當(dāng)?shù)貢r(shí)間18日，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）發(fā)布最新數(shù)據(jù)，美國(guó)4月成屋銷售總數(shù)經(jīng)季調(diào)后年化環(huán)比下降3.4%至428萬(wàn)套，前值為下降2.4%，過(guò)去15個(gè)月中，有14個(gè)月銷售總數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下滑，僅于2月超預(yù)期上漲13.8%。同比來(lái)看，4月成屋銷售總數(shù)大幅減少23.2%。

美國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Compass Real Estate高級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師韓雷告訴第一財(cái)經(jīng)記者，房屋供應(yīng)不足以及可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題繼續(xù)拖累樓市成交。“在供應(yīng)端，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的材料、人力、融資等成本顯著上升，阻礙其開(kāi)工建設(shè)，故造成庫(kù)存緊張；而在需求端，6%以上的抵押貸款利率對(duì)購(gòu)買力的沖擊揮之不去，購(gòu)房成本大幅上漲令買家卻步。”

據(jù)房地美（Freddie Mac）的數(shù)據(jù)，截至11日，30年期抵押貸款平均利率為6.35%，該指標(biāo)于去年10月和11月兩次突破7%之后回落，今年維持在6%以上。

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韓雷舉例稱，如果疫情期間購(gòu)入總價(jià)為100萬(wàn)美元的房產(chǎn)，鎖定2.5%的固定利率，月供為3951美元，而如果近期買入同樣價(jià)位的房屋，月供飆升近六成至6321美元。

局部回春

成屋銷售約占美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷量的90%。NAR報(bào)告顯示，截至4月底，全美待售成屋為104萬(wàn)套，較去年同期僅增長(zhǎng)1%。按照目前的銷售速度，待售成屋供應(yīng)量能夠支撐2.9個(gè)月，一般認(rèn)為，6個(gè)月的庫(kù)存供應(yīng)量反映市場(chǎng)供需平衡。

野村美國(guó)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Aichi Amemiya也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，未來(lái)，庫(kù)存緊張可能繼續(xù)限制房屋銷售，抵押貸款利率反彈可能也給成屋銷售造成壓力，不過(guò)整體而言，他認(rèn)為美國(guó)樓市可能已于1月觸底。

NAR報(bào)告當(dāng)中的多項(xiàng)指標(biāo)顯示，4月住宅市場(chǎng)較3月有所回暖。房?jī)r(jià)方面，全美房?jī)r(jià)中位數(shù)環(huán)比小幅反彈3.4%，至38.9萬(wàn)美元，同比降幅為1.7%；交投方面，在上月售出的房屋中，接近四分之三的房屋上市不到一個(gè)月就被售出，平均待售時(shí)間為22天，較3月的29天顯著縮短，去年同期則為17天。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家云（Lawrence Yun）表示，過(guò)去數(shù)月，就業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，房屋供應(yīng)受限以及抵押貸款利率波動(dòng)，上述因素共同作用令買房需求和銷情出現(xiàn)反復(fù)。“全美大約有一半地區(qū)正在經(jīng)歷房?jī)r(jià)上漲，在清淡的冬季之后，今年春天又見(jiàn)競(jìng)價(jià)買房的局面。”

韓雷稱：“樓市最為受創(chuàng)時(shí)期是在去年四季度，彼時(shí)買家都在觀望，交投陷入谷底。來(lái)到今年一季度，買家逐漸接受了高利率的現(xiàn)實(shí)。另一方面，租房市場(chǎng)緊張也迫使買家重新考慮置業(yè)。”

他以紐約為例，租金較疫情前要高出1.5倍，居于歷史高位，國(guó)際游客和留學(xué)生的回歸支撐租金節(jié)節(jié)攀升。不過(guò)他也表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度局部化，不同地區(qū)差異巨大，盡管部分地區(qū)回春，但在疫情期間過(guò)熱地區(qū)，例如佛羅里達(dá)州的邁阿密以及得克薩斯州的奧斯汀，受美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)加息的打擊更大，價(jià)量仍在回落。

NAR數(shù)據(jù)顯示，分地區(qū)來(lái)看，東北部房?jī)r(jià)中位數(shù)同比上漲2.8%至42.3萬(wàn)美元，中西部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅為1.8%，報(bào)28.7萬(wàn)美元；南部和西部地區(qū)則出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落，跌西部地區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)同比大跌8%，價(jià)格仍然高達(dá)57.8萬(wàn)美元，南部地區(qū)跌幅為0.6%，報(bào)35.8萬(wàn)美元。

被問(wèn)及近期銀行業(yè)危機(jī)是否令住宅市場(chǎng)承壓，兩位受訪者均表示影響有限。韓雷稱，涉事區(qū)域銀行對(duì)居民按揭貸款的敞口較小，購(gòu)房者一般會(huì)選擇摩根大通、花旗、富國(guó)銀行等大型銀行，且自2008年全球金融危機(jī)之后，銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人的審核非常嚴(yán)格。

Aichi Amemiya表示，行業(yè)動(dòng)蕩之下，盡管銀行收緊貸款標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)更廣泛的信貸收縮，但他認(rèn)為，這不太可能顯著影響到有政府支持的住房抵押貸款。

購(gòu)房意愿依舊低迷

對(duì)于多數(shù)美國(guó)民眾而言，購(gòu)房意愿依舊低迷。據(jù)研究機(jī)構(gòu)蓋洛普（Gallup）的年度經(jīng)濟(jì)和個(gè)人財(cái)務(wù)情況調(diào)查，僅21%的美國(guó)成年人認(rèn)為此時(shí)是購(gòu)房良機(jī)，該比例創(chuàng)1978年有紀(jì)錄以來(lái)的新低，超過(guò)75%的受訪者認(rèn)為此時(shí)不宜入場(chǎng)。今年是該調(diào)查成立以來(lái)，第二次出現(xiàn)過(guò)半受訪者看空樓市前景的狀況，上一次發(fā)生在去年，30%的美國(guó)成年人相信彼時(shí)不是買房機(jī)會(huì)。

調(diào)查還顯示，去年有70%的受訪者預(yù)計(jì)其所在地區(qū)房?jī)r(jià)將在來(lái)年上漲，今年持同樣看法的受訪者比例降至56%，相較于2009～2012年后金融危機(jī)時(shí)期仍屬高位，彼時(shí)僅22%～23%的美國(guó)人預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)走高。

盡管如此，房產(chǎn)仍被視為最佳長(zhǎng)期投資選擇，調(diào)查顯示，美國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的青睞度排名高于股票、債券、黃金和其他資產(chǎn)。不過(guò)，其優(yōu)勢(shì)正在縮小，今年約有34%的受訪者認(rèn)為房產(chǎn)是最佳投資標(biāo)的，而去年這一比例為創(chuàng)紀(jì)錄的45%。

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