“我們是一家房產中介公司，承租了二房東的門面，2個月沒有收入實在無力承擔租金，不知能否給予一定的減免，法律是否支持我們的訴求？”

“我們是一家入駐在上海寶山區(qū)月羅公路2255號的企業(yè)，該園區(qū)不是國有土地，還能享受租金減免、或其他幫扶政策嗎？”

隨著上海復工復產的不斷擴圍，第一財經記者從“第一財經抗疫助企平臺”后臺留言了解到，有不少企業(yè)可能面臨著因疫情影響而產生商業(yè)租賃合同糾紛，例如，怎樣的減免租金申請主張可以在法律上得到支持？商業(yè)場所、產業(yè)園區(qū)是否適用？

租金減免如何適用？

“新冠肺炎疫情屬于不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力，這在目前已經沒有爭議了。”20日下午，上海市海華永泰律師事務所高級合伙人葉平律師在由上海市工商聯、第一財經等共同舉辦的“復工復產企業(yè)經營法律實務”線上會表示。

此前，3月底出臺的《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》已明確：承租國有房屋從事生產經營活動的小微企業(yè)和個體工商戶，2022年免除3個月租金，2022年被列為疫情中高風險地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域或因落實防疫要求嚴重影響經營活動的，再免除3個月租金、全年合計免除6個月租金。

那么，對于非國有經營性房屋租賃合同，承租人能否主張減免租金？

上海高院在4月發(fā)布的《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答》（下稱《問答》）規(guī)定，承租非國有房屋用于經營，因疫情或者疫情防控措施，導致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對其明顯不公平的，承租人請求減免租金，延長租期或者延期支付租金的，可以引導當事人參照上海市有關資金減免政策進行協商，調解協商調解不成的，符合民法典第533條情形的，可結合案件的實際情況，根據公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響，導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限的租金的，可視情予以支持。

葉平表示，結合2020年的一則“某貿易公司與非國有企業(yè)房屋租賃糾紛”的案例，法院當時最終判決認為，雖出租人為非國有企業(yè)，但基于公平合理的原則，和貿易公司最終按照50%的比例來結算租金。

那么，企業(yè)能否以“情勢變更”來變更或者解除合同？

葉平表示，《問答》還規(guī)定“疫情或者疫情防控措施致使合同目的無法實現，當事人可以根據民法典第563條相關規(guī)定，主張解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，當事人可以根據民法典第590條相關規(guī)定，主張免責或部分免責”。

但在具體實踐中還要特定看待。結合2020年一則“某旅游企業(yè)以新冠疫情導致損失無法開展經營業(yè)務為由通知出租人解除租賃合同糾紛”為例，葉平表示，此前，出租人事實上已經同意免除該企業(yè)疫情一段時間內的租金、物業(yè)費。

“但法院最終判決認為，新冠疫情給旅游企業(yè)原告造成了一定的經營困難，但該困難并非持續(xù)、不能克服；因此，在出租人已經減免租金的情況下，承租方未就合同繼續(xù)履行付出努力，而于當年5月單方終止合同，是構成違約的。”

葉平進一步表示，一般來說，當不可抗力的影響程度達到合同目的不能實現的，才能夠解除合同，比如，2020年另一則案例中，某公司作為承租人租用商戶開設兒童游樂場，進行盈利是其合同的目的。但疫情期間該公司確因合同目的客觀上無法實現，且在協商無果的情況下提出解除合同，其行為就不構成違約。這在具有特定目的且臨時性的房屋租賃中也適用。

多位律師表示，有企業(yè)會以“情勢變更”來抗辯來達到豁免民事責任的法律效果。但事實上法院會根據疫情發(fā)生時間、發(fā)展期間、嚴重程度、地域范圍等對合同履行的實際影響程度等因素，綜合判斷疫情或者疫情防控措施與合同履行障礙之間的因果關系。

另外，出租人因為疫情防控要求，其房屋給相應部門征用作為隔離場所，承租人是否可以要求減免租金？

比如，2020年疫情期間滬上某餐廳所在的酒店被征用，“法院判決認為，該餐廳若繼續(xù)履行原租賃合同，顯然對于承租人不公平，綜合考慮疫情及出租人酒店被征用對承租人餐廳經營的影響，最終確認免除了該餐廳3個月租金及雇傭管理費。”葉平為此解答。

園區(qū)可適當幫扶企業(yè)

為順利實現復工復產，企業(yè)所在的產業(yè)園區(qū)將如何實施減租免租措施？

上海市海華永泰律師事務所高級合伙人郭元鑫律師告訴記者，根據當下的政策規(guī)定，如果產業(yè)園區(qū)是國有企業(yè)及納入合并報表范圍內下屬企業(yè)的房屋，小微企業(yè)和個體工商戶可適用以進行租金減免；而如果產業(yè)園區(qū)是非國有單位，則鼓勵市場運營主體給予承租方適當租金減免。

那么，對于一些由民營企業(yè)承包運營的產業(yè)園區(qū)（如鎮(zhèn)屬集體所有制），應如何處理減租免租事宜?

郭元鑫表示，存在間接承租情形的，轉租人不享受本次減免政策，相關國有企、事業(yè)單位要確保免租措施要惠及到最終的承租企業(yè)。

“另一種情況，如果產業(yè)園區(qū)的運營方為混合所有制企業(yè)，民營股東本身也屬小微企業(yè)的話，其此前花費數千萬對園區(qū)進行改造，這就不能單純地理解為二房東，也要將他們的情況考慮在內。”

此外，對于純民營園區(qū)或商業(yè)樓宇，企業(yè)要求免租又應該怎樣處理?

郭元鑫告訴記者，這就要根據企業(yè)受疫情影響情況一事一議，相關的措施可以包括延長租期，延期支付，適當減免等。

“比如，有科技型企業(yè)因融資受限且短期內無經營收入擬退租；如果因退租糾紛產生訴訟會兩敗俱傷。為此，產業(yè)園區(qū)可以就企業(yè)是否具有發(fā)展前景和幫扶希望，來協助企業(yè)取得政府補助，拓寬融資渠道，并且適當減免、延緩繳納租金。同時，還可以根據實際情況為企業(yè)調換小面積空間等。”

郭元鑫還建議，我們的經驗來看，從園區(qū)角度，肯定是希望和企業(yè)共同成長。有的園區(qū)的確在運營中投入了大量資金，但由于租賃市場不景氣而租金下滑，一些園區(qū)仍然是持續(xù)虧損的狀態(tài)，可能不愿意完全按照國企標準來進行減免，”因此，企業(yè)與園區(qū)溝通減租免租，也需要適當了解園區(qū)的類型，互相理解才能相互成就。”

標簽： 商業(yè)租賃合同 復工復產 減租免租 產業(yè)園區(qū)