半島全媒體記者 李曉芳

物企2022全年業績頗受市場關注，諸葛數據研究中心基于重點52家上市物業公司的2022年報數據，經分析顯示，2022年，物企通過持續提升服務質量、擴大管理規模等積極應對市場變動，營收表現較為穩健，但整體增速出現明顯放慢的情形，且行業“增收不增利”持續加壓，與此同時，物管行業的分化也正在加劇。不可否認的是，頭部物企在行業資源的占據以及運營能力等方面不可小覷，預計強者恒強的局勢仍會繼續。

【資料圖】

營收：

2022物企營收增速放緩，馬太效應依舊明顯

2022年，物業行業通過不斷提升服務質量、擴大管理規模等積極應對市場變動，上市物企整體營業收入繼續攀升，但整體增速明顯放緩。根據諸葛數據研究中心選取的52家重點物業企業，2022年總營業收入達到2368.7億元，同比上漲18.6%，較上年45.1%的同比增速下滑26.5個百分點。

2022年收入水平TOP10物企的總收入為1673.1億元，占52家物企的比重為70.6%，相較于2021年上升3.5個百分點；收入水平TOP20的物企總收入為2017億元，占52家物企總收入的比重為85.2%，相較于2021年同期擴大1個百分點。在部分物企仍然保持良好的增長勢頭以及較高的韌性下，行業整體營收實現穩步增長，與此同時，行業集中度也逐步提升，頭部物企收入占比持續上升。

從各大物企的營業收入來看，碧桂園服務、萬物云分別憑借413.7億元、301.1億元的營業收入位居一二。其次為雅生活服務，2022年實現153.8億元的營業收入；綠城服務和保利物業緊隨其后，分別營收148.6億元和136.9億元。與此同時，德商產投服務與宋都服務2022年營業收入較低，均不超3億元。值得注意的是，碧桂園服務與萬物云營收規模于52家物企總收入的占比均突破10%，且第一碧桂園服務與最后一位的德商產投服務收入相差154.8倍，物管行業的馬太效應仍然凸顯。

利潤：

“增收不增利”壓力加劇，毛利率下降成普遍現象

相比營業收入，凈利潤更能反映出一個企業的盈利能力。2022年物管行業整體盈利能力明顯減弱，“增收不增利”局勢進一步蔓延。

根據諸葛數據研究中心選取的52家重點物業企業，2022年凈利潤為140.4億元，同比下滑44.4%，受地產行業影響，這是物企凈利潤增速首次出現負增長。毛利潤為517.3億元，同比微漲2.9%，漲幅較較上年收窄40.2個百分點，平均毛利率為21.7%，較2021年回落3.33個百分點。2022年物管行業增收不增利的壓力加劇，主要系成本提升、房地產下行受母公司拖累以及收并購帶來的成本攤銷等方面的影響。

從各大物企的凈利潤來看，52家上市物企的平均凈利潤為2.7億元，高于平均值的企業共有15家。從凈利潤增速來看，23家企業凈利潤實現正增長態勢，29家出現下滑局面。其中，金茂服務以90.7%的較高增速領先各大物企；其次為佳兆業美好，增速為56.5%；建發物業增速位居第三，為56.2%。與此同時，遠洋服務、浦江中國等29企業凈利潤下滑，而且其中不乏多家頭部物企。

根據數據顯示，52家上市物企平均毛利率為21.7%，高于平均值的企業有34個。從毛利率變化來看，下降成為了物管行業的普遍現象，2022年僅有5家物企毛利率上升，其余47家物企毛利率均呈現不同幅度的下降態勢。

規模：

物企拓展步伐穩步邁進，獨立程度略有上升

營收的增長離不開在管面積的擴張，2022年物企擴儲腳步緩慢向前邁進。從選取的49家上市物企來看，根據數據顯示，2022年49家物企在管面積超70億㎡，同比上漲18.1%，較上年47.2%的同比漲幅下降29.1個百分點。整體來看，頭部物企在管面積仍占據市場多數份額，但占比卻略有回落，中小型物企的擴儲步伐稍有加快。

從在管面積排行來看，與營業收入排行大致一致，碧桂園服務2022年在管面積為869百萬㎡，穩居首位，萬物云、保利物業位居在管面積第二、三位，分別為840百萬㎡、576.1百萬㎡。整體來看，基本全員都能保持穩步擴儲的節奏，物企在管面積排行變動甚微。

從在管面積增速來看，49家物企中有46家在管面積較上年同期增加，21家增速超過平均值，7家增速超50%。其中，華潤萬象生活漲幅領跑，在管面積同比近乎翻倍。

在實現優質發展的進程中，不僅僅是追求規模的增長，還要提高企業的市場投拓能力。2022年多數物企逐步降低對母公司的依賴度以及加速提升自身的獨立發展能力，體現在第三方項目的拓展步伐有所加快。根據數據顯示，2022年31家物企第三方在管面積占比由2021年的59.4%提升至61.2%，上升了1.7個百分點。不可否認，第三方在管面積占比較高，也能在一定程度上減少來自關聯方的風險。

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