2022年度，利潤下滑及業(yè)績虧損仍是大多數(shù)上市房企的慘痛現(xiàn)狀，其中不乏預(yù)虧超百億元的企業(yè)。據(jù)克而瑞監(jiān)測，近六成A股上市房企業(yè)績預(yù)虧，總額已超千億。房企大面積虧損背后，國內(nèi)地產(chǎn)環(huán)境發(fā)生巨變，高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式已被打破，以往“投融建管退”一體的開發(fā)邏輯也遭遇挑戰(zhàn)。

(資料圖)

在這一背景下，房地產(chǎn)代建賽道反而熱鬧了起來，由于地產(chǎn)投資與開發(fā)相分離成為大趨勢，代建模式憑借專業(yè)化和服務(wù)屬性，成為承接房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)廣闊需求的重要主體。“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）近日率先召開業(yè)績發(fā)布會，宣布其2022年營收達26.56億元，同比增長18.4%，歸母凈利潤則增長了31.7%。

代建業(yè)務(wù)從“低調(diào)發(fā)育”到競爭白熱化，只用了短短幾年時間，目前這個賽道已經(jīng)涌入近60家品牌房企。作為“代建第一股”，綠城管理合約總建面已經(jīng)突破一億平方米，但想要保住行業(yè)龍頭地位，也有一定壓力。

政府、國企和城投帶來大量新合約

“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）近日發(fā)布年報，2022年全年實現(xiàn)營業(yè)收入26.56億元，同比增長18.4%；實現(xiàn)歸母凈利潤7.45億元，同比增長31.7%；毛利率達到52.3%，經(jīng)營性現(xiàn)金流達到7.25億元，同比增長28.1%。

截至2022年末，綠城管理業(yè)務(wù)覆蓋全國120個城市，合約總建筑面積同比增長19.8%至1.014億平方米，成為國內(nèi)首個合約總建面“破億”的代建巨頭。在代建行業(yè)中，目前綠城管理的市占率是25.5%。

圖片攝影：任玉明

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，綠城管理在長三角、環(huán)渤海、珠三角及成渝城市群等主要經(jīng)濟區(qū)的項目建面占比高達74.7%，超一億平方米的合約總建面中，約有46%處于待建狀態(tài)。

政府、國企和城投客戶給綠城管理帶來大量新合約，綠城管理年報顯示，來自政府及國有機構(gòu)委托方的合約總建筑面積分別占比達32.6%和28.3%。新拓代建面積中，來自國企及城投客戶的新拓合約總建筑面積占全年新拓業(yè)務(wù)總量的66.2%。

綠城管理在業(yè)績會上宣布擬進行全額派息，這是2023年首家宣布100%派息的上市公司。

從綠城管理這份年報中可以看出現(xiàn)階段代建行業(yè)的規(guī)模擴張離不開三大因素：保障房代建業(yè)務(wù)需求爆發(fā)、城投公司大規(guī)模托底拿地、紓困類代建業(yè)務(wù)需求上升。

綠城管理執(zhí)行董事、CEO李軍在業(yè)績會上表示，“十四五”規(guī)劃中，國家對40個重要城市提出了總計要完成650萬套租賃性保障用房建設(shè)的指標要求，浙江就規(guī)定未來新增的住房供應(yīng)里，保障性住房的占比要在30%以上，2022年下半年開始，北京、江蘇、廣東等都陸續(xù)推出保障房建設(shè)的指標，同時要求采取代建制，采購社會的專業(yè)開發(fā)服務(wù)。

其次，國央企以及城投公司拿地以后的代建需求在加大，2022年，盡管土地交易整體規(guī)模在下降，但是有一個特殊的現(xiàn)象——國企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了約80%，其中城投類公司拿地后開工率非常低，2022年開工率只有8%，這也為代建提供了很多的業(yè)務(wù)機會，這些未開工地塊未來大概率會到代建市場采購專業(yè)開發(fā)服務(wù)。

第三，近期國家層面在推動保交樓，顯性的規(guī)模就超過了3萬億，紓困類代建業(yè)務(wù)難度高，但收益也非常高。

“中國房地產(chǎn)投資端已呈現(xiàn)出去中心化的趨勢，來自政府、國企、地方城投公司、金融機構(gòu)等委托方的代建機會增多，投資與開發(fā)相分離的趨勢更加明顯。”李軍表示。

60家房企押寶代建搶占新機遇

“七年前，代建行業(yè)還不為人知，但是到了去年，已經(jīng)有接近60家房地產(chǎn)企業(yè)進入到代建領(lǐng)域，競爭非常白熱化。”李軍說道。

有市場人士分析指出，如今代建時代加速來臨，越來越多的房企正在押寶這個賽道、搶占先機，許多已出險房企也將代建業(yè)務(wù)視為出路之一。

2022年8月18日，債務(wù)重組的華夏幸福成立代建公司幸福安基；8月26日，龍湖集團首次亮相旗下智慧營造品牌——龍湖龍智造；同年9月，中梁控股宣布成立中梁建設(shè)管理集團有限公司，正式進軍代建行業(yè)。

正面臨化債難題的旭輝，去年的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)幾乎停滯，但在代建領(lǐng)域卻在擴大規(guī)模。2021年，旭輝成立了自己的代建平臺旭輝建管，當(dāng)年就取得280萬平方米的合約面積，預(yù)估代建費收取4.7億元，可實現(xiàn)銷售貨值145億元；2022年，旭輝建管進一步新增管理項目47個，新增管理總建面超900萬平方米；其中，在售項目超10個，累計銷售額超50億。截止2022年年底，旭輝建管累計在管項目突破50個，分布在上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州、西安、長沙、武漢、成都等重點城市，累計在管總建面超1000萬平方米。

旭輝董事長林中曾表示：“未來最大的建管公司、代建公司也一定是地產(chǎn)商背景的，旭輝希望在這些領(lǐng)域內(nèi)也能成為龍頭企業(yè)，能在這個行業(yè)的第一方陣。”

除了房企外，還有一些專業(yè)的代建開發(fā)與管理企業(yè)，在長期的發(fā)展中也逐步形成了自身的影響力與競爭力，并占據(jù)了一定的市場份額，如藍城集團等。

不過，在眾多代建行業(yè)的參與者中，綠城管理與中原建業(yè)是國內(nèi)唯二兩家已經(jīng)上市的代建企業(yè)。

對于行業(yè)競爭迅速白熱化，李軍表示，綠城管理如果想要保持龍頭地位，就需要繼續(xù)保持超過20%的市場占有率，算下來相當(dāng)于每年需要新開工6000萬平方米。

“（如果要保持龍頭地位）我們未來的代建項目要超過1200個，在手訂單面積要超過兩億平方米，團隊人數(shù)要超過12000人，反看目前的在手訂單、人員等情況，差距很大，還不能適配這樣的能力水平。所以我們可能要重新去評估未來的業(yè)務(wù)增長，在這個領(lǐng)域里，我們需要3至5倍的提升空間。”李軍表示，面對行業(yè)激烈競爭，綠城管理未來將在組織結(jié)構(gòu)、人才建設(shè)、運營提效等方面進行提升。

他還透露，在人才引進方面，近期，中原建業(yè)的前CEO馬曉騰已加盟綠城管理，“未來我們還會引進更多代建行業(yè)的人才，對公司發(fā)展形成真正的支撐”。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)，從“七普”城鎮(zhèn)家庭戶住房現(xiàn)狀來看，目前中國城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)超過一間，已經(jīng)基本達成了人均“不缺房”的需求，但與國外發(fā)達國家平均水平或國內(nèi)發(fā)達省份相比，全國城鎮(zhèn)人均住房面積仍有進一步上升的空間和需求，若“七普”后第一個十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮(zhèn)家庭戶人口增加，十年間地產(chǎn)需求增長仍可超過90億平方米。未來中國居民住房的需求仍然存在，而從目前代建參與程度來看，整體開發(fā)市場的滲透率很低，對標歐美代建參與度可達20%-30%，國內(nèi)代建行業(yè)未來增長空間巨大。

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