“危和機總是同生并存的。”房地產業在過去近兩年的調控中，經歷了一場深度變革，過往張揚的開發商不少漸次從土地市場消失，亦頻頻在銷售市場失意。這場調整的另一面，是代建業務興起的新機遇。

無論是托底的城投，抑或接盤的AMC，都需要實力強勁的代建企業賦能；政府對保障房體系的重視，也將為代建行業的持續擴容提供動力。于是，房地產業投資與開發分離的趨勢越發明顯，專業的開發管理市場也在加速擴大。據海通證券測算，“十四五”期間代建業務的市場容量或將達到2000億元左右規模。

不過，不斷加寬的賽道上，入局者眾，想要在其中領跑，仍舊需要過硬的實力。在品牌、體系、資本、資源、團隊、設計、品質等各個層面上均發展成熟的規模房企，如今掉頭入局代建，優勢明顯，不啻為降維打擊。可以預見的是，在強者恒強的房地產市場上，代建領域同樣會被品牌房企所主導。

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持續生長的行業“藍海”

一直以來，代建都是高盈利、低風險、抗周期的代名詞。著力向代建業務轉型中的朗詩近期對外披露，截至2021年底，該公司開發代建服務的毛利率保持在約40%的水平。“相較傳統房地產開發業務而言，開發代建服務的資本投入及投資風險亦顯著降低。”朗詩表示。

這樣一項具備多種優勢的輕資產業務，受限于利潤規模，在過去的地產行業中屈居邊緣，始終未能獲得開發商真正的青睞。不過，隨著行業劇變，代建也生發出了更多可能和機遇。

一方面，開發商本身在這輪調控周期中遭遇了壓力。2021年以來，在“房住不炒”的定位下，房地產業走上了去金融化的道路，過去風生水起的開發業務同步進入去產能的階段。歷經短短一年時間，百強房企中有超三分之一的處于經營基本停滯的狀態，幸存者中有不少出現了明顯的規模收縮。

入局代建成為保有現有團隊有效辦法。“很多企業當前失去了投資的能力，為了讓這些團隊活下去，部分企業選擇進入代建賽道，其中也有部分是希望在新領域中探索新機會和空間。”易居企業集團CEO、上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱表示。

另一方面，受到當前房地產深刻調整的影響，代建的市場容量也在持續擴容，形成發展機遇；而新增需求主要來自地方城投“托底”項目和AMC等金融機構的不良資產盤活項目。

東方財富證券分析師曲一平認為，2021年實施集中供地以來，拿地格局由以民企為主向以地方國企為主演變，尤其是城投平臺在流拍率高的時期加大拿地，“托底”土地市場。但部分城投平臺項目開發能力、運營能力不足，拿地開工率總體偏低。

據克而瑞調研顯示，2021年城投開工率僅有38%，是各類型企業中最低，遠低于67%的平均開工情況；2022年城投拿地開工率則僅為8%。另有業內人士透露，目前城投托底項目中有約6成項目尚未開工。

除此之外，由于企業暴雷、項目停工等情況，金融機構入場紓困，眾多房地產類的不良資產亟待盤活。有業內分析指出，AMC等金融機構可提供資金，但其本身并不具備開發能力，未來的資金退出依舊依靠項目未來的開發建設和銷售，這其中正在催生大量的代建需求。

不只是地產行業內的存量業務，國家對住房保障體系的重視和發展，也有望為代建帶來增長空間。曲一平指出，住建部提出“十四五”期間，40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套”，預計保障性租賃住房將托底房地產開發投資，建設料將提速，對代建的需求大幅提升。

未來的市場會有多大？金地集團副總裁、金地管理公司董事長郝一斌曾預計，目前的代建市場規模在百億元級別，此后會逐步提升，到2025年商品房代建市場規模占比將會達到17%-18%，成長為一個千億級的市場，貨值將達到2萬億-2.5萬億元的規模。代建市場將在短短幾年內擴張10倍，“藍海”屬性可見一斑。

龍頭房企的“降維打擊”

看中了代建藍海的開發商正在積極入局，其中既有大型房企，也有中小型房企，中海、保利、萬科、碧桂園、旭輝、星河灣、仁恒、當代置業、聯發集團、濱江以及建業等。據克而瑞不完全統計顯示，目前發展代建業務的品牌房企已超60家。

參賽選手變多，擁有核心競爭力成為脫穎而出的關鍵。但在這一仍快速發展變化著的行業中，代建企業所需要的能力也越發多樣化。

明源房地產研究院指出，不同類型委托方的核心需求有明顯差異，標準化能力、定制化服務能力、成熟的供應鏈體系、系統化的服務思維等都是代建企業需要具備的能力。

在如此多元的需求中，具備怎樣的能力、匹配何種需求，才是一家優秀的代建公司，才能在激烈的競爭中勝出？

金地集團副總裁、華東區域地產公司董事長陽侃從實踐中總結出三個關鍵點：負責任的態度、良好的產品理念、優秀的團隊能力。“在每周例會中我們都會關注代建項目的情況；在擁有良好產品理念的同時，對交付出去的產品品質同樣看重，”陽侃說，“第三，我們有一支很好的團隊，會把城市平臺和區域平臺上的能力都疊加到項目上，賦能代建項目。”

丁祖昱也認為，團隊是制勝的核心。“有些規模房企進入到三四線城市后，會出現不敵本地公司的情況，”他分析，這是由于規模房企沒有把最好的團隊下沉，也無法為一個項目需求提供定制化產品，“因此配置一個好的團隊到項目上，是解決問題的重點。”

若從委托方選擇代建公司的角度來看，“肯定要選能信任的。”郝一斌表示，而信任的基礎來自于品牌、成熟的能力和管理體系；其次，還要看代建企業所擅長的門類是否與需求相匹配，是否有良好的溝通服務體系保障項目的順暢推進等能力。

上海交通大學安泰經濟與管理學院教授周穎指出，一家好的代建公司所需要的核心素質，實則與其他行業相仿，仍是品牌知名度、成功案例、企業規模等幾大要素。

這也意味著，經驗滿級的全國性、區域性品牌房企，以業內多面手的身份入局代建，無異于降維打擊。他們在房地產開發項目中累積了大量的成熟的經驗，大多都具備品牌、產品、成本、信用、供應鏈等優勢，已形成了難以輕易逾越的護城河。

“今天仍然在正常運營的行業前10強，轉行做代建都是沒有任何問題的。”丁祖昱直言。

長期穩居TOP10的金地正是其中之一。歷經35年的成長和發展，金地在全國300多個城市有所布局，為100多萬戶家庭提供物業管理服務。截至2022年6月末，金地總資產約為4600億元，在市場上擁有強大的影響力，并積累了廣泛的客戶信賴。

支撐著金地建立起如此龐大網絡的是內在的專業價值，在地產開發、商業運營、智慧服務、物業管理等多方面、全方位的能力。與之相應的，金地還擁有700萬戶的客戶資源、1.7萬供應商、強大的采購體系，以及深厚的專業沉淀和人才沉淀。這些都成為金地在代建市場上分得一杯羹的底氣。

在代建時代加速“領跑”

與許多近來才延伸到代建領域的開發商不同，金地布局代建領域已積累了逾16年的開發管理經驗。

2006年，金地承接了“福田科技廣場”的建設工作，正式敲開了代建的大門，成為行業先行者。這也是深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目。

當很多房企只是把代建作為一個機會型業務與地產主業混業經營時，金地已經深刻理解到代建輕資產業務與重資產開發業務之間的巨大差異，并在2018年成立了金地管理，深耕代建，不斷的完善服務體系與專業能力輸出體系，為委托方創造價值。截至目前，金地集團代建業務已布局全國40余座城市，累計簽約面積超過1800萬平方米，業務規模穩步增長。

承襲著金地集團三十多年沉淀的穩健風格，借力金地管理十余年的耕耘，金地華東在深入代建賽道時，獨有一番優勢。

眾多優勢中的核心便是一支“金牌團隊”。金地華東區域是金地集團的常勝軍團。即便是在充滿不確定性的青銅時代，金地華東提供了最大的確定性，2022年，金地華東的銷售簽約金額達到548億元，規模持續領跑金地全國七大區域。

細看打造了這張漂亮成績單的勁旅，專業素質是重要的底色。截至2022年11月，金地華東共有約600名員工，從營銷、設計、工程、成本，到商業、產業、財務、投資全覆蓋，領域專家、中堅力量雄厚，形成了成熟領先的平臺能力。金地華東區域和各城市平臺合計上百人團隊，上千項機制賦能代建，可確保接手的項目上限更高，下限不偏離預期。

不止于此，這支專業團隊還擁有20年的華東深耕經驗，在包括上海、江蘇、安徽等地累計投資了126個項目，熟悉各地市場風格，對客戶喜好擁有充分認知，建造出獨具特色的產品。上海豐盛道創造性地營造了新型社區關系，無錫山河九里則以全業態產品揉合自然景觀塑造出城市的品質感……悉心打造的產品總是能獲得青睞，在2022年下行的市場中，在同時間、同價格的條件下，金地華東有近8成在售項目月均銷售額領先競爭對手。

可以預見的是，在面向各類機構、面對差異化的需求時，具備多樣化專業能力的金地華東能夠提供全鏈條、量體裁衣式服務。

這樣一支經驗豐富、穩定性高的地產開發團隊進入代建賽道時，也更容易獲得委托方的信任和青睞。“我們有純粹的開發團隊，相當于是以高的成本，把穩定的質量和好的業界口碑，一并放到代建項目中。”陽侃介紹。得益于多重高質量能力疊加，從2019年切入代建至今，金地華東共獲取了13個項目，其中有8個項目是2022年以來摘獲。

“我們現有的開發能力體現在管理業務中，核心有三點，分別是投融資能力、產品能力和開發管理能力。”陽侃認為，把后二者能力向外延伸拓展，一方面做好客戶關系、客戶服務，在C端強化品牌，代建業務會走得更遠；另一方面，在B端體現更充分的服務精神，展現出靠譜、規范、透明、誠信的品質，代建業務也能發展得更好。“我們在代建領域里的所有嘗試，有可能不是一個階段性、策略性的機會選擇，而有可能跟房地產行業未來的發展模式是相結合的。”

標簽： 長治久安 金地集團 房地產業