上海核心區域的豪宅，向來被認為具有保值升值的功能，引得高凈值人群重金投資。近來，上海的二手高端住宅市場卻出現了些許降溫的跡象。

最挑動市場神經的，莫過于豪宅掛牌價大幅下調。第一財經記者從多位滬上中介處了解到，近來確有諸多房源出現降價，降幅從200萬-800萬不等，有新式里弄的降價幅度更達900萬。

業內認為，當前豪宅市場有所降溫是有多重因素疊加所致。例如今年疫情之后，市場積壓需求集中釋放，推動了一波上漲，如今價格回調亦正常；同時，往年年末，有不少業主會選擇出售資產以滿足資金騰挪的需求，期間會有部分降價的情況。

(資料圖)

若將時間線拉長來看，2020年疫情至今，上海不少豪宅經歷了一番暴漲。以上海知名的豪宅項目翠湖天地為例，2020年上半年二期有房源單價在14萬元/平方米，2022年9月成交的一套房源單價已高達26萬/平方米。以此粗略計，該項目房源過去兩年間的漲幅近乎翻倍。業內認為，歷經如此攀升，豪宅當前出現的價格回落，更多的是理性回歸。

值得一提的是，多位受訪業內人士指出，當前的豪宅市場并未出現邏輯的根本改變，隨著經濟上海市區豪宅的價值依然堅挺。“上海核心區域的一手房豪宅基本還是不愁賣，豪宅仍舊被市場看好。”

部分房源掛牌價虛高

“今天，一個老客戶打電話跟我說，2011年幫他買進的一套整棟新式里弄，197平，準備賣了，年底前一定要賣掉。”近來，一位專門從事老洋房交易的中介在朋友圈中發布了不少房源信息。10月最后一周內，接連有三個持有新式里弄的房東向他表示意欲出售手中房產，其中有房源仍處于出租的狀態。

一位在上海持有多套房產的業主，最近也將手中一套陸家嘴濱江附近的房子掛出，掛牌總價超1300萬元。

事實上，近期有不少關于上海二手豪宅掛牌量增加的消息。一位在上海一線有17年從業經驗的豪宅中介向記者透露，近來的二手豪宅掛牌量確實有增長，但其中不乏抱著試水心態掛牌的業主，比如小區內正常成交可能在17萬/平方米、18萬/平方米的水平，但有的業主則掛到28萬/平方米，這類房源成交的可能性并不高。

有業內人士透露，上述陸家嘴濱江附近的房源大約需要再降價100萬，成交的可能性才會比較大。

“每個小區都有這種心態的業主，而且占到一定的比例。以世茂濱江花園為例，這個總房源量超5000套的社區，有近200套房源掛牌，但在我們看來誠意出售的也就在幾十套。”上述豪宅中介說。

而相較于掛牌量，更挑動市場神經的，則是豪宅價格的下調。

記者從多位滬上豪宅中介處了解到，諸多房源近期出現了明顯的價格調降，如云錦東方、陸家嘴壹號院、濱江凱旋門、露香園等高端住宅項目中，有業主對掛牌價進行調降，降幅從200萬-700萬不等。

其中，萬科翡翠濱江的一套總建面超310平方米的房源，9月份以來多次降價，至10月底，已累計降價達800萬元，售價不到5000萬元，折合單價約15.8萬元/平方米。

老洋房類的資產降價更為明顯。據上述從事老洋房交易的中介披露，位于徐匯區太原小區的一套正在出售的整棟新式里弄，10月中下旬時總價直降900萬元至7600萬；11月初，該房源價格再降600萬元至7000萬元。

對于近來頻繁出現的降價、掛牌量增多等消息，有不少市場觀點認為，當前的降溫具有導向意義，預示著未來上海市場的掉頭向下。

但參照過往經驗，豪宅降價成交并非罕事。今年6月份，引發市場廣泛關注的花園洋房永嘉路569號，位于上海老梧桐區，成交價高達2.5億元；而2021年底，該房源掛牌上市之時，標出的價格實則是3.2億元，相較于此，該房源成交價尚低出7000萬。業內認為，高價掛牌、降價成交，基本上是上海老洋房買賣常態。

上述豪宅中介亦表示，現在有些房源掛牌價很高，“比疫情前漲了30%、40%，即便有些降價，也是適當的降幅。”

事實上，整體來看，多位受訪的業內人士向第一財經表示，現階段豪宅二手房市場的現狀是階段性回調。

有對上海豪宅市場熟悉的業內人士告訴記者，其實每年臨近年末，二手房豪宅的掛牌量都會有所增加，也會有些房源降價銷售，其中是有不少房東是要套現進行周轉。相應地，豪宅成交上也會有所上升，“部分客戶在拿到年終獎金后，會選擇豪宅進行投資”。

另據在上海從事豪宅交易多年的人士透露，部分身在上海多年的外籍人士因家庭因素回國，也增加了出售房源數量，典型如市區的新式里弄。“整體而言，掛牌量較往年并無明顯增多，”該從業者介紹，例如其正在代理的兩個市區項目不限售，但在售房源也僅此前的幾套，并未顯著增加。

暴漲后的理性回歸

如今這波回調的一個重要背景是近年來上海豪宅價格持續向上的趨勢。

第一太平戴維斯中國區住宅銷售部主管、高級董事唐華向記者回憶道，2020年上半年翠湖二期還是有14萬單價的二手房在賣，但是2022年以來，幾乎沒有看到低于21萬/平方米以下的實際價格成交。

據鏈家的成交記錄顯示，今年9月份翠湖二期成交的一套房源單價已高達26萬/平方米；另有翠湖四期在今年6月份的一套房源，成交均價達到了32.3萬元/平方米。以此粗略計算，翠湖的房源過去兩年間的漲幅已翻倍。

即便是在2022年年內，亦有豪宅成交價上浮明顯。鏈家數據顯示，9月份，云錦東方錦園一套4室2廳房源成交，總價1.08億元，單價超26萬元；3月份時，兩套面積相仿、同樣戶型的房源，成交單價分別為17.89萬元、19.78萬元。由此計，半年間房價漲幅亦超3成。

這其中也疊加了疫情后豪宅市場積壓的需求釋放。據CRIC數據顯示，2022年6月1-9日，總價3000萬以上的一手豪宅成交共23套，另據各平臺的不完全統計，總價3000萬以上的二手房成交10套，合計33套；此外，閔行金虹橋板塊的古北大成公館僅4天掛牌就成交。

在這樣的背景下，業內對上海豪宅市場的現狀較為普遍的看法是，并未超出預期。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀向第一財經表示，在經歷了疫情后一波明顯的價格上漲后，目前上海的豪宅市場短期價格波動仍在正常范圍內。即便有部分急需資產變現的業主愿意降價出售，相較于整體豪宅市場而言，“降價急售”的房源仍是少數。

“在僅僅兩年多的時間里，上海豪宅獲得這樣的價格漲幅，相比其他任何國際城市或市場來看都是非常可觀的。”唐華認為，經過疫情這兩年豪宅價格的“瘋狂”攀升后，即便面臨了當前所謂的相對價格回落，豪宅的實際價格還是高于理性上漲幅度的價格，“整體來看，現階段的降價更多的是理性回歸”。

在唐華看來，縱觀過往發生的幾次較大市場動蕩及金融危機，無論是1997年的金融風暴，還是2003年的SARS、2008年的經濟危機等等，回顧每次市場劇烈波動之后，上海市區豪宅的價值都頗為堅挺保值。

也有業內人士指出，購房者實則依然好看上海豪宅，這從新房的表現也可窺見一斑，“一手房豪宅還是不愁賣。”

據知情人士透露，以位于徐匯濱江的豪宅項目香港置地啟元為例，臨近入市，項目對資金的要求更清晰，比如會傾向于客戶短期內完成付款，但這并沒有影響客源數量，“最近一次統計顯示，客源不僅沒減少，反而有所增加。”

“上海的經濟基本面仍具韌性，上海核心地段的高端豪宅依然供應有限，其短期價格波動并不會影響其長期韌性。”盛秀秀告訴記者。

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