疫情過后 房租“補漲”了?

唐瀟在上海解封后收到了房東要求漲租的通知。她和朋友租住在上海浦東的一套兩居室，月租金近5000元。“先是說漲20%，后來說每月漲800塊，再談到每月漲400塊。”唐瀟說，“漲幅很隨意，房東只說要市場價。”

溫欣則直接選擇了長租酒店。她租在長寧定西路附近，周圍的一居室漲到了月租金5000元以上，她轉而租下了每月6000元出頭的長租酒店復式單間，“設施更便利”。

受疫情等因素影響，北京、上海等一線城市租房市場在5月持續(xù)走低。到6月，疫情趨穩(wěn)、畢業(yè)季來臨，上海一些區(qū)域租房需求上升，交易量及租金都有所反彈。根據(jù)58安居客房產研究院的數(shù)據(jù)，2022年6月，全國65城新增掛牌房源平均租金為30.31元/m2/月，環(huán)比上漲0.27%，基本與上月持平，僅上海環(huán)比上漲0.8%。

在一線城市中，上海租房市場整體表現(xiàn)強勢，也引起了對房租上漲原因的討論。“租金市場變化比想象的復雜。”空·白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽顧問楊現(xiàn)領告訴記者，“它不僅受供需關系影響，也有季節(jié)性變化，還受消費人群的支付能力、收入預期等條件影響。”

在疫情與商業(yè)模式多重因素影響下，個別長租公寓出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂，長租公寓經營難題再次受到關注。由于疫情反復，導致保障性租賃住房開工建設推遲，長租市場供應節(jié)奏也被打亂。

好房源漲幅明顯

多名租住在上海的消費者反映6月房租上漲。住在普陀區(qū)的張娜解封后本想換房，但發(fā)現(xiàn)周圍的房源普遍上漲，“我們關注長寧的一個小區(qū)，到地鐵步行一公里，兩居室前年月租金6200元，去年7500元，今年漲到8500元了。”張娜說，在普陀區(qū)，張娜封控期間看的房源租金每月6000元出頭，解封后跳漲到了7900元，“還一下就搶掉了。”

一名在上海從事租房業(yè)務三年的個人中介告訴記者，她負責東華大學、華師大附近房源，解封后租房需求井噴，她和丈夫每天都有好幾個新簽約。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析，上海剛解封時，成交量及租金都有較為明顯的上漲。58安居客房產研究院《全國租賃市場6月月報》顯示，一線城市掛牌租金整體走弱，僅上海環(huán)比上漲。在掛牌供應上，上海環(huán)比上漲147%，租賃需求熱度環(huán)比上漲95%。

由于租房市場龐大，機構中介、個人中介、二房東等各自占有市場份額，統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑也有所差異。從官方數(shù)據(jù)來看，北京市統(tǒng)計局顯示，北京租賃房房租6月環(huán)比上漲0.1%，同比下降0.2%。上海市統(tǒng)計局目前只公布了5月居民價格消費指數(shù)，居住指數(shù)環(huán)比上漲1.2，同比下降0.1。

城市內部區(qū)域分化也較為顯著。盧文曦分析，在大學附近、交通樞紐附近的房源成交量高，月租金在15000元以上的房源漲幅明顯，地段好、物業(yè)管理好、樓齡新的房源漲幅能達到5%~7%。

根據(jù)58安居客房產研究院數(shù)據(jù)，疫情后，以白領為主力客群的3001~6000元/月/套價格段需求占比上升4.8%，而以藍領為主力客群的1501~3000元/月/套價格段需求占比下降5.3%。58安居客房產研究院分析稱，這是由于服務業(yè)受疫情影響相對更嚴重。

疫情后的“漲價補償”心理

從整體市場看，58安居客房產研究院稱，二季度由于一線城市受到疫情影響，人口跨域流動受限，租賃市場步入淡季，6月租房市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

楊現(xiàn)領也并不認為目前租金上漲壓力較大。“部分區(qū)域房租上漲，一來是季節(jié)性的，其次它很快就會回落，而且回落的幅度有可能比往年更嚴峻。”楊現(xiàn)領說，“目前并不具備房租上漲的條件，房租受就業(yè)市場、個人收入預期影響大。”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉對記者說，疫情后，一些租戶存在改善租房的需求，暴露出來的社區(qū)服務問題、合租問題等會通過換房解決，租房熱度提升從而導致部分區(qū)域房租上漲。

楊現(xiàn)領認為，租房市場消費者結構分化顯著，部分消費者能實現(xiàn)改善租房的需求，但在失業(yè)率抬升的背景下，年輕人的支付能力下降，房租消費也會隨之降級。

從住房的供需關系來看，一線城市“缺房”情況長期存在。今年高校畢業(yè)生首次突破千萬規(guī)模，其中上海市高校畢業(yè)生共22.7萬人，較去年增加2萬人，增量為5年來最多。上海市也在通過放寬落戶限制等方式“搶人”，作為特大城市，對年輕人的吸引力仍然存在。

盧文曦從租金回報率的角度分析稱：房租上漲與房價有關。上海房價在前幾年漲幅較大，新購房的房東為了維持租金回報率，會選擇提高租金。

房租上漲也被認為與整治群租房有關。根據(jù)“上海城管”微信公眾號，6月解封后，長寧、普陀等地開展整治群租執(zhí)法行動。“上海城管”公眾號稱，人員聚集度較高的群租房容易成為小區(qū)的防疫“漏洞”，由群租引發(fā)的疫情傳播風險和消防安全隱患不容忽視，6月17日，上海長寧天山路街道綜合執(zhí)法隊共查處群租點位8處，清除人員60余人，拆除高低床位31張。

整治群租房后，消費者會轉向更偏遠的地段租房，從而推高該區(qū)域房租。楊現(xiàn)領認為，群租是消費者的理性選擇，在收入限制下，只能承擔群租的價格。整治群租后，會讓這部分租房者住得更偏遠、更隱蔽。

長租市場供應節(jié)奏被打亂

決定房租變化的根本仍然是供需問題。58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，總體來看一線城市的租賃市場依然呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，不同區(qū)域之間的差異較大，尤其是CBD周邊以及外圍軌道站點附近的需求明顯大于供給，部分郊遠區(qū)域則會呈現(xiàn)相反情況。

胡景暉也認為，供應不足的情況仍然存在，由于長租公寓利潤微薄，擴張緩慢，市面上長租公寓產品相對較少。

2017年開始，長租公寓爆雷事件頻發(fā)，2020年蛋殼公寓爆雷影響廣泛。資本進入長租市場后，為快速擴張，一些運營方采用了“長收短付”“租金貸”等金融杠桿，釀下危機。此后，長租公寓租金貸納入監(jiān)管，融資途徑受到限制。

長租公寓一直面臨盈利難題。“疫情影響下，原本利潤微薄的長租公寓資金鏈更為緊張。”有業(yè)內人士分析，“加上過去幾年資本進入租房市場，用高拿房成本搶房，積累的庫存可能到今年才消化完，租金又有天花板，沒有金融工具就會出問題。”

一直以來，長租公寓被部分銀行歸類于房地產行業(yè)，融資渠道有限。今年2月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，要求銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房的支持力度，向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。“市場化長租公寓仍然需要大型金融機構的資金支持，其他籌資渠道如私募基金等成本相對高昂，如果有銀行等金融機構的資金投入，將會促進行業(yè)良性發(fā)展。”胡鼎說。

2021年7月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加強保障性租賃住房的意見》，將加快保障性租賃住房。以上海為例，在“十四五”期間，將建設籌集保障性租賃住房40萬套，占住房計劃供應總量的40%。這意味著由國企主導的保障性租賃住房將對長租公寓市場格局產生重大影響。

王戈宏對記者分析，保障性租賃住房會對長租公寓市場形成差異化供應，能豐富租賃住房的品類。在很多城市的市中心、交通樞紐地段，國有保租房相較于市場化的公寓運營方在拿地上更有優(yōu)勢。

不過，在目前各地頒布的政策中，多地對保障性租賃住房租金價格進行限價。例如，6月22日，昆明要求租金不超市價 85%。胡景暉認為，保障性租賃住房獲得了政策上的支持，但房租管制會影響市場主體參與的積極性。

也有業(yè)內人士認為，一些城市的保障性租賃住房選址偏遠，交通不便，影響房源質量。另一方面，住房等存量資產被納入保障性租賃住房，使得新增供應量有限。

這屆年輕人算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)“租”酒店比租房更香

“最近經常刷到長租酒店的視頻，據(jù)說長租酒店比租房還便宜!”近期，在酒店長租仿佛成了年輕人的新風尚。在他們眼里，長租酒店成了方便、省心、高性價比的代名詞。

年輕人：租酒店方便、省心、性價比高

在成都工作的季笑笑有過兩個月長租酒店的經歷，2021年8月，她在對比了長租酒店、公寓、租房中介間的性價比后選擇了長租酒店。

據(jù)季笑笑介紹，酒店的長租價格是2000元/月，酒店不遠處的公寓每月房租是2300元，公寓雖然比酒店的面積要大4平方米左右，但在價格上也貴不少，不僅是商水商電，每個月還要交10%的物業(yè)費。而中介提供的普通房源，條件大致相同的情況下，房租為1850元/月，但要押一付三，自理水、電、燃氣、寬帶等費用。

在深圳工作五年的90后張遠，已經在酒店租住了兩年。在他看來，酒店不僅更能滿足生活要求，價格上也更有優(yōu)勢。

張遠稱，自己剛來深圳時和兩位同事合租，月租平均一人3200元，到公司自費打車大概15分鐘。后來由于其中一人搬離，他便開始重新找地方住，恰好從同事那里聽說了長租酒店。他說，長租酒店打動自己的因素之一，是房型的便利。“出于隱私的要求，我希望這次能住單間，對居住環(huán)境要求也比較簡單，一張床、一個衛(wèi)生間就基本夠用了，而出租的房子一般都帶廚房和客廳，對我來說沒有什么用處。”

此外，張遠在搜索酒店時發(fā)現(xiàn)其性價比更高，相同地段的月租金比普通租房低約20%。“目前我租的酒店每月不到3000元，到公司步行20分鐘，而同地段的一居室月租最低也要3500元。相對來說，到公司的距離和價格之間的性價比，是我更關注的。”

在社交平臺上，眾多網(wǎng)友表示，選擇長租酒店的最大理由是性價比，“花最少的錢，辦最多的事”。有網(wǎng)友稱，自己獨自來到上海實習卻因租房被騙，隨后決定長租酒店。“酒店到公司只有8分鐘距離，不用擔心水電網(wǎng)的費用，也可以買點小裝飾和擺設。缺點就是價格會比公寓貴，但其實不合租的話，短租公寓價格也不便宜。”

此外，高端酒店也在推出長租服務，據(jù)旅游定制企業(yè)在社交平臺發(fā)布的五星級酒店長租廣告來看，四家酒店長租一個月單日僅需700元、800元、900元、700元，而記者搜索后發(fā)現(xiàn)，在美團上，其最便宜的房型單日價分別為889元、878元、996元、991元，據(jù)此計算，長租比正常入住每晚便宜78元至291元。

“我之前做了一點功課，這里周邊同等面積的長租公寓價格普遍都超過9000元/月，但這僅僅是房租。”前來咨詢酒店長租的袁先生和記者算了一筆賬，“按照我日常花費，每個月的水電網(wǎng)絡費用500元，家政費用400元，早餐費用500元。以我5000元健身年卡計算，每個月的健身費用是400元。每周5件正裝的洗衣烘干服務，每個月要400元。再加上日常采購衛(wèi)生紙、礦泉水等基礎的生活物資每個月花費200元……七七八八加起來，雖然不完全持平，但是也沒有想象中的相差太多。”

有行業(yè)人士表示，從目前市場上來看，大多數(shù)酒店的長租房價格基本都在日常掛牌價格的6~8折，有些酒店可能為了招攬客戶還會推出少量5折價格房間。

而地段好、配套好、服務好的酒店長租，光看價格的話其實并不便宜，但再參照交通、社交、餐飲等綜合成本來看，加一點自己可以承受的預算，得到更好的生活品質，省下更多的精力投入到自己喜歡的事情上，許多年輕人更看中的是性價比，所以也愿意嘗試。另外還有一個因素在于，最近，不少民房的出租價格也有不同程度的上漲，與中介和房東的溝通成本，也成為了一些年輕人的考量因素之一。

從業(yè)者：疫情下長租成為拉高入住率關鍵

據(jù)了解，疫情之下許多酒店大力推廣長租業(yè)務，也曾針對長租顧客推出更多優(yōu)惠。然而，從業(yè)者們對長租業(yè)務褒貶不一，有酒店將長租客視為最穩(wěn)定的客人，也有從業(yè)者表示在疫情下會格外謹慎推出長租服務。長租服務能挽回酒店慘淡的入住率么?

雷敬是北京一經濟型酒店的工作人員。他對記者表示，疫情之下，長租服務成了拉高入住率的關鍵。

“今年生意最慘淡的時候入住率只有3%，宣傳長租服務后，7月8日的入住率有49%，雖然也有疫情好轉的因素，但就入住率來說，長租服務拉高了10%左右。長租服務雖然利潤低，但至少有的賺。”

在新疆擔任酒店經理的牛萍告訴記者，長租房是酒店行業(yè)長期存在的房型。“從我2015年干酒店起就有長租房了，顧客一般都是外地來本市短期務工的，他們一般以季節(jié)為周期，從春季開始陸續(xù)有長租顧客，夏季時長租顧客數(shù)量最多，集中在秋季退房，冬季幾乎沒有長租顧客。”

牛萍指出，長租客是酒店最穩(wěn)定的客人，也是最穩(wěn)定的收入來源。

據(jù)了解，多家酒店企業(yè)已推出針對長租的項目。不僅酒店打起了長租的算盤，旅游平臺也已擴大長租的布局。據(jù)了解，攜程App曾上線月租房服務，消費者可以根據(jù)需求篩選長租酒店服務以及進行酒店長租比較，折扣力度與門市價相比可達六折以下。

去哪兒數(shù)據(jù)顯示，從地點來看，長租房數(shù)量最多的城市為重慶、蘇州、上海等，主要集中在一線及新一線城市。去哪兒酒店業(yè)務相關負責人劉文億對記者表示，疫情后長租房的房源數(shù)量確實有所增加。這一方面是由于酒店靈活經營、開源增效的選擇，一方面也源于疫情后不斷增加的遠程辦公需求。但從整體來看，長租房的數(shù)量、訂單量占酒店整體的比例依然較小。目前，去哪兒正在規(guī)劃更多長租房相關產品的接入。

“無縫隙”與“輕量化”

與很多畢業(yè)生不同，從山西農業(yè)大學畢業(yè)的小賈在跨城居住上實現(xiàn)了真正的“無縫銜接”。

從西安到上海，從學校附近到單位附近，通過連鎖長租公寓的優(yōu)待政策，小賈既不用焦頭爛額地找房，為合租“試錯”擔憂，也不必選擇酒店進行過渡。

“近年來，我們關注到年輕人在不同城市之間的流動性增強，隨著工作、生活、學習等變動頻率升高，異地換房、靈活短租的需求也在不斷增加。”某長租公寓頭部品牌從業(yè)者告訴記者。

如果是傳統(tǒng)居住渠道，“跨城換房”就比較麻煩。小賈發(fā)現(xiàn)由中介推薦的個人房源差異性極大，而長租公寓則是標準化的居住空間，為他節(jié)省了很多的時間和精力。

“另外，在線看房時，還能為我提供許多生活服務類信息——例如：周邊的餐廳口味、如何去周邊的商超、提示天氣悶熱潮濕度等。”不僅是居住上，在生活上也能“無縫”對接。

目前，小賈住在距離公司3公里左右的公寓里，通勤時間15分鐘。他還把這個計劃介紹給了朋友，“現(xiàn)在的年輕人愿意做更多的嘗試，不同的城市能為我們提供不同的機會，可能原先那種租住模式就顯得有些笨重了。”

對于如何租到稱心如意的房子，《2021中國城市租住生活藍皮書》數(shù)據(jù)顯示，有65%的租客選擇“機構化長租房”，位列首位。

“在我們近幾年的觀察和探索過程中，租戶們多次提到獨自在異鄉(xiāng)漂泊，缺乏歸屬感。”業(yè)內人士認為，與酒店的高流動性不同，長租公寓提供了一個相對穩(wěn)定的居住空間，不同的租戶之間有交集，才能拓展自己的社交圈。

品牌化的長租公寓通常采取集中運營的方式，在房間標準、生活服務方面提供較好的保障，但可選擇的居住地點相對有限，收取的服務費也較高。業(yè)內人士指出：“酒店長租的火熱、長租公寓的靈活調整，能成為倒逼傳統(tǒng)租賃行業(yè)升級轉型的契機。”

在很多年輕人看來，人與城市之間是有磨合期的，短期的實習、工作、學習都是對自己的職業(yè)發(fā)展和人生選擇的一次實驗與考察，而看似長期穩(wěn)定的生活也免不了發(fā)生些許變化。

因此，面對不確定性，年輕人一邊期盼著居住變得更加靈活和“輕量化”，一邊渴望著在靈活之下也能讓居住穩(wěn)定有序，讓年輕的心在闊大的城市中有安放之所。

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