“臥薪嘗膽，向黎明錚行。”這是中南建設(shè)（000961.SZ）董事兼總經(jīng)理陳昱含，在面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)艱難時(shí)刻的務(wù)實(shí)宣言。

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處于動(dòng)蕩中，“活下去”成為房企的共識(shí)。在8月30日的中南建設(shè)的業(yè)績說明會(huì)上，無論是董事長陳錦石，還是總經(jīng)理陳昱含，都以坦誠的姿態(tài)向投資者解釋了當(dāng)前的生存邏輯和未來發(fā)展方向。

“中南最大的成績就是能活下來，能抗風(fēng)險(xiǎn)、能防風(fēng)險(xiǎn)，把經(jīng)營生產(chǎn)正常化。”陳錦石表示。

【資料圖】

盡管規(guī)模有所縮減，但是中南建設(shè)把更多資源配置到了降杠桿、保現(xiàn)金流等方面，上半年順利實(shí)現(xiàn)了3.3萬套房屋的交付，并且如期償還了多只公開市場債券的本息和回售資金，年內(nèi)到期公開債務(wù)僅剩2億元，在手現(xiàn)金余額達(dá)則到163.24億元。

經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)5年為正

短短一年時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)價(jià)體系已經(jīng)驟然改變，規(guī)模增長不再是主要衡量指標(biāo)，而守住現(xiàn)金流安全才是重中之重。

半年報(bào)顯示，中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入467.7億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為48.1億元，同比增加99.4%。截至2022年6月底，中南建設(shè)在手現(xiàn)金余額達(dá)到163.24億元。

房企的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額是指在一段時(shí)期內(nèi)，日常經(jīng)營活動(dòng)帶來的現(xiàn)金流入與流出的凈值，這是一個(gè)能反映房企基本經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。自去年以來，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流已被納入重點(diǎn)監(jiān)測指標(biāo)之一，監(jiān)管部門明確規(guī)定，房企近三年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負(fù)。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞去年年底曾統(tǒng)計(jì)過92家典型樣本房企，其中僅有27家房企能維持連續(xù)三年活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為正。今年A股已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的70家房企中，有31家經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)值。而截至今年中報(bào)期，中南建設(shè)已經(jīng)連續(xù)5年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正。

經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額增長的同時(shí)，中南建設(shè)進(jìn)一步壓降有息負(fù)債至109.4億元，下降幅度達(dá)17.6%，有息負(fù)債余額降至511.7億元，其中短期借款和一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計(jì)194.9億元，比2021年末減少45.8億元，年內(nèi)到期公開債務(wù)僅剩2億元。

今年上半年，中南建設(shè)如期支付了20中南01、20中南02、21中南01、20中南建設(shè)MTN001等多只到期公開市場債券的本息和回售資金。

目前，中南建設(shè)的實(shí)際債務(wù)絕對(duì)規(guī)模占資產(chǎn)規(guī)模的比重位于行業(yè)低位，也正因如此，其部分存量融資得以展期、債務(wù)期限結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化。

在縮減債務(wù)規(guī)模后，中南建設(shè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)更加健康了。截至2022年6月30日，中南建設(shè)凈負(fù)債率85.19%，比上年末下降7.58個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為79.10%，比上年末降低1.42個(gè)百分點(diǎn)。

不過，在行業(yè)寒冬中，房企規(guī)模下滑、營收利潤雙減已是普遍現(xiàn)象。半年報(bào)顯示，中南建設(shè)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入241.35億元，同比減少37.28%，歸屬于上市公司股東的凈利潤-16.15億元，綜合毛利率9.72%，同比下降6.59個(gè)百分點(diǎn)。

分業(yè)務(wù)板塊來看，第一大主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的合同銷售金額為330.1億元，第二大主業(yè)建筑板塊在上半年新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額為25.4億元。

在中期業(yè)績會(huì)上，中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含坦言，由于行業(yè)宏觀形勢不斷惡化，銷售難度增加、竣工速度放緩，導(dǎo)致公司經(jīng)營規(guī)模顯著收縮，同時(shí)也帶來了當(dāng)期確認(rèn)的虧損。

下半年將全力以赴“保交付”

對(duì)于“保交付”，中南建設(shè)的態(tài)度是“迎難而上、全力以赴”。

在業(yè)績會(huì)上，陳昱含表示，上半年之所以有部分項(xiàng)目開發(fā)慢了下來，就是為了調(diào)配資源、控制現(xiàn)金流支出，把資源向要交付的項(xiàng)目傾斜，因此1-6月雖然銷售簽約額下滑，但是順利完成了3.3萬套房屋的交付。

下半年的交付工作是更大的挑戰(zhàn)，陳昱含直言：“這是最高的指標(biāo)，也是最大的承諾，下半年的8.3萬套交付我們也會(huì)全力以赴。”

已經(jīng)交付的房屋中，中南多個(gè)項(xiàng)目的滿意度達(dá)到100分，贏得了業(yè)主的廣泛認(rèn)可。在工程標(biāo)準(zhǔn)方面，中南建設(shè)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目工程全流程管理行為的管控，持續(xù)推進(jìn)“過程及交付評(píng)估”、“鷹眼行動(dòng)”等管控，完成335個(gè)標(biāo)段次，10萬余項(xiàng)指標(biāo)檢查，以全面保障工程質(zhì)量。

中南建筑也體現(xiàn)了在公建基建領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)施工能力。上半年，中南建筑施工的“海門市人民醫(yī)院新院急診醫(yī)技住院辦公樓工程”、“東營奧體中心項(xiàng)目游泳館工程”和旗下中南土木承建的“北京市通州運(yùn)河核心區(qū)市政配套工程北環(huán)環(huán)隧”、參建的“蘇州市軌道交通3號(hào)線”等項(xiàng)目榮獲國家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)。

除了自身積極努力保交付以外，中南建設(shè)還獲得了江蘇省各級(jí)政府的支持，成為本輪房地產(chǎn)周期中獲地方支持力度最大的民營房企之一。

在業(yè)績會(huì)上，陳昱含對(duì)江蘇省各級(jí)政府的雪中送炭表達(dá)了感謝。今年5月和8月，中南建設(shè)控股股東分別與華融資產(chǎn)、江蘇資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略協(xié)議，預(yù)計(jì)可獲得70億元的支持，這將有效幫助中南建設(shè)化解風(fēng)險(xiǎn)。

陳昱含透露，政府為中南建設(shè)成立了工作專班，讓各項(xiàng)支持舉措有人抓、專人管，保證了中南建設(shè)能夠持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營。與AMC機(jī)構(gòu)的合作進(jìn)展方面，目前中南已經(jīng)提交了十幾個(gè)應(yīng)收盤項(xiàng)目的情況，目前已處于項(xiàng)目審批階段。

對(duì)于接下來房地產(chǎn)行業(yè)形勢，陳昱含表示：“短期很煎熬，長期有信心。”

而陳錦石則判斷，房地產(chǎn)市場還沒有見底，離回暖尚需半年至一年時(shí)間，但是國家的救市舉措必然將依法依規(guī)，不會(huì)再有大水漫灌，但他相信，將來的房地產(chǎn)市場將更規(guī)范、更穩(wěn)定。

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