“0首付、準現房拎包入住”、“現房0首付、限時補貼6萬”，最近一度啞火的零首付、負首付廣告開始在各大社交平臺“刷屏”。第一財經記者發現，深圳、佛山、惠州、長春、重慶多個城市開始爭先“內卷”負首付。

但記者通過走訪發現，本輪“低首付”背后的操作模式種類繁多：延期支付、首付貸、高評高貸等等擦邊或違規操作層出不窮。值得注意的是，與以往”零首付“不同，此前在一手市場“零首付”更多只是營銷噱頭，實際操作過程中開發商會通過分期支付、延期支付等方式短期降低購房者首付門檻。而在本輪官宣”零首付“的開發商中，卻有部分鋌而走險，通過“高評高貸”、“首付貸”等方式人為壓低首付金額。據多位業內人士介紹，這種手法此前在新房市場中并不常見，大多是二手房中介使用。

(資料圖片僅供參考)

近期部分新房零首付、負首付宣傳廣告

有業內人士指出，上述操作看似可以幫助購房者“提前上車”，但實際背后則風險重重：一方面，這種操作模式進一步放大了購房者的金融杠桿，信貸違約風險激增；另一方面，其中涉及多項非法操作，中間嵌套多層風險。

“負首付”的暗箱操作

“現在（如果買指定的戶型）不僅可以做到0首付，還可以給你補貼一部分金額。”華南地區某剛需樓盤地產銷售向記者介紹，這一模式主要是利用備案價和實際銷售之間的價差。 他向記者舉例，其最新推出的樓棟備案價在1.8萬元/㎡左右，打完8折后購房者實際成交價在1.44萬/㎡。但該樓盤會按照1.8萬元/㎡的價格做一份合同并網簽，并向銀行貸款，多貸出的這部分資金將用于降低客戶首付門檻。

業內認為這種模式實質上是“超貸”或“高評高貸”，此前在二手市場一直相對盛行，但在一手市場較為罕見。“前兩年樓市情況好時，一手房市場并不存在操作空間。”華南某房企人士告訴記者，由于備案價限制，華南區域核心城市一度存在一二手房倒掛的情況（即二手房價格遠高于一手房）。開發商基本都是以備案價出售，不存在備案價和實際銷售價的價差。

在他看來，這也從側面反映目前樓市行情仍然嚴峻，部分區域折扣價大，才為這類零首付、負首付操作騰挪出空間。

事實上，對于購房者來說，“超貸”確能在某種程度上降低首付門檻，但同時也增加了房產的月供壓力?；葜莸哪承路恐薪橄蛴浾咛峁┝藘煞N優惠折扣方案，一種方案是備案價基礎上打8折，另一種則是開發商返1.7成首付，購房者支付0.3成首付即可“上車”。

他進一步解釋，這兩種方案在首付、月供上有顯著差別，可以根據情況選擇。以總價180萬，貸款30年計算，第一種方案首付為29萬，月供在5300左右；第二種方案下開發商會使用虛高網簽價，幫購房者多貸一部分資金作為首付款，購房者實際只需要支付5.4萬，但是后續月供則超6000元。原浙江銀保監局也曾提示，在此類模式下，購房人看似“零首付”購得房產，實際卻因前期人為做高房價、支付中介服務費和稅費等，承擔了遠高于房產實際市場價值的負債。

值得注意的是，或是由于監管嚴控等原因，該模式具有一定隱蔽性。該中介告訴記者，目前當地“網紅盤”并不會直接打出0首付的廣告，都是需要內部熟人介紹，貸款行基本在四大行都可以做，利率在3.8%左右。

而在二手市場，這類“超貸”方式更為普遍，而且往往與房貸轉經營貸等違規操作相結合。“我手上的房子基本都可以做零首付、低利率，而且可超貸一部分資金。”廣州二手房中介丁丁（化名）介紹。按照她說的流程，該中介機構會先墊資完成購房流程。購房者隨后抵押房產申請經營貸，成功后并將購房款、2個點的墊資費一并還給中介。在這一過程中，可以通過“高評高貸”的方式多貸出一部分資金，從而變相實現“負首付”。

丁丁介紹，如果有融資需求，近期也是很好的機會，大多業主由于急于出售、掛牌時間久等原因，往往很容易配合，甚至可以根據客戶需要幫忙尋找“高評估價、低售價”的房源，從而獲得更多超貸金額。“有客戶買了千萬級的房子，從中超貸了100多萬。”

低首付為何盛行？

事實上，除上述通過超貸變相實現零首付、負首付外，在走訪調查過程中，記者發現低首付背后還有三類操作模式。

第一類是開發商變相降價促銷。開發商會通過第三方將首付款直接打入購房者賬戶內，購房者再將這部分金額轉入開發商監管賬戶中用于支付首付款。這類情況多出現在一些區域邊緣化、配套缺失的樓盤中。例如惠州某樓盤已銷售多年依然還未清盤，降價促銷力度過大又會激化與前期業主間的矛盾，“騎虎難下”之際開發商就會通過這類形式隱蔽補貼購房者。

第二類是開發商開放首付延期、分期政策。購房者可在初期支付一部分金額先鎖定房源，剩余首付尾款可與開發商協商在3個月～1年內繳清。以東莞某臨城鎮區新盤為例，在其宣傳中稱可0.5成首付上車，實際則是分期支付。第一周僅需支付0.5成首付（即8萬元），6個月后再繳納0.5成首付（即8萬元），一年后繳納1成首付（16萬元）。值得注意的是，這種模式此前就被市場廣泛采用，但分期時間有逐漸延長的趨勢。有業內人士告訴記者，因為開發商有回款的需求，因此原本首付延期通常需要在6個月內，但現在為搶客戶，不少開發商將這一時間“內卷”至一年以上。

第三類則風險更大，是通過嫁接第三方金融機構（或自身的金融機構），做首付消費貸。根以華南區域某樓盤loft戶型為例，銷售會向購房者鏈接金融機構，向機構借出部分資金用于首付。據個人的資質和信用，貸款利率在利率約為2.83%-4.38%左右浮動。

種類繁多的低首付套路背后實際折射的是樓市需求側依舊疲軟，開發商被迫通過“內卷”首付門檻提前搶占客戶。

近期樓市壓力仍存，政策支持力度卻在逐漸走弱。中指研究院指出，熱點城市土地市場熱度較高，對當地房地產市場會形成一定支撐，但整體來看，當前全國房地產市場調整壓力仍在。近期部分核心一二線城市開始優化調控政策，上海、廣州等城市調整公積金政策，杭州、南京部分街道或區域放松限購，但整體力度仍較為有限。截至5月24日，5月各地出臺政策的頻次僅29條，不足4月一半。

華南中原某分析人士告訴記者，前兩年，有些開發商看好樓市行情，大量囤地，但現在去化速度非常慢，冷門鎮街個別樓盤月均去化套數僅為個位數。在他看來，目前不少開發商已到了生死存亡的關鍵時刻，為增加去化速度，提高營銷費用、提供首付資金支持、降低實際售價等組合拳頻出也是被迫之舉。

背后風險重重

從更深層次而言，開發商通過首付貸、高評高貸等違規方式降低首付門檻，內卷爭奪存量用戶，背后風險重重。

招聯首席研究員董希淼對第一財經記者表示，零首付、負首付對銀行來說政策風險和實質風險都很大，房產抵押作為風險防控的手段，如果評估價虛高其效果可能大打折扣。對個人而言，過度加杠桿將可能引發家庭財務危機。之所以出現此類現象也反映出兩個問題，一是銀行信貸投放壓力較大，特別是個人住房貸款增長壓力大；二是房地產銷售壓力大，開發商賣房難。

針對零首付中涉及的“高評高貸”問題，董希淼認為，“高評高貸”中“評”、“貸”都在銀行，銀行自身也應加強把關，對房產交易合同里房價的真實性進行審查，尤其是對房價交易價格高于該區域市場價的應保持警惕。

對于購房者而言，背后法律風險也不容忽視。有法律人士指出，在上述“高評高貸”的操作方式中，開發商會與購房人簽訂陰陽合同：一份是標注有虛高價格的合同，用于向銀行申請貸款；一份是真實價格的合同，作為實際交易購房的憑證。而這類陰陽合同、高評高貸本身屬于“騙貸”行為，如銀行審批環節發現異常將不會批準貸款，且對個人信用有影響。

河南尚博律師事務所徐振亮律師指出，早在2017年9月29日，住建部、央行、銀保監會聯合印發《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構，違規提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。通過這種方式進行購房的購房者大多數并沒有真實的首付能力，購房者后續的真實房貸壓力明顯增大，一旦被銀行或監管部門發現“零首付”行為，購房者將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險。同時，銀行一旦停貸，購房者無法及時償還銀行貸款，將面臨抵押房產被拍賣的風險。

針對近期零首付、負首付卷土重來的跡象，已有多地監管介入。5月26日，深圳市房地產中介協會發文，該協會在文中指出，各房地產中介機構、從業人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業務管理，并應開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。如發現房地產中介機構、從業人員存在違規銷售宣傳或為消費者違規購房貸款提供咨詢、協助的，深房中協將立即報送行政主管部門依法依規查處等。

5月22日，廣東省惠州市惠陽區住房和城鄉建設局印發的《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》指出，為強化房地產市場監管，規范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

有業內人士認為，要防范“零首付”“負首付”營銷在業內蔓延，既需相關監管部門重拳整治，又需要銀行、房企等多方主體守好底線，加強自律。

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