中國的房地產(chǎn)行業(yè)曾是本地化的，各地都有那么幾家靠長期深耕積累口碑的“地頭蛇”型房企，卻在后來的品牌房企全國化大潮中遭遇沖擊，劇烈的市場整合和高利潤空間被壓縮后，很多“地頭蛇”開始冬眠。

現(xiàn)在，在部分城市的土拍中，又出現(xiàn)了那些曾經(jīng)熟悉卻又被淡忘許久的名字，它們正在低調(diào)復(fù)蘇，重新參與房地產(chǎn)市場的洗牌。

蟄伏多年再迎機會

(資料圖)

10月18日，一家叫偉星置業(yè)的房企打敗了保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發(fā)商，以15%溢價率以及滿分競品質(zhì)的條件拿下了合肥肥西一宗宅地。

偉星置業(yè)是何方神圣？從全國范圍來說，它名不見經(jīng)傳，但是在安徽本土它深耕已久。業(yè)內(nèi)普遍認為從2021年開始民營房企拿地較少，各核心城市集中供地時，大部分都是國企和城投在參與，實際上如偉星置業(yè)這樣曾默默無聞的“地頭蛇”房企，正在重新找回自己的主場。

僅從合肥市場來看，2021年之前，偉星置業(yè)在合肥的項目寥寥無幾，但僅2021年一年就在合肥砸下77億元拿下7宗地塊，2022年至今又拿下廬陽、瑤海、高新、肥東、肥西地塊。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，僅今年1-5月，偉星在安徽省的拿地金額就超過42億元。

在今年6月23日合肥第二批集中供地時，38宗地被擺上拍賣席，當時中海、龍湖狂撒保證金，分別報名了13、12宗地，而偉星緊隨其后報名了9宗地塊。

截至目前，偉星置業(yè)在合肥已經(jīng)布局了16個項目。

但是在2021年之前，合肥作為一個熱門二線城市房地產(chǎn)市場，被數(shù)十家全國性房企充分競爭，偉星置業(yè)根本沒有太多機會。

這家房企在大舉進入合肥之前，實際上一直在安徽的蕪湖市和馬鞍山市深耕。

根據(jù)企查查，安徽偉星置業(yè)有限公司的大股東為章卡鵬，他擔任偉星集團董事長兼總裁。章卡鵬是浙江臨海人，1965年出生，曾任臨海市有機玻璃廠廠長，其后自主創(chuàng)業(yè)，偉星集團乘著改革開放東風，打造出服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、水電、金融投資五大產(chǎn)業(yè)，章卡鵬也擁有了兩家上市公司，分別是偉星股份（002003.SZ）和偉星新材（002372.SZ）。

2000年，偉星進入安徽經(jīng)濟強市蕪湖經(jīng)營房地產(chǎn)，第一個項目叫做中西友好花園，經(jīng)過20多年發(fā)展，偉星累計銷售了250多萬平方米的房子，在蕪湖市場的占有率達到了30%，成為安徽省內(nèi)唯一一個在單一城市銷售額能超過百億元的房企。

熬過低谷高調(diào)歸來

重新“殺回來”的地頭蛇型房企，還有上海的寶華集團。

在今年上海的第二輪、第三輪土拍中，寶華集團接連打敗央企摘地，先后競得普陀區(qū)桃浦科技智慧城（W06-1401 單元）037-01地塊以及桃浦科技智慧城W06-1401單元015-01地塊，共耗資近68億元。

而在此之前，這家專注于深耕上海市場的民營房企，已經(jīng)有兩年沒在上海拿地了。上一次公開市場拿地，還要追溯到2020年7月寶華以21億元拿下浦東新區(qū)一宗宅地，這個項目已經(jīng)售罄。也就是說，如果再不積極拿地，寶華在上海快要“無米下鍋”了。

2020年年底，寶華集團還一度陷入行賄丑聞。由寧波市中級人民法院披露的刑事判決書顯示，浙商銀行上海分行原行長顧清良利用職務(wù)便利，幫助開辦房地產(chǎn)公司的浙江老鄉(xiāng)虛構(gòu)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，所涉企業(yè)正是寶華集團。2018年前后，在顧清良購買寶華集團開發(fā)的上海寶華城市之星小區(qū)的房子時，收受寶華集團所送201室樓下一套建筑面積102.81平方米的無產(chǎn)權(quán)證房屋，價值人民幣479.2352萬元。

公開資料顯示，寶華集團的老板高華是浙江人，該企業(yè)前身為建筑施工公司，上世紀90年代末進駐上海，已經(jīng)深耕20余年。如今，土地市場競爭壓力減弱，土地價格也逐步回歸理性，像寶華集團這樣的小型本土房企在度過低谷期后，正在土地市場嶄露頭角。

除了寶華以外，回歸土地市場的小房企還有名聲更不顯的，比如在上海第一輪土拍中斥資20多億的佳運置業(yè)，還有一家叫吉富紳的房企花3.7億元拿下青浦一宗地塊。吉富紳實際上做房地產(chǎn)已經(jīng)20年了，它在上海的投資就只集中在青浦區(qū)，2003年就在青浦區(qū)投資開發(fā)了吉富紳花園，對于這類小房企來說，它只做自己特別熟悉的市場。

與上海市場類似，在杭州也有這樣的本土民營房企拿地表現(xiàn)突出，撇除拿地大戶濱江集團，眾安、金帝等小型房企也終于等來了拿地機會。以眾安集團為例，上半年共耗資48.5億元、拿地7宗，其中6宗都位于杭州，另有一宗位于麗水。

新手殺入，機會猶在

在土地市場中，還有一家特殊的民營房企來勢洶洶，它剛成立不到兩年，卻能率先在上海打響聲勢。

在今年上海2022年二批次集中供地中，上海普陀長風社區(qū)總價63.7億元地塊被民企聯(lián)合體競得，分別是湖北省華融置業(yè)有限公司及惠州奧林匹克花園置業(yè)投資有限公司，其中湖北華融置業(yè)的股東為宸嘉發(fā)展。

宸嘉發(fā)展2020年11月3日成立于香港，內(nèi)地總部位于上海。盡管成立時間非常短，宸嘉發(fā)展在克而瑞《2022上半年房企新增土地貨值排行榜》上卻已經(jīng)排到了第19位，僅半年時間就新增貨值180.9億元，僅次于中交地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)等國資背景老牌房企。

這家房企的實控人是國華人壽董事長劉益謙，除了在公開土地市場拿地，宸嘉發(fā)展還在長沙、深圳、武漢、成都等地大舉收購，其中包括不少已暴雷房企的項目。

“土地市場并非一潭死水，其實有很多對房地產(chǎn)感興趣的老板，他們手上有錢，以前是有錢也沒法往里投，現(xiàn)在他們也在看機會。”華東一家千億房企的內(nèi)部資深人士對第一財經(jīng)表示。

該人士所在房企今年已經(jīng)拿了不少地塊，他表示，公司其實不可能花那么多自有資金去拿地，幾乎每一塊地背后早就談好了資金分配，很多地塊一半以上的資金來源都是外部。“有些老板手中有錢投地產(chǎn)，但是不愿意自己出面，所以站在我們公司背后。”

更有不少過去在激烈土地爭奪中毫無機會的房企，終于看到了一線生機。“以前我們想在杭州、上海搶到一塊地，那真是太難了，前置要求非常高，現(xiàn)在我們公司好像很受歡迎，其實前幾年根本連上海土拍的門檻都摸不著。”另一家民營房企的投資人士對記者表示。

克而瑞研究中心認為，自2021年22城試點土地集中出讓以來，隨著土拍熱度的變化，集中供地的土拍政策也在不斷調(diào)整，除了降地價、提限價等常規(guī)手段外，在降低參拍門檻中，對于競拍企業(yè)的資質(zhì)要求也在不斷寬松。從數(shù)據(jù)來看，2021年二批次集中供地以來，低資質(zhì)企業(yè)拿地的占比在不斷攀升，市場低熱下中小房企投資機會增加、拿地占比增多，放寬競拍資質(zhì)成為各城吸引企業(yè)參拍的重要手段之一。

除了低資質(zhì)房企拿地顯著增多，部分非集中供地城市甚至還出現(xiàn)了“自然人拿地潮”，尤其以長三角、珠三角的三四線城市為主，如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地塊，由兩位自然人2.88億元競得。2022年4月紹興越城區(qū)一宗商住地塊也由自然人競得，總價3.96億元。克而瑞研究中心表示，低資質(zhì)企業(yè)拿地是把“雙刃劍”，鼓勵它們拿地的同時，地方政府也需要加強監(jiān)管。

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