住房按揭，可以說是普通老百姓一生當中能夠從銀行獲得低成本資金的為數不多的機會之一。

今年以來，關于是否要提前還款的話題成為討論熱點，在內外各種因素的交織影響下，居民開啟了主動“降杠桿”模式。

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與此同步的是今年LPR（貸款市場報價利率）已下調3次，下調頻率趕上2019年，但5年期以上LPR累計下調35BP，早已超過2019年的5BP。

居民房貸利率以LPR利率加點方式形成，最新LPR出爐以后，銀行房貸利率也緊跟下調，業內還預計，接下來5年期LPR報價還有一定的下調空間。雖然已購房者的月供不會馬上發生變化，但待到明年“春暖花開”，月供壓力會進一步減少。

那么，在這樣的背景下，提前還款還劃算嗎？

房貸利率總體呈下降趨勢

8月22日，最新一期LPR報價出爐，其中，1年期LPR為3.65%，較上期下調5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較此前下降15個基點。

今年以來，央行已三度下調5年期以上LPR利率，與去年底的4.65%相比，5年期LPR已累計下調35個基點。

自2019年10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率均以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。此后，LPR利率一直穩中有降。

3年時間，5年期LPR利率從最初的4.85%一直降到4.3%，在加點方面，房貸利率最高時一度加到140BP，首套房貸利率超過6%，如今，首套住房按揭基準利率調整為不低于LPR減20個基點，也就是說，目前，最低的首套房貸利率理論上可以達到4.1%。

在廣州，多家銀行房貸利率緊跟LPR報價下調，首套房貸利率大多為4.3%~4.5%（LPR+0BP至20BP），二套房貸利率則普遍為4.9%（LPR+60BP）。

不過，新的利率只適用于新發放的個人住房貸款，對于已購房者來說，月供不會馬上發生變化，要等到2023年，實際執行利率將按照借款合同約定的重定價周期前最新的LPR調整而變化。

一般來說，有兩種調整方式：一是固定日調整，即每年的1月1日為利率調整日；另一種是次年對應的放款日調整，比如，客戶是5月1日放款的，那么，就要到次年的5月1日，按照最新的LPR報價情況而調整。

民生銀行就表示，其廣州地區新增審批的按揭客戶和已批未放的按揭客戶，放款執行新的LPR；存量已放款的按揭客戶明年放款日執行新的LPR。

當然，相應的調整也僅適用于選擇浮動利率的客戶，如果選擇了固定利率，則不會有變化調整。

提前還款需多方考量

總體來說，在釋放購房需求、提振房地產行業銷售的預期下，房貸利率總體呈現下降趨勢。

而在這樣的背景下，提前還款是否還有必要呢？

“提前還款肯定是有好處的，意味著部分按揭利息可以不用支付了。”大源按揭總經理鄭大源對第一財經記者說，不過，就個人而言，還要從4個方面去衡量。

一是購房時的貸款利率如何，如果申請房貸時的貸款利率較高，則有必要提前還款；而如果是公積金貸款，利率較低，提前還款意義不大；二是提前還款的資金來源和成本，如果恰好擁有一部分自有的閑置資金，提前還款也未嘗不可；三是資金的用途，提前還款的資金，是要規劃在接下來一個比較長的時間內不會使用到這筆錢；四是資金有沒有盈利的空間，如果能夠找到比房貸利率更高的理財渠道，賺取利率差，則不需要考慮提前還款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手續費+物業管理費+折舊+機會成本”等計算，持有一套房產的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理財，那么，提前還款可能就相當于理財了。

“當然，前提是未來沒有大筆的支出，收入可期且穩定的情況下可以考慮提前還款。”他說。

對于提前還款的時點選擇，也是需要考量的。

市場流行的一種說法是，等額本息沒有超過貸款年限三分之一，等額本金沒有超過貸款年限四分之一，提前還款比較劃算。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，無論是等額本息或等額本金，事實上在貸款的前幾年所償還的資金中，大部分屬于利息，對本金的影響是比較小的，所以，如果要決定提前還款，就要選擇在貸款的前幾年提前還款，后期的利息支出就會少一些，比較劃算。而到了貸款年限的中后期，因為已經償還了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前還貸意義不大。

收不收違約金？

除此以外，銀行提前還款辦理手續的難易程度，也是需要考慮的，尤其是對于違約金（補償金）的收取。

8月初，交通銀行一則關于提前還款補償金收費調整的公告引起廣泛關注，公告稱，所有提前還款（包括全部和部分）均按照提前還款本金金額的1%收取補償金。

第一財經在采訪中發現，對于違約金（補償金）的收取，每家銀行、每個地區的不同分行乃至于銀行不同時期的態度都是不一樣的。

“我所了解的情況是，以前申請的房貸多數是需要支付罰息的，如今，新申請房貸大部分銀行是減免收取違約金的。”鄭大源說。

在貸款合同中，通常會列有在提前還款的情況下是否收取違約金（補償金）以及如何收取的條款，在廣州地區，農業銀行明確表示要收取違約金（補償金），“以前有一段時間是不收的，但今年是要收的。”農業銀行一位工作人員對第一財經說。

中國銀行也表示要按照合同中的約定收取違約金（補償金），但公積金貸款不收取違約金（補償金），且支持網上預約還款。

建設銀行一網點則表示不收取違約金（補償金），提前還款可以通過手機APP辦理，也可以通過柜臺辦理，其中，柜臺辦理要提前2個月預約，而通過手機APP辦理的周期要短一些。

另外，建行深圳分行的貸款合同也顯示，貸款期間超過三年的，借款人不必支付提前還款違約金。

銀行的按揭貸款合同中一般要求，辦理提前還款要提前30天申請，第一財經采訪廣州多家銀行發現，預約期均在1個月~1.5個月之間。

“如果辦理提前還款的手續等待時間比較長，超過兩個月，可能反而會打亂購房者償還計劃，最后就會顯得不劃算。唯有銀行手續簡單且違約金很少，提前還貸才確實可以考慮。”嚴躍進說。

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