預(yù)售制是房地產(chǎn)市場(chǎng)超常規(guī)發(fā)展的催化劑

商品房預(yù)售制度起源于20世紀(jì)50年代的中國(guó)香港，霍英東于1953年創(chuàng)辦的立信置業(yè)有限公司提出預(yù)售樓花（期房）并引入按揭模式，解決了居民住房需求高但儲(chǔ)蓄不足的問題。

(資料圖)

1994年，中國(guó)內(nèi)地因住房需求遠(yuǎn)大于供給，為了支持開發(fā)商加快城鎮(zhèn)住房供應(yīng)，引入了“賣樓花”模式，正式確立了商品房預(yù)售制度，通過(guò)預(yù)售，開發(fā)商拿到了購(gòu)房人的首付款和購(gòu)房人付息的銀行貸款，大幅降低了資金成本，擴(kuò)大了資本杠桿，提高了開發(fā)新樓的速度。

過(guò)去20余年，受益于預(yù)售制和樓房按揭制度，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)以高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運(yùn)作模式飛速發(fā)展。2022年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額13.29萬(wàn)億元，是1999年完成額的33倍，年復(fù)合增速15.7%。2022年，房地產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)7.38萬(wàn)億元，占GDP比重6.1%；如果加上間接拉動(dòng)的上下游行業(yè)增加值總量，占GDP比重為16%左右。

從居民視角分析，1994~2022年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民常住人口由3.42億人增長(zhǎng)至9.21億人，城鎮(zhèn)化率由28.5%上升至65.2%，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由15.7平方米提升至37.5平方米，擴(kuò)大近2.4倍，同樣受益于預(yù)售制，城鎮(zhèn)居民的住房需求得以保障、居住質(zhì)量有所改善。

逐步轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售并優(yōu)化預(yù)售款管理

2022年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中自籌資金占比僅為35%、定金及預(yù)付款占比33%、個(gè)人按揭貸款占比16%、國(guó)內(nèi)貸款占比12%、其他到位資金占比4%，從這個(gè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中65%以上的資金來(lái)自于購(gòu)房人和商業(yè)銀行，一旦房地產(chǎn)企業(yè)“自籌資金”不到位，無(wú)法按照合同期限和質(zhì)量交付房屋，那么購(gòu)房人和銀行將面臨巨大的爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)。

在房?jī)r(jià)不斷上漲的周期，由于樓價(jià)不斷上升，購(gòu)買期房具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，樓盤竣工交付時(shí)不愁滯銷，沒有特殊情況，開發(fā)商都能籌措到足夠的建筑和安裝資金，因此，這種由購(gòu)房人和銀行融資給房地產(chǎn)商蓋樓的模式風(fēng)險(xiǎn)尚還可控。一旦樓市價(jià)格面臨下行趨勢(shì)，未售樓盤出現(xiàn)滯銷風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商“自籌資金”不到位的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大，這種商品房預(yù)售模式的弊端就非常明顯，甚至成為爛尾樓糾紛的根源所在。

近5年來(lái)，隨著一些城市房地產(chǎn)價(jià)格的下行，居民對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期也發(fā)生了相應(yīng)的改變，預(yù)期“房?jī)r(jià)將會(huì)上漲”的比例由2018年6月的36.5%下降至2022年12月的14%，打算增加購(gòu)房支出的占比也由23%下降至16%，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走向的悲觀預(yù)期疊加房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的收緊，大量房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，爛尾樓不斷出現(xiàn)。

期房銷售已經(jīng)成為糾紛之源，逐步提高“一手交錢一手交房”的現(xiàn)房銷售比例是控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的治本之策。

然而，2022年期房在中國(guó)內(nèi)地商品房銷售面積中占82.7%，短期內(nèi)如果完全摒棄預(yù)售制度全面推行現(xiàn)房銷售或很可能誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈危機(jī)，并導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的斷崖式下滑，影響宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度，同時(shí)有可能因新房供應(yīng)驟然減少而推升房?jī)r(jià)。

因此，逐步降低期房銷售比例，提高現(xiàn)房銷售占比并優(yōu)化購(gòu)房人預(yù)付款監(jiān)管制度是控制房地產(chǎn)違約的可行路徑。

中國(guó)香港預(yù)售比例在5成左右 ，美國(guó)的新房銷售中預(yù)售比例在70%~80%，新加坡商品公寓和組屋預(yù)售比例約在90%，然而，相較之下卻鮮有爛尾風(fēng)波，歸因于其完善的預(yù)付款監(jiān)管和質(zhì)量監(jiān)管制度。

中國(guó)香港的預(yù)售條件要求開發(fā)商全數(shù)支付地價(jià)且有能力支付所有建筑費(fèi)（開發(fā)商自籌），預(yù)售資金（等同樓價(jià)5%的定金）通過(guò)信托專戶管理直至確認(rèn)交付后才交于開發(fā)商，且購(gòu)房者在房屋完成建設(shè)并正式交付前才申請(qǐng)按揭貸款。美國(guó)期房銷售制度主要嚴(yán)格遵循雙方合同執(zhí)行，且在交付之前房屋預(yù)售款由第三方（多為住宅交易中的產(chǎn)權(quán)公司）監(jiān)管。

限制銀行對(duì)房貸的追索權(quán)是控制家庭負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的有效措施

目前，國(guó)內(nèi)的預(yù)售制度對(duì)消費(fèi)者不利的方面還體現(xiàn)在銀行對(duì)按揭貸款的追償權(quán)。開發(fā)商在交付土地使用權(quán)出讓金后，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上（其中自籌資僅占35%），就可以開始預(yù)售商品房了，之后開發(fā)商蓋樓所用的資金大部分來(lái)自于預(yù)付款和購(gòu)房人申請(qǐng)的銀行按揭貸款。

購(gòu)房者在正式簽訂購(gòu)房合同后就申請(qǐng)按揭貸款，貸款直接由銀行付給開發(fā)商和銀行、監(jiān)理單位共同監(jiān)管的賬戶，供開發(fā)商分期取用，這筆貸款產(chǎn)生的本金利息由購(gòu)房人支付、貸款的抵押物為預(yù)售的房屋。

按照現(xiàn)有的按揭制度，提供貸款的銀行對(duì)購(gòu)房人的房貸擁有追索權(quán)，即購(gòu)房者對(duì)房貸承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，當(dāng)?shù)盅旱姆课輧r(jià)值不足以清償貸款時(shí),不足部分由債務(wù)人（購(gòu)房者）承擔(dān)。在這種法律框架下，購(gòu)房人一旦斷供，銀行除了沒收并按照司法流程拍賣其房產(chǎn)之外，還有權(quán)追索業(yè)主名下的其他資產(chǎn)來(lái)清償所欠房貸。“房沒了，債還要還”，就是這種無(wú)限追償權(quán)的可能結(jié)果。

征收因?yàn)檫@種購(gòu)房人的無(wú)限連帶責(zé)任，使得銀行往往忽視對(duì)抵押物的貶值風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，只是一味考察貸款人的收入潛力和綜合償債能力。導(dǎo)致一些樓盤爛尾，無(wú)法按期交房，購(gòu)房人仍然不得不繼續(xù)支付房貸本金和利息，或者房屋在拍賣之后不足以清償貸款，購(gòu)房人在失去房子之后，還得以個(gè)人的收入或者變賣其他資產(chǎn)來(lái)償債。

銀行旱澇保收，全部風(fēng)險(xiǎn)都由購(gòu)房人承擔(dān)，容易導(dǎo)致一些收入不穩(wěn)定的家庭過(guò)度負(fù)債，一旦發(fā)生失業(yè)、破產(chǎn)或者其他變故，不僅僅失去抵押的房子，個(gè)人與家庭的正常生活都無(wú)法維持，嚴(yán)重影響社會(huì)的和諧和穩(wěn)定。

因此，建議改革住房抵押貸款的追索權(quán)制度，借鑒海外的非追索權(quán)住房抵押貸款模式，銀行和購(gòu)房人共擔(dān)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生被抵押的房屋發(fā)生爛尾、質(zhì)量不合規(guī)、逾期交房或者購(gòu)房人無(wú)力償還貸款時(shí)，銀行只能拍賣購(gòu)房合同中的抵押房產(chǎn)，若拍賣收入不足清償貸款，則銀行承擔(dān)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

這種無(wú)追索權(quán)的房貸制度改革將會(huì)促使銀行更加謹(jǐn)慎地審核被抵押物（預(yù)售房產(chǎn)）的爛尾及貶值風(fēng)險(xiǎn)，以及購(gòu)房人的償債能力，一方面降低房屋資產(chǎn)的抵押值，避免拍賣金額不足以償債的壞賬風(fēng)險(xiǎn)；另一方面避免購(gòu)房人過(guò)度舉債，控制其家庭負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，把斷供的損失限制于失去所抵押的房子和已經(jīng)支付的房貸本息，斷供之后的個(gè)人家庭正常收支不受斷供事件的影響。

2022年，我國(guó)居民債務(wù)收入比達(dá)143.9%，較2013年近翻出一倍，已經(jīng)高于美國(guó)（101.1%）、德國(guó)(101.5%)和日本（115.4%）。2022年整體居民貸款中的中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款占比高達(dá)62%，而中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款八成以上為住房貸款。2013年以來(lái)，隨著債務(wù)收入比的上升，我國(guó)居民人均消費(fèi)支出同比增速已由2014年的7.5%下跌至2022年的-0.2%。可見房貸造成的過(guò)度舉債已經(jīng)對(duì)居民的日常消費(fèi)能力產(chǎn)生明顯的“擠出效應(yīng)”。

保交樓是手段、保民生是目標(biāo)、保穩(wěn)定是底線。從促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展、降低居民家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、維持社會(huì)穩(wěn)定來(lái)看，不僅要全面完善我國(guó)預(yù)付款監(jiān)管體系，逐步提高現(xiàn)房銷售比例，而且要適時(shí)改革銀行按揭貸款的追償權(quán)模式。

（林采宜系中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng)，張菁系中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院研究員）

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