2021年，房地產行業頗為不易。鏖戰一年，完成年度規模KPI的“雄心壯志”不再，“活下去”才是新的目標。

這一年，清查經營貸、集中供地、房貸排隊、降準等新政接踵而至，全國祭出600多次調控政策；債務違約、利潤下降、回款困難，資產負債表、利潤表、現金流量表三張表，張張都能讓房企掌舵人徹夜難眠；融資艱難、銷售遇冷、拿地乏力、裁員降薪、市值縮水，倒逼開發商必須要在精細化管理上做文章……

雖然走過了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路，但可以預見的是，2021年全國商品房銷售面積有望再破17億平方米、銷售金額將再度超過17萬億元。

回顧過去一年，隱藏在周期性波動中，種種不規范的經營模式逐漸被“破”，行業風險出清確“立”，看似夜寒且長，但中國城鎮化空間尚在，行業仍有機會，地產商縮表陣痛之后，規模與ROE(凈資產收益率)正相關的未來已至。

樓市虛火褪去韌性未失

“房住不炒”“因城施策”樓市調控主旋律沒變，集中供地、整治“學區房”炒作、清查經營貸、二手房指導價、限跌令、規范租賃市場建設、房地產稅試點啟動……種種新政為行業發展指引方向。

當2020年8月份祭出的“三道紅線”融資新規落實，站在地產大周期的轉折點上，重視“規則”的房企不敢再賭，立即將回籠資金調整為第一要務。

“年初時，集團要求符合拿預售證條件的項目盡快入市，不再為抬升預售價而與相關部門博弈，虧錢也要快出。”某房企西北區域操盤手向《證券日報》記者表示，營銷條線每天都將銷售數據報給集團，KPI考核也不再僅僅是銷售額，對回款節點卡得更緊。隨之而來的是，深圳、杭州、西安等城市學區房一房難求，“萬人搖”、打新熱等現象頻出。而在這一窗口期，供貨系統靈活的房企忙于搶回款“落袋為安”，率先儲備了“糧草”。

“上半年，購房者積極上車，熱點城市成交熱度持續加溫。”第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人、助理董事李想向《證券日報》記者介紹，但7月份起，調控不斷加碼，信貸持續收緊、房貸利率上浮、銀行放款時間拉長等收緊政策頻出，市場仿若“一日入冬”，“金九銀十”也慘淡收場，至11月份，樓市基本上已探至谷底。

今年4月27日，廣州打響了一線城市集中供地第一槍，首次試水賣地收入達900億元，此后，22城一年賣三次地的集中供地拉開帷幕。歷時3個月，首輪集中供地收官，土地價款總計1.05萬億元，綜合溢價率14.7%。

忙于搶地的房企卻開始后悔了。5月中旬，濱江集團董事長戚金興曾表示，“最近在杭州集中土地出讓中，共獲取5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，要努力做到1%至2%的凈利潤水平。”

戚金興的話道破了部分地產商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境，在行業毛利率不斷下行的趨勢下，如此拿地獲利太薄。而第二輪集中供地開啟時，樓市已經轉冷，市場環境大變。由此，22城二次集中供地，30%地塊流拍，平均土地溢價率僅為4%，國企、地方平臺企業成為拿地主力軍，民營房企縮減投資，在土地市場鮮有斬獲。時至今日，第三輪集中供地正在進行中，除杭州有回暖跡象外，房企在其他城市拿地情緒依舊不高。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至11月底，2021年年內全國百城賣地金額為4.05萬億元，同比下降7.4%。自三季度購房者觀望情緒漸濃，樓市銷售急轉直下后，“低迷”同樣成為土地市場的主旋律。

在這一場“由火至冰”的反轉大劇中，歷經數輪調整，中國房地產市場虛火褪去，但韌性未失。12月15日，國家統計局發布數據顯示，2021年前11個月，全國商品房銷售額突破161667億元，同比增長8.5%；銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%。業內人士預計，基于2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，銷售額為173613億元，今年不僅將再破“雙17”，甚至可能創出新高。

中原地產首席分析師張大偉預計，若維持同比上漲2.5%的水平，2021年全年，中國房地產市場銷售額和銷售面積就有望創下“雙18”的歷史新高，即銷售面積有望達到18億平方米，銷售額有望達到18萬億元。

不過，北京房地產協會秘書長陳志對此持不同意見。他認為，全年商品房銷售額難以突破18萬億元。陳志向《證券日報》記者表示，由于房產交易周期較長，銷售數據一般會滯后于市場表現，當下樓市去化速度仍舊較慢。不過，樓市正回歸常態，市場主體正在被“放活”，預計接下來新房市場將由筑底逐漸回穩。

房企加速縮表進程

年均增長萬億元的市場，曾激勵著地產商們跑馬圈地。彼時，大部分房企憑借“高周轉、高負債、高杠桿”的“三高模式”撬動了規模擴張，杠桿率幾乎決定了規模座次。而在這種規則下，無論股東或投資人，都必然追求收益最大化，追逐加杠桿、擴規模。

在2021年，一切都不一樣了。2020年下半年以來，“三道紅線”、貸款集中管理等新政發力，金融機構削減投入地產行業的金融資源，以至今年成為房地產行業金融側供給改革威力盡顯的一年。出于中長期可持續發展和短期再融資訴求，房企普遍加速縮表進程，房地產轉入風險出清周期。

繼續沉浸在擴表蒙眼狂奔美夢中的某龍頭房企，看錯了趨勢，沒有意識到“政策+市場”的巨變，是一盤自上而下打破開發商依賴高杠桿擴張模式、引導房地產行業健康發展的宏大棋局。如今，這家手握3000億元現金，聲稱無任何財務問題的地產商，已經履行不了擔保義務。

縮表更直接的表現為降債務、控杠桿，以及去金融化。率先感受到切膚之痛的是泰禾集團。作為第一個有公開債務違約的市值曾達千億元房企的掌舵人，從2020年4月26日被列入失信被執行人名單至今，黃其森感慨良多。

“客觀地講，在擴張過程中，步子邁大了，管理沒能跟上。”黃其森在接受《證券日報》記者采訪時反思到，隨著房地產行業的系統性風險逐漸暴露，金融機構在降低預期，“不同項目采取不同的解決方案，雖然比較難，一步步走。”

在“融資艱難、銷售轉冷”的兩難格局下，步泰禾集團后塵者相繼在2021年出現。“財務狀況惡化及財務風險問題不斷爆發，出現違約的房企中，不乏全國行業排名前列或者區域龍頭公司。”李想稱，行業基本面以及部分房企正經歷著“至暗時刻”。

“在過去，很多人認為房地產行業的走勢將長期單邊上行。對房企而言，把自身規模做大、加快發展速度，就會不斷變強。但2021年的房地產行業正經歷著20多年未出現的大變革，這種變革已經將對房地產的舊有認知一一打破。”李想表示。

為了活下去，開發商不得不做出改變。根據上市房企半年報，截至2021年6月底，百強上市房企有息負債規模合計4.2萬億元，同比增速轉正為負，達到-0.9%，終結了2018年至2020年杠桿激進擴張的時代。同期，百強上市房企中，綠檔企業增加7家，黃檔企業減少4家，紅檔企業減少3家。

在去杠桿過程中，資產端必然發生變化，投資、開工下降，再疊加前期高地價拿地的情況，導致行業短期業績受到重大沖擊成為必然。

但縮表并不意味著馬上能熬過冬天。10月初，自恒大債務違約后，花樣年等房企接連公告美元債違約，部分內資房企信用評級被不斷下調，面對信用危機襲來，能否解決短期流動性困難是地產商存活的關鍵之戰。11月份以來，回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資、甩賣資產、尋求債務展期……上市房企多措并舉籌集資金，以緩解中短期債務壓力和經營困局。

“企業端目前看到的利好現象更多集中在前期財務穩健的企業，對于風險已暴露或風險較高的企業依然面臨較高的資金壓力。”貝殼研究院高級分析師潘浩對《證券日報》記者表示，即便近期金融政策有所調整，部分房企融資開始解凍，但風險的出清還在進行中。對此，陳志也認為，優質房企綠燈放行，高風險房企紅燈禁止，風險出清將會貫穿明年全年。

最壞時期已經過去？

縮短出清周期抑或財務縮表，仍是部分陷入財務風險的房企要直面的挑戰。“這些房企的‘至暗時刻’仍在繼續，何時能走出困境，這個過程仍待時日。”李想稱，這種巨變當然會伴隨陣痛，但陣痛過后，將會是更為健康穩健的行業未來。

在前不久舉行的“2021年業務交流會”上，最早喊出“活下去”的萬科集團董事局主席郁亮，已表明對房地產行業的看法。他多次提及，要“珍惜錢”“賺小錢”，熬過行業陣痛期。

余音猶存，轉機似乎正在來臨。11月初，中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會后，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、美的置業等房企均表示，近期計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

12月5日，碧桂園官微披露，擬于近期向交易所申請發行供應鏈ABS產品；同日，金地集團“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃”獲準發行，擬于2022年初上市。12月6日，龍光集團宣布將于近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作。

《證券日報》記者注意到，進入12月份以來，7天內便有多家民營房企釋放融資計劃，同時，房企多筆ABS融資申請均已得到監管層回應。閉緊的融資大門似有開啟跡象，絲絲帶有暖意的信號，給了部分房企喘息機會。

緊接著，央行降準釋放1.2萬億元，這對房地產行業意味著銀行貸款額度增加，一二線城市樓市有望止跌企穩。貝殼研究院統計數據顯示，重點百城的二手房銀行放貸周期11月份整體已縮短五天，居民端的房貸問題正在解決，這無疑有利于房企加速資金回籠。

利好信號接踵而至。12月中下旬，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

在中指研究院看來，該《通知》將加快房企風險出清。當房企出現了風險事件或處于流動性危機的邊緣時，及時處置項目資產是一項重要的風險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業快速回籠資金，降低債務壓力；二是保證項目后續順利建設完工，按期交付；三是并購方可用優惠價格獲取優質項目，提升資產質量和盈利能力。

在潘浩看來，《通知》中“穩妥有序開展房地產并購貸款”的表態，對穩健型房企介入解決風險房企的問題有一定裨益，風險房企有機會通過金融機構、處置資產、引入投資、加速銷售等多方面手段共同解決面臨的風險以及防止風險的進一步擴大。

“近期，隨著政策的明顯調整和轉折，我個人認為，房地產行業的最壞時刻已經過去了，流動性危機將得到有力控制，房地產行業在很大程度上可以避免此前大家所擔心的硬著陸。” 安信證券首席經濟學家高善文在安信證券2022年投資策略會上表示，隨著去杠桿措施的不斷推進，房地產行業高周轉模式已經走到了盡頭，在現有調控條件下，原有模式難以為繼。

在精細化管理上做文章

“未來房地產市場很可能面臨第三次調整，其標志是存貨周轉率、杠桿率被迫下降。”高善文進一步表示，下一階段，房地產行業的商業模式將轉向高質量增長、精細控制。

藍綠雙城董事長曹舟南向《證券日報》記者坦言，地產企業利潤水平持續壓縮，將催生土地市場發生重大變化，呈現變量、增量與存量市場共存的狀態。未來銷售規模重不重要？“也重要，但不是最重要。規模和ROE要正相關，如果ROE達不到應有水平，一味追求所謂規模，那是背道而馳。”

天風證券也在一份研報中表示，只有破除激進的粗放模式，才能確立平穩健康的發展觀。

或許，2021年將成為房地產行業新舊發展動能交替的轉折點，2022年有望成為房地產新周期的起點，歷經行業結構調整、產能出清和政策引導，新一年的到來或將給房地產行業帶來轉機。

對此，天風證券表示，新周期的特點為波動減小、時間拉長、城市分化。從目前的政策表態來看，需求和供給端的支持力度加大，對“失速”的基本面進行托底，但考慮到風險事件的消化和購房信心的恢復需要時間，銷售的恢復較以往時間也要長一些，預計明年二季度企穩。

“新房的成交量大盤子短時間不會大幅變化，傳統賽道增長速度將收縮，但區域間的發展不平衡依然讓房地產行業有一定的發展空間。”潘浩稱，城市更新、資產運營、租賃保障、養老地產等方面的商業模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長預期、放下包袱后，行業將進入新的發展階段。

亦如張大偉所言，除了開源節流、保持流動性、安心賺小錢，房地產商更要轉變思路，著眼于打磨產品品質。接下來是房企大洗牌的時刻，誰的品質更好，才能吸引用戶，在收縮的房地產市場中分一杯羹，贏得下半場競爭門票。

經過了2021年，未來的新房市場規模是否還能持續上漲，尚是問號。但不得不說，后房地產時代的競技場，規模將不再是制勝法寶，金融供給側改革改變的是行業規則和發展模式，擺在房企眼前的是，認清形勢、加速轉變，才有機會熬過冬天。

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