口的流向。

報告顯示，從人口角度看，2022年長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進一步顯現，長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區、東北地區人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，廣州、深圳人口也由增轉降。

“去年珠三角制造業、外貿等行業整體受疫情影響較大，短期內就業人數減少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區自設立以來首次人口負增長，常住人口減少2萬人。”報告表示。

與此同時，京津冀城市群人口持續縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。中西部地區核心城市人口虹吸效應則持續顯現，西安和貴陽常住人口增量超過10萬，成都人口增加7.6萬人。

報告還從產業經濟及500強企業數量進行了考察，2022年中國新經濟500強企業中，北上深三城企業數量穩居第一梯隊，合計數量達到216家，比例高達43.2%。而無論是新經濟500強，還是中國企業500強，北京企業數量都遙遙領先，遠超其他城市。

從區域層面看，東部地區企業整體經濟實力強、科技水平高，新經濟500強企業數量也占據明顯優勢，企業數量422家，占總數的84.4%，中部和西部地區企業分別為37家和34家，占比分別為7.4%和6.8%，東北企業數量最少，僅有7家，占1.4%。

如果從城市群角度衡量，2022年，五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝）在土地面積僅占11%的情況下，經濟規模在全國占比達53%，常住人口數量占比42%，商品房銷售面積占比48%，房地產開發投資額占比58%。

其中，長三角城市群憑借強大的產業基礎，在疫情的影響下經濟仍保持活力，區域協調程度不斷深化，人口持續增長，城市群內有14個城市位居全國投資吸引力前50。2023年以來該區域市場情緒逐步修復，土拍熱度也帶動房地產市場進一步企穩。

當下，我國房地產行業正在經歷重要的轉折關口。2022年，全國人口總量為14.12億，比上年末減少85萬人，自1962年以來首次出現下降，常住人口城鎮化率達到65.2%。全年出生人口956萬人，出生率為6.77‰，創1949年以來新低。

報告認為，隨著中長期人口規模的回落，新房總量必然迎來下降，不同城市房地產市場分化行情更趨明顯，房企優選城市投資拿地的難度也將進一步上升。

日前國家統計局新聞發言人付凌暉也提到，今年隨著經濟運行逐步恢復到正常軌道，房地產市場也逐步進入常態化恢復運行態勢。從5月份情況看，房地產市場總體平穩，但受多重因素影響，房地產開發建設仍比較低迷，房地產市場還在緩慢恢復。

新環境下房企如何擇機生存，中指研究院表示，企業要優選城市優選板塊，在不確定的市場環境中把握相對確定的市場機會，并不斷提升產品力與服務力。核心一二線城市、長三角和珠三角優勢三四線城市集聚資源能力突出，房地產開發投資潛力較大。

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