已披露上市銀行年報顯示，隨著房地產系列政策的松動，國有大行貸款集中度已開始優化，去年下半年個人住房貸款占比有明顯提升跡象。而從整個房地產貸款占比看，上市銀行呈現加速收斂態勢，其中，對公房貸的風險考量成為最為主要因素，僅有個別銀行兩大“紅線”指標仍偏高。

隨著穩增長政策不斷推出，上市銀行優化并購貸款和保障性租賃房貸款。市場人士認為，未來房地產風險有望實現“軟著陸”。

國有大行個人住房貸款明顯提升

去年四季度開始，房地產調控政策出現優化和調整。央行近期發布全力做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知，要求因城施策，合理確定商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支持房地產開發企業、建筑企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

記者梳理最新公布的上市銀行年報可以看出，國有大行房地產貸款占比在集中度管理實施后呈現逐級走低態勢，但去年下半年以來，各家銀行均出現微調。較為明顯的是，個人住房貸款占比在去年下半年有抬升趨勢。

為增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力，2021年，房地產貸款集中度管理制度正式實施，要求銀行房地產貸款占比和個人住房貸款占比應該滿足監管標準。其中，國有大型銀行個人住房貸款占比上限32.5%，整個房地產貸款占比上限為40%。中型銀行和小型銀行占比上限逐級降低。

數據顯示，2021年末，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款占比均超過了32.5%紅線，集體站上33%，其中建行高達35.7%。從去年下半年開始，工行個人住房貸款占比有所提升，從去年年中的32.7%增至年末的33.1%。

在房地產領域一直較為謹慎的交行和農行，均在去年下半年開始增加個人住房貸款。其中，交行個人住房貸款占比從去年年中的23.2%提升至年末的24%，基本恢復到貸款集中度管理制度實施之前的水平。“交行個人住房貸款距離監管上限32.5%仍有一定空間，將繼續支持居民合理的住房需求。最近部分城市的房貸接單量開始顯示抬頭跡象。”交行相關負責人表示。“上市銀行中，大中型銀行的涉房貸款占比較高，其后依次為股份行、城商行、農商行。”浙商證券銀行首席分析師梁鳳潔表示。

按照貸款集中度管理制度要求，中型銀行、小型銀行的“兩大紅線”標準更為嚴格。其中，股份制銀行個人住房貸款占比上限為20%，房地產貸款占比上限為27.5%；小型銀行這兩個上限分為別17.5%和22.5%。從年報數據看，中、小型銀行這兩項業務占比下降明顯。平安銀行個人住房貸款占比下降至9%，房地產貸款占比也不足20%。

長江證券銀行業分析師馬祥云表示，盡管最新年報數據與上報監管數據略有差異，但仍能觀測到各家銀行指標水平。整體看，上市銀行仍有支持個人住房貸款以及其他貸款需求的空間，但部分銀行仍需控制相關風險。

不過仍有個別銀行觸及紅線，其中招商銀行和興業銀行無論個貸占比還是房地產貸款占比均超過了紅線。

“穩增長”有望推動“軟著陸”

與個人住房貸款出現改善不同，上市銀行房地產對公貸款占比普遍走低。馬祥云表示，這與兩大業務的不良率密不可分。

最新銀行年報數據顯示，去年末，個人住房貸款在銀行表內貸款中占比高達27.7%，去年下半年有明顯反彈。同時，不良率僅僅小幅上升了0.01%，仍是各家銀行核心優質資產。而對公房地產貸款明顯是另外一番情形——對公房地產貸款占比持續走低，占比僅有5.72%，不良率卻高達2.35%。

“目前房地產政策底已經出現，盡管目前房地產銷售低迷，短期房地產風險仍會有一定暴露。未來隨著穩增長措施不斷落地，房地產風險終將實現‘軟著陸’。”馬祥云表示。梁鳳潔在報告中表示，目前國家穩增長政策頻出，房地產糾偏也在持續，保障房建設有望帶動地產投資和融資需求。隨著房地產貸款集中度管理相關指標逐漸優化，上市銀行也有望成為穩增長的最大受益者。

“去年以來，銀保監會、央行等有關部門相繼表態維穩，明確鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款業務，堅持穩中有進、防范化解房地產市場風險。未來房地產市場將能夠實現平穩發展，總體不會出現大的風險。”交行上述負責人表示。

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