地產債連日來頻頻受挫。

11月3日，金科旗下多只境內債大幅下跌，其中“21金科04”跌幅高達82.88%，“21金科03”亦下跌超30%；“21龍湖05”也下挫超38%。

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11月4日多只債券延續跌勢。截至收盤，“20金科03”下跌20%，觸發盤中臨停，“16龍湖02”跌超47%，旭輝、世茂等旗下的部分債券跌幅也超過10%。

盡管二級市場上的地產債跌跌不休，房企在一級發行上迎來了利好。

11月1日，交易商協會、中國房地產業協會聯合中債信用增進公司（以下簡稱“中債增”），召集21家民營房企召開座談會。同時，座談會明確中債增將加大對民營房企發債的支持力度。

不過， 8月份以來，曾有十數家房企出現在中債增支持發債的名單中，但截至目前，最終成功落地的有6筆中期票據，總金額合計68億元，有6家民營房企獲得了中債增的“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

多位受訪的業內人士向記者表示，中債增發債如此難落地的關鍵因素之一，是當下民營房企手中沒有充足的優質資產為中債增的擔保提供反擔保，同時也較難找到合適的第三方主體提供反擔保，進而導致發債難以實現。

但業內仍舊對當前房企名單的擴容持有積極的態度，可提振二級市場情緒，并對房企提供一定的流動性支持，也有助于逐步恢復市場對民營房企的信心。

房企發債名單持續擴容

8月下旬，銀行間市場交易商協會曾召集多家民營房企舉行座談會，探討通過中債增支持房企發債融資，其中涉及的房企包括龍湖、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋、新城控股和金地集團等。

這批名單中的大部分企業在8、9月陸續完成了發債融資工作，票面利率均在3.2%-3.33%之間，發行規模在10億-15億，且由中債增對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”。

在上述房企發債工作推進的過程中，9月中旬，市場上傳出了第二波正在籌備發債的房企名單，分別包括中駿、中南、卓越商企、雅居樂、綠地等。彼時四家房企皆對外表示，正在就發債相關事宜與監管層進行積極溝通。

進入10月中下旬，有消息稱，龍湖集團、碧桂園、新城控股、旭輝集團正在準備第二輪由中債增全額擔保的債券發行。對此，龍湖等房企也向記者表示，一直在保持著溝通，尚未具體落地。

不過，9月以來出現在發債名單中的房企，目前僅卓越成功落地。10月13日，卓越旗下深圳卓越商管完成了2022年第一期中期票據簿記發行，發行規模6億元，發行利率3.5%。

至此，已有6家民營房企在中債增提供的“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”的支持下，順利發行了6筆中期票據，金額合計68億元。

10月下旬，人民銀行副行長潘功勝赴中債增開展專題調研，并表示近期中債增“對維護民營房企債券融資穩定發揮了重要作用”，要求中債增“加大對民營房企債券融資的支持力度”。平安證券固收團隊認為，央行對中債增提出了進一步要求，預計后續擔保規模會有所加大。

而近期的座談會已明確中債增將會繼續加大對民營房企發債的支持力度，且目前正在推進十余家房企的增信發債，涉及金額約200億元。較已發行額度有了顯著提升。

有受訪房企人士表示，當前民營房企都希望境內的融資渠道能慢慢恢復，中債增的房企名單擴容透露出了這樣的曙光，“除了銷售之外的那條腿也能微微支撐起來了。”

另有長期跟蹤地產板塊的券商分析師告訴記者，現在的金融市場非常脆弱，中債增主動推進這些動作，有望成為銀行的前哨戰。近期有報道稱，包括工行、建行、中行等在內的多家大行曾接到通知，要求各地分行加大對房地產融資的支持力度，除了開發貸、居民按揭貸款外，還包括投資房地產開發商的債券。

落地難度大

盡管市場對中債增為房企提供增信以助力民企發債，抱以頗為樂觀和積極的態度，但從目前的落地情況來看，能成功發行的案例并不算多。

第一財經記者了解到，影響房企發債的因素頗多，其中有兩個關鍵因素，一則是作為包括銀行等在內的各種金融機構作為買方，目前對房企債券的信心不足，熱情并不高；另一則是，中債增需要發行人通過實物資產或第三方進行反擔保，以作為風險緩釋措施，而這房企來說，難度并不低。

多位受訪對象向記者表示，若以實物資產提供反擔保，中債增的要求很高，例如資產本身要足夠優質、股權關系清晰干凈、沒有進行抵押等。

有完成了中債增發債的房企內部人士向記者表示，機構可能會比較傾向于商業、寫字樓等自持類的資產。“這類資產通常比較優質，有穩定的現金流，如龍湖天街、吾悅廣場等，同時股權也比較干凈。而住宅項目類的資產則比較復雜，可能涉及到銷售情況、土地款等多個方面，估值也不如商業資產來得方便明晰。”

然而，行業走到當下時點，房企能拿出的干凈優質項目，其實已然寥寥。“因為流動性問題，之前一些優秀資產能拿去做抵押、做融資的，大部分都已經做過了，現在能提供的擔保物很少。”這也是部分房企發債周期相對較長的因素之一。

拿出了符合要求的資產后，企業需要面臨的另一個問題是資產估值問題。“比如原本一項資產價值10億元，但現在這個行情下，機構給出的估值可能就只有6、7億了。”另一得以借中債增成功發債的房企內部人士表示，“這是當前的行業環境所致。”這也就意味著，房企可能要拿出更多的資產才能完成反擔保。

除此之外，有部分完成了發債的房企則是借用第三方提供的反擔保。例如碧桂園發行的15億中票，便是由佛山交投、佛山地鐵投資兩家城投對中債增的擔保行為提供信用反擔保，碧桂園以其名下資產再向佛山交投、佛山地鐵投資提供反擔保。

多位受訪人士表示，中債增實則會更傾向于由第三方來進行反擔保。

“因為資產存在打折的可能性，盡管做擔保的時候已經打了折扣，但這些畢竟不能立刻轉化為現金流。”上述券商分析師向記者表示，中債增也沒必要手持如此多資產，“所以最好是有更好的第三方主體提供反擔保。”

“能發還是要發”

針對發債落地較少的情況，也有市場人士指出，當前市場狀況不佳，是否要借助中債增發債，房企有自己的考量。

近期在風口浪尖上的金地集團，在日前的投資者交流會上就表達了不一樣的思考。金地管理層提及，身在名單中但尚未使用中債增擔保發債的原因有多方面，例如使用這一擔保工具會產生相關費用，而各方目前對擔保比例也有不同的看法；此外，金地手中有較多的成熟的持有型物業，租金、出租率表現較好，尚有較好的融資空間，因而對于借用中債增進行融資，目前還不是非常急迫。

也有目前資金狀況尚可的房企內部人士提及，現在企業已經不拿地了，而且銷售情況不理想的情況下，借來的錢實際上很難創造更多利潤，之后還要償還，可能并不劃算，“公司通過各種方式節省開支，可能也就把冬天扛過去了”。

更多的房企還是希望能把握住發債的機會，以補充現金流，“現在畢竟都是救命錢”。

某TOP20房企內部人士向記者表示，對于純民營企業來說，中債增應該算得上是當前最好的境內融資渠道了，有中債增做擔保，包括銀行等在內的金融機構才會買，在銷售還沒恢復、企業壓力很大的時候，“能發就還是會選擇去發。”

“如果未來中債增的發行主體擴容、規模擴大，乃至成為常態化的，對民企來說是個好事。”上述房企人士續稱。

盡管對于房企的存量債務來說，目前中債增擔保發行的額度并不足夠，但對于行業積極意義仍不可忽視。

第三方評級機構YY評級認為，中債增對試點民企全額擔保發行中票，市場化參與機構不多，且對尚且巨額的到期壓力來說，難言全身上岸，但行政調節下的再融資打開也可以部分提振二級市場的交易情緒，增強流動性。

而地產債二級市場價格的企穩，是一級發行恢復的先行條件。有券商投行部人士曾向記者分析，在二級市場大幅折價的背景下，作為理性的投資人肯定是從二級市場買入，等到二級市場的價格能向面值修復，逐步追平后，一級的融資才有望恢復。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，未來隨著中債增支持民營房企發債范圍的擴大，民營房企融資渠道有望更加暢通，后續將有更多的企業通過中債增發債融資。

標簽： 中期票據