11月的地產行業迎來了數項重大利好政策，資本市場一片熱鬧，地產股、債接連上漲，但這股火熱的情緒與行業基本面并不相關。11月的房企銷售持續下探。

據第三方研究機構克而瑞發布的銷售數據顯示，11月，百強房企單月銷售操盤金額環比微降0.3%；同比降幅為25.5%，下降幅度與前兩個月基本持平；而前11個月累計來看，同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。

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市場層面的低迷也在持續，重點30城成交面積環比下降14%，創下半年來單月新低，同比跌幅再擴至30%。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，近期的利好政策更多是對房企融資的支持。11月以來，多項支持房地產企業融資政策陸續落地，支持房企融資的“三支箭”格局已經形成。但加大需求側支持力度，才能促進房地產市場的預期改善、銷售的回穩。

克而瑞認為，隨著房企融資功能逐漸恢復，企業爆雷或將階段性劃上“休止符”，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對沖行業下行預期；未來，缺失的信心有望逐步重塑，觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到明年二季度可能形成市場底。

有房地產業內人士分析指出，回顧2017年-2021年的五年，全國商品房銷售面積都保持在17億平方米的水平，而今年前10月則同比下降了22%，以此推算，2022年全年的銷售面積可能會在14億平方米的水平。

具體到企業層面來看，據億翰智庫的數據顯示，百強房企中有約4成的房企實現了單月業績環比增長，其中16家企業環比增幅超過30%。

在TOP30房企中，有10家實現環比增長，但漲勢明顯弱于10月，僅華發、仁恒置地、大悅城的環比漲幅超30%，其他房企的漲幅均在20%以下，而萬科、保利發展、中海、華潤置地等Top10房企則出現了環比下降的情況，降幅在9%-19%。

同比來看，百強房企中，11月單月業績同比降低的企業數量依然有7成之多。TOP30中的出險房企表現仍舊慘淡，融創、世茂、金科等的銷售同比降幅在60%及以上。

在2022年行業格局變動加劇的背景下，規模房企表現分化明顯，央國企的整體表現更佳，業績修復速度好于民企，亦優于示范民企。

其中，華潤置地、招商蛇口、建發等央國企在前7個月的同比跌幅在20%-30%左右，截至11月底，累計同比跌幅已收窄至10%左右，越秀則已實現同比增長；而碧桂園、新城、美的置業等示范民企在前7個月的同比跌幅在40%左右，行至11月的累計同比跌幅仍保持在40%的水平，僅龍湖收窄至27%。

為了拉動銷售端，促進回款保持流動性，各大房企近來再度推出各種打折促銷活動。據克而瑞調研，保利、龍湖、中海、萬科等房企在下半年加大了折扣力度，并在全年的去化壓力下，發起四季度沖刺。

其中，保利全年營銷活動較多，除了折扣還有全民營銷、首付分期、物業費和停車費折扣等，幾乎攬括了市面上大部分營銷打法，去化壓力較大的區域，果斷促銷去化。

“保利的銷售業績于8月正式超過萬科來到全口徑榜單第二名，目前已基本達成于4月業績會提出的‘進三爭一’的目標，可以預見，年底保利將繼續大力促銷爭一保二，抓回款。”上述研報指出。

但受制于市場整體需求和購買力，縱觀全年，克而瑞預計，百強房企2022年全年銷售業績的同比降幅將保持在40%以上。

盡管目前市場尚未企穩，但業內認為，未來復蘇的方向是確定的，而且政策也將加速為地產行業撥云見日。

西政資本指出，監管層對房地產行業的地位以及當前救市的重要性、迫切性已經形成了共識，目前在政策層面都給予了明確的支持表態。因此，房地產行業的出清以及進入平穩發展期所需的時間只存在長短的問題。

億翰智庫認為，政策底到市場底需要一個階段，假設政策能夠在當前能在當前基礎上保持或加力，按照歷史規律推演，2023年2季度，市場或能出現轉好。“但是市場底出現后是不是仍會繼續在底部盤整，盤整的時間有多久，仍存在一些不確定性。”

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