在不少物管公司被關聯地產公司拖累的當下，保利物業（06049.HK）保持住了增長的態勢。

8月29日，保利物業發布的2022年中期業績公告顯示，報告期內，該公司實現收入約64.49億元，同比增長約25.2%；毛利約為13.05億元，同比增長約26.5%；凈利潤約為6.4億元，同比增長25.8%。

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其中，保利物業一直處于行業較低水平的毛利率略有改善，截至6月末，其綜合毛利率約為20.23%，較上年同期增加了0.21個百分點。

具體來看，三大業務板塊在報告期內皆保持同比增長的態勢。物業管理服務依然為保利物業收入的絕對主力，報告期內實現39.55億元，較上年同期增長約25.8%，在總收入中占比約61.3%；社區增值服務次之，實現收入約14.02億元，在總收入占比約22%；非業主增值服務實現收入10.92億元，占比約17%。

物管服務收入的大幅提升，得益于在管規模的擴大。截至6月末，保利物業的在管面積約為5.23億平方米，同比增幅約22%，在管項目共1910個；合同管理面積達到7.32億平方米，同比增幅約18%，合約管理項目達到2575個，遍布全國206個城市。

值得一提的是，從在管面積構成上來看，來自保利發展和第三方的在管面積占比分別為38.4%、61.6%；而從物管服務收入構成上來看，來自保利發展的收入占比有所下降，但貢獻依舊超6成，來自第三方的物管服務收入占比則為37.6%。

收入與在管面積占比的不匹配，與平均物業管理費單價有所關聯。據披露，截至6月末，來自保利發展的住宅物業平均物業費約為2.34元/平方米/月，商業及寫字樓的單價為8.67元/平方米/月；來自第三方的上述兩類物業的平均物業費分別為1.78元/平方米/月、6.36元/平方米/月，明顯低于保利系物業的收入水平。

在當前房地產開發業務存在諸多不確定因素的背景下，對保利發展的依賴，或將成為保利物業業績增長的有力保障。

中信證券研報指出，雖然保利物業很少外拓住宅類項目，但保利發展在開發領域的市占率有望提升，且保利發展2022年上半年拿地顯著聚焦一二線核心區域，預計未來保利發展交付項目的區域結構明顯提升。

“更多關聯方開發，有待交付的新房，不僅意味著在管面積會擴大，還意味著在管組合的平均費率和盈利能力有望提升，美居等業務的發展空間擴大。”中信證券認為。事實上，2022年上半年，來自保利發展的住宅物業平均物業費較2021年同期增長了0.03元/平方米/月，帶動住宅物業平均單價的增長。

在穩住住宅基本盤的同時，保利物業還在商業及寫字樓、公共及其他物業領域保持擴張。

截至6月末，保利物業的非居業態在管面積增長至約2.93億平方米，實現收入約15.39億元，同比增幅達37.3%；其中，商業及寫字樓業態的收入增幅約為30.8%，公共服務業態的收入增幅約41.8%，均明顯高于同期住宅物業約19.5%的增速。據保利物業方面披露，報告期內，其新簽約第三方項目中，非居業態金額占比超86%。

保利物業也在加大市場化拓展力度，增加來自第三方的物業項目。截至6月末，保利物業超7.3億的合同管理面積中，超59%來自第三方；同期，其新中標第三方項目的單年合同金額約為12.4億元。

值得一提的是，報告期末，保利物業的現金及現金等價物約52.23億元，同比減少26.7%；其表示是由于將資金投入到使用效率更高的資產運營業務及增值服務所致。

或得益于業績表現，在股價震蕩下挫逾一個月之后，截至8月30日午市收盤，保利物業股價報43.05港元，漲幅約為7.49%。

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