9月28日下午，2022年深圳第三次土地拍賣落下帷幕，掛牌的7宗涉宅用地6宗成交，1宗流拍，成交的地塊中，4宗底價(jià)成交，2宗以最高限價(jià)成交，共攬金106.38億元。

值得注意的是，本次龍華區(qū)一宗建設(shè)安居型商品房的地塊受到追捧，而銷售限價(jià)相對(duì)提高的光明馬田地塊卻遭到流拍，而上述現(xiàn)象的背后是房企對(duì)項(xiàng)目去化以及現(xiàn)金流的考量。

深圳土拍“小步快跑”

(相關(guān)資料圖)

深圳本次土拍的規(guī)模并不算大，7宗涉宅用地總土地面積約49.51公頃，總建筑面積約122.10萬平方米，掛牌起始總地價(jià)約117.97億元。7宗涉宅用地位于寶安（1宗）、光明（1宗）、龍華（2宗）、坪山（3宗）四個(gè)外圍區(qū)域，南山、福田中心兩區(qū)均無土地供應(yīng)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次只有7宗地掛牌，延續(xù)了今年以來“多批供應(yīng)、小步快跑”的供地原則，與當(dāng)前開發(fā)商整體拿地積極性不強(qiáng)有關(guān)。

深圳今年的集中供地分為四次，較去年多一次，第四批次初步計(jì)劃于九月底或十月份集中發(fā)布掛牌出讓公告。今年前兩次集中供地，深圳已出讓22宗居住用地，共攬金532.62億元。加上第三次土拍，深圳共出讓了28宗地，成交金額為639億元，較2021年全年的959億元還有約320億元的差距。

深圳本次繼續(xù)沿用“三限雙競+搖號(hào)”的方式掛牌出讓，初始建設(shè)公共住房，競價(jià)達(dá)到地價(jià)最高溢價(jià)后競建設(shè)保障性租賃住房。與前兩批次相比，初始建設(shè)的公共住房類型除了保障性租賃住房、公共租賃住房外，還增加了安居型商品房。

據(jù)悉，本次土拍吸引了華潤、中海、招商、保利、金茂、深鐵、深業(yè)、安居、嘉達(dá)、信城、漢成、湖北聯(lián)投、華地、中天、永暉置業(yè)15家房企參與，最終，華潤、招商、深鐵、信城均有收獲。

龍華區(qū)福城街道A922—0824地塊是本次人氣最高的地塊，共吸引10家房企參與競拍，經(jīng)過一個(gè)小時(shí)的競拍，最后9家房企進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，由信城控股以最高限制地價(jià)3.47億元競得。該地塊土地面積1.52萬平，建筑面積5.45萬平，住宅部分全部建設(shè)安居型商品房，平均銷售價(jià)格不高于26800元/平方米（不含室內(nèi)裝修價(jià)格）、最高售價(jià)不高于28100元/平方米（不含室內(nèi)裝修價(jià)格）。

合一城市更新集團(tuán)總經(jīng)理羅宇對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，去化和流動(dòng)性是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目投資極其關(guān)注的兩大因素，上述地塊的住宅全部建設(shè)安居房，因?yàn)榘簿臃績r(jià)格比商品住宅低，多年以來，深圳安居房供不應(yīng)求，不少家庭都在排隊(duì)中，也就是說，該項(xiàng)目建成后銷售去化不成問題，另外，該項(xiàng)目存在一定的利潤，這也是房企爭相競拍的主要原因。

龍華區(qū)福城街道的A922-0823宗地與上述宗地相鄰，招商以掛牌起始價(jià)15.03億元競得。該地塊位于九龍山數(shù)字城重點(diǎn)片區(qū)范圍內(nèi)，用地面積2.72萬平，建筑面積9.5萬平，普通商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于53600元/平。

銷售限價(jià)有所提高

銷售限價(jià)上升的情況在本次土拍中依舊存在。

寶安區(qū)福海街道A208—0991宗地由華潤置地以27.5億元的最高限制地價(jià)競得。該地塊土地面積為3.09億元，建筑面積為13.06萬平，位于華潤與金地共同打造的在售項(xiàng)目——潤峯云上府旁。該地塊的普通商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于47950元/平方米，較2021年拿地的潤峯云上府地塊可售毛坯限價(jià) 45700元/平上調(diào)了2250元 /平。今年6月，潤峯云上府入市，共659套房源，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，潤峯云上府目前還有16套房源處于“期房待售”狀態(tài)。在一眾剛需盤銷售疲軟的情況下，潤峯云上府的去化情況相對(duì)較好。

光明區(qū)馬田A629-1340地塊，盡管限售價(jià)格相較去年上調(diào)5000元/平，但最終因無人報(bào)名而流拍。該宗地位于光明區(qū)馬田街道，臨近6號(hào)線薯田埔站，占地面積2.2萬平，建筑面積11.01萬平，掛牌起始價(jià)為15.62億元，建成后普通住宅毛坯限價(jià)47200元/平。

羅宇表示，光明馬田地塊有相對(duì)較多的自持比例，自持某種意義上降低了流動(dòng)性、推高了項(xiàng)目成本，當(dāng)前的房企對(duì)項(xiàng)目投資后續(xù)的流動(dòng)性問題還是特別關(guān)注，某種程度上影響對(duì)該地塊的參拍積極性。

根據(jù)掛牌公告，除了需要建設(shè)10160平無償移交政府的公共租賃住房建筑面積，該地塊還將在地塊達(dá)到最高限制地價(jià)之后，競企業(yè)自持的保障性租賃住房面積，最高限制面積為20300平。

另外，該區(qū)域的樓盤去化情況或?qū)υ摰貕K的出讓也存在影響。今年7月金地明峰府入市，推售住宅575套，銷售去化并不亮眼，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，截至目前金地明峰府還有403套住宅處于“期房待售”狀態(tài)，銷售去化僅約3成。

深鐵獨(dú)攬三宗地塊

要說本次土拍的“贏家”，非深鐵莫屬，摘得坪山G14306-8011、G14306-8012、G13305-0046宗地，3宗地均以底價(jià)成交，共花費(fèi)60.38億元。

實(shí)際上，深鐵底價(jià)獨(dú)攬多宗地塊，這樣的結(jié)果并不稀奇。去年11月，土地市場漸冷，在深圳第三次土拍中，深鐵就曾以178.51億元的底價(jià)獨(dú)攬5宗地塊。

根據(jù)出讓公告，坪山G14306-8011、G14306-8012為相鄰地塊，位于坑梓街道，普通商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于35300元/平方米；安居型商品房毛坯銷售均價(jià)不高于17600元/平方米、最高毛坯銷售價(jià)格不高于18500元/平方米。

另外值得注意的是，上述兩地塊均位于軌道14號(hào)線的安全保護(hù)區(qū)和19號(hào)線控制預(yù)警區(qū)的。李宇嘉表示，深鐵拿地較多，主要與地塊涉及地鐵上蓋物業(yè)有關(guān)。

近期廣州地鐵、杭州地鐵等都有大規(guī)模拿地的案例，地鐵越來越成為地方土地市場的生力軍。

李宇嘉認(rèn)為，一方面，區(qū)域綜合開發(fā)越來越成為土地出讓的重點(diǎn)；另外，熱點(diǎn)城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，房地產(chǎn)給地鐵企業(yè)輸血，已經(jīng)成為地鐵開發(fā)建設(shè)的主要支撐；再者，國企或政府平臺(tái)中，地鐵的實(shí)力相對(duì)雄厚，在公共設(shè)施不太完善的郊區(qū)拿地，地鐵開通后賣房，溢價(jià)也會(huì)比較高。

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