在“退市版圖”范圍不斷擴大的背景下，首批房企“第三支箭”發行落地有望提振市場信心。

6月27日晚間，保利發展、大名城、中交地產、福星股份4家上市房企集體公告，宣布收到證監會關于定向增發的同意注冊批復。這意味著，在“第三支箭”涉房股權融資放開7個月后，首批房企再融資正式落地。加上此前招商蛇口定增并購事項注冊生效，5家房企預計募集資金約284億元，房企股權再融資逐漸打開新局面。此外，陸家嘴定增并購也已獲得交易所并購委審核通過。

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克而瑞地產研究分析，相比“第一支箭”（信貸）、“第二支箭”（債券），股權融資流程復雜、周期長，進展一直不盡如人意。不過，“第三支箭”政策惠及面不限于規模國央企，部分中小上市房企也將受益于此。但也有地產研究人士對記者表示，“保交樓”是首要目標，各類融資支持的具體效果還要進一步觀察，企業間分化趨勢依然在強化。

多個第三方平臺數據顯示，今年1～5月房企融資規模同比下降，其中5月融資總額同環比均下降，信用債發行明顯下行。

“第三支箭”首批落地，資金要怎么用？

自2022年11月28日“第三支箭”政策發布，時隔7年恢復上市房企及涉房上市企業再融資，至今已有整整7個月時間。房企股權融資進展較“第一支箭”和“第二支箭”的落地滯后。

對于首批房企股權融資計劃獲批，中指研究院企業研究總監劉水對記者表示，這說明“第三支箭”近期落地速度在加快。

Wind數據顯示，去年11月以來，A股市場已有30家房企發布定增預案。從批復時間來看，上述4家房企從發布定增公告到證監會批復同意，用時6個月左右，其中，中交地產最快，前后不足3個月。

在定增審批過程中，交易所問詢是重要一環。從多家房企的定增問詢函來看，監管層對募投的必要性高度關注，問詢內容主要聚焦在認購對象及認購資金來源、募投項目或投資標的情況、發行主體的債務風險及經營情況等方面。克而瑞地產研究認為，這體現了監管層重視募投的合規、合法、合理以及資金的安全性。

在資金用途方面，根據證監會推出的房企股權融資調整優化5項措施，符合條件的房地產企業可以實施重組上市，并允許上市房地產企業發行股份或支付現金購買涉房資產。其中，發行股份購買資產時，可以募集配套資金，資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。

另外，新規允許上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開方式再融資，并引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

目前獲證監會、交易所并購委批復或審核通過的企業中，募集資金用途主要有三個方面，包括保交樓、補充流動性及償還債務、資產收并購。其中，招商蛇口、陸家嘴募集的是并購重組配套資金，前者計劃募集的85億元資金將用于存量涉房項目、標的公司的項目建設、補充流動資金、償還債務等；后者計劃募集的66億元資金將用于支付收并購現金對價、中介機構費用及其他充足相關費用，以及補充上市公司和標的資產流動資金、償還債務。

保利發展募集資金規模最大，預計不超過125億元，將投資用于廣州保利領秀海、西安保利天匯等14個項目及補充流動資金；中交地產計劃募資35億元，擬用于政策支持的房地產業務，包括公司“保交樓、保民生”相關的房地產項目開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務等；福星股份計劃募資13.4億元，用于紅橋城K6住宅項目、K15項目及補充流動資金；大名城計劃募集25.5億元，主要用于項目投資及補充流動資金。

受益范圍擴大，出險房企有無機會？

從已經落地的信貸支持和債券融資進展來看，國企和民企、優質房企與出險房企之間存在較大分化，貸款機構和債券投資者普遍偏謹慎。

相比之下，“第三支箭”的受益房企有所擴圍，其中既有央企、國企，也有大名城、福星股份等中小民企，既有“三道紅線”的“綠檔”企業，也有“黃檔”企業。劉水認為，此次（批復結果）沒有表現出更明顯的偏向性，表明監管機構在加大支持各類型房企的股權融資。

以福星股份為例，該企業近三年“三條紅線”均處于“黃檔”，截至2022年末，剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率以及現金短債比分別為58.6%、54.5%、0.6。克而瑞地產研究認為，福星股份整體主要為短期流動性問題，通過定增發行可以有效防范和化解項目及企業經營風險。

“這也表明，由于股權融資不直接增加負債規模，該項政策支持的關注點更多集中在資金使用效益上，能夠真正幫助到風險可控、對資金迫切需求的企業，增強其發展預期。”克而瑞地產研究認為，“第三支箭”的政策效應或將更加明顯。

但對于出險房企能否獲得相應支持，機構普遍持謹慎態度。目前排隊審核的計劃定增企業中，不乏中南建設、金科股份、華夏幸福、綠地控股等出險企業。其中，中南建設已在4月13日收到深交所的問詢，重點關注問題集中在財務風險、內部控制、債務重組等情況。

“對于這類經營脆弱性較高的房企來說，定增方案的制定、募投的可行性說明以及經營管理調整排布都是增強獲批預期的關鍵，部分情況相對較穩定的出險房企或能借此找到出路、脫離困境。”克而瑞地產研究稱。

劉水認為，未來一段時間將有更多房企股權融資獲批。這對于改善房企流動性及融資環境，將有較明顯的積極影響。

也有地產研究人士對記者表示，當前政策主要方向在于“保交樓、保民生”，而且已經明確允許并鼓勵并購重組，融資審核并不會因為哪家房企較弱而特殊對待，建議市場對“第三支箭”的效果預期保持謹慎樂觀。

分化趨勢下有人退市、有人忙拋售

從地產行業整體融資規模來看，目前尚未形成穩定的樂觀趨勢。克而瑞地產研究中心在6月13日發布的一則報告中稱，5月份80家典型房企的融資總量為263.29億元，環比減少56.4%，同比減少60.4%，為2020年以來單月新低。其中，房企債券發行178.46億元，環比減少49.3%，同比減少59.8%。

中指研究院數據也顯示，雖然房企融資成本繼續下降，但5月非銀融資總額為529.8億元，同比下降24.4%，環比下降27.2%。其中，作為主要支撐的境內信用債發行241.4億元，同比下降45.6%，環比下降40.9%，占比則降至50%以下。

此前，在“第二支箭”融資政策支持下，房企信用債融資占比持續攀升，今年2月一度接近80%。不過，5月房企海外債再次恢復發行，總金額22.7億元。

縱觀1～5月房地產行業非銀融資，其中信用債發行1947.2億元，同比下降4.5%；海外債發行110.7億元，同比下降22.5%；信托融資182.8億元，同比下降65.4%；ABS融資905.5億元，同比下降15.2%。

綜合來看，今年以來獲得各渠道融資支持較多的非央企、國企仍以萬科、碧桂園、綠城等頭部企業為主。分化趨勢下，越來越多上市房企正因財務或面值原因瀕臨退市，部分中小房企可能已經無緣“第三支箭”。

繼藍光發展、嘉凱城之后，昔日千億房企泰禾集團也進入最后的退市“等待”。*ST宋都、*ST海投、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽光城等則均已因為觸及強制退市規定而停牌。

截至6月28日收盤，A股共計11家房企股價低于2元/股。而根據中指研究院6月13日的統計數據，A+H股中35家上市民營房企逼近退市，A股有14家，H股有21家，多數是出險房企。其中，7家房企基本鎖定退市。

而另一邊，在并購融資政策支持下，行業并購熱度逐漸升溫，部分企業尋求股權出售退出房地產。根據中指研究院監測，5月房地產行業共披露45筆并購交易，比上月增加了14筆。其中，25筆披露金額的交易涉及金額約244.2億元，環比增長165.6%，平均單筆交易規模9.8億元，環比增長80.6%，標的以房地產開發項目（公司股權）為主。

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