積壓需求集中釋放后，樓市退潮，百?gòu)?qiáng)房企向上的銷售勢(shì)頭有放緩的趨勢(shì)。

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據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的4月銷售數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.4%；同比保持增長(zhǎng)，漲幅超30%，較上月進(jìn)一步提升。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-4月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額同比增長(zhǎng)9.7%。

具體到企業(yè)的表現(xiàn)來看，據(jù)億翰智庫(kù)提供的數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企中，約6成房企單月銷售額環(huán)比呈下降的態(tài)勢(shì)，TOP30中則僅有4家環(huán)比上漲。市場(chǎng)持續(xù)向上的動(dòng)力仍顯不足。

不過，在去年低基數(shù)的影響下，有超6成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其中有超3成房企的同比漲幅在50%以上，華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、保利置業(yè)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等則同比上漲超100%。

圖片攝影：任玉明

房企排名再發(fā)生微妙變化。以全口徑銷售額計(jì)，前4個(gè)月，保利發(fā)展、萬(wàn)科分別以1556億元、1333.8億元的銷售表現(xiàn)居于行業(yè)前二位，二者銷售規(guī)模相差已逾200億元。

中海地產(chǎn)則以1181億元的銷售規(guī)模沖進(jìn)TOP3的行列，而“利潤(rùn)王”鮮少在銷售規(guī)模指標(biāo)上站到如此高位；碧桂園以1168億元的銷售額，向下滑落至第四位。不過，中海地產(chǎn)的領(lǐng)先幅度僅在10億元左右，行業(yè)前三的位置尚不牢靠。

TOP5-10的成員也發(fā)生了變化，華發(fā)股份跌出前十，而濱江集團(tuán)以607億元的銷售額再次回歸TOP10的行列，排名提升4個(gè)身位，成為TOP10中唯二的民營(yíng)開發(fā)商。同樣地，TOP7-14各家房企之間的銷售規(guī)模差距同樣未明顯拉開。

盡管房企排名仍無定數(shù)，但行業(yè)的變動(dòng)趨勢(shì)已頗為明朗。TOP20中，前四個(gè)月中，累計(jì)銷售額同比上漲的基本上都是國(guó)資背景，僅濱江集團(tuán)、美的置業(yè)為民企，旭輝、新城同比降幅保持在25%左右；在債務(wù)重組方面有較大進(jìn)展的融創(chuàng)，同比降幅仍超5成。

億翰智庫(kù)分析稱，央企國(guó)企數(shù)量占比雖然不及民營(yíng)企業(yè)，但是所占市場(chǎng)份額已超半數(shù)，2023年“六四”格局或?qū)⑿纬伞Ｒ恍┵Y金壓力大、處于經(jīng)營(yíng)困境中的企業(yè)份額逐步收縮，或退出，少數(shù)民營(yíng)企業(yè)仍將保持穩(wěn)健步伐，并在行業(yè)內(nèi)持續(xù)占據(jù)一席之地。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，4月以來，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在3月沖高后出現(xiàn)回落。據(jù)克而瑞，重點(diǎn)30城成交環(huán)比回落，絕對(duì)量與2月成交基本持平。

某華南房企內(nèi)部市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人告訴記者，最近幾個(gè)星期的市場(chǎng)行情并不理想，除了一線和強(qiáng)二線的核心區(qū)仍有較好表現(xiàn)之外，三四線城市頗為慘淡。有在福州、溫州、鄭州等城市的房企人士也向記者反饋，即便有多重提振政策，但近期的銷售表現(xiàn)依舊不佳。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，一線成交韌性較強(qiáng)，自上月集中放量后，4月下降微跌11%，累計(jì)同比仍增21%；二三線城市則面臨熱度轉(zhuǎn)降，整體成交環(huán)比降幅達(dá)30%，同時(shí)各城市環(huán)比跌多漲少，僅成都、西安等中西部城市行情獨(dú)立，環(huán)比持增。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)降溫的原因在于購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)的信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求階段性疲軟所致。克而瑞指出，剛需轉(zhuǎn)弱、改善接棒是大概率事件，若房企能抓緊五一營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面有一些利好性政策出臺(tái)，整體成交還是可能穩(wěn)中微增。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，各地因城施策持續(xù)推進(jìn)，近來多個(gè)熱點(diǎn)城市仍在持續(xù)優(yōu)化政策，如北京擬在房山區(qū)落地“一區(qū)一策”措施，杭州降低落戶門檻、上調(diào)多孩家庭公積金貸款額度、放松錢塘區(qū)和臨平區(qū)限購(gòu)政策，合肥調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、降低首付比例等；另有部分二線城市鼓勵(lì)房票安置。

在西政資本看來，近段時(shí)間杭州、廈門、合肥、鄭州、沈陽(yáng)等中心城市仍在放松限購(gòu)措施，這意味著當(dāng)前樓市銷售仍面臨下行的壓力，或許經(jīng)濟(jì)和樓市都需要再來一波超強(qiáng)的政策刺激才能真正起來。

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