寸金寸土的珠江新城終于迎來(lái)涉宅地出讓?zhuān)蔀楸姺科箨P(guān)注焦點(diǎn)。

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起拍價(jià)刷新廣州地價(jià)TOP10

【資料圖】

5月18日，廣州公共資源交易中心掛牌一宗靚地，位于珠江新城以東區(qū)域， 起拍總價(jià)19億元，折算樓面價(jià)49810元/㎡ ，起拍地價(jià)就將廣州地價(jià)TOP10刷新。

而近十幾年珠江新城公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)，幾乎沒(méi)有宅地供應(yīng)，如今釋放出來(lái)，正好解渴板塊一手樓市。

根據(jù)出讓公告，天河區(qū)員村一橫路AT080523地塊 最高限制地價(jià)為218552萬(wàn)元 ，折算樓面價(jià)57281元/㎡，如有兩個(gè)以上房企報(bào)出封頂價(jià)，就要送去搖號(hào)，彼時(shí)這個(gè)地價(jià)也將穩(wěn)坐 廣州亞軍之位 。

就地塊而言，屬于二類(lèi)居住兼容商業(yè)， 占地面積僅1.4萬(wàn)㎡，建筑面積3.5萬(wàn)㎡ ，容積率≤ 3.4，體量不算大，哪怕封頂總價(jià)也僅21.8億元，對(duì)房企來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

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地塊位置優(yōu)越

處在天河核心區(qū)域，左手一路之隔珠江新城東區(qū)，右邊靠近金融城西區(qū)，華南快速對(duì)面就是跑馬場(chǎng)，如未來(lái)如改造順利，或?qū)⒁敫叨松虡I(yè)SKP。

交通方面，附近有廣州地鐵13號(hào)線和21號(hào)線，距離較近的是在建的白馬崗地鐵站，稍遠(yuǎn)的有天河公園、員村、潭村等地鐵站。

從航拍鏡頭下看，地塊被眾多二手小區(qū)所包圍，靠近天河區(qū)府，周邊配套較為完善。

西側(cè)是華南快速，北側(cè)有黃埔大道，去往珠江新城、金融城、琶洲等商圈十分便捷，暨南大學(xué)和天河公園在旁，吃喝玩樂(lè)不用發(fā)愁。

航拍鏡頭下地塊現(xiàn)狀

硬幣的另一面，靠近車(chē)流量大的兩條交通要塞，未來(lái)樓盤(pán)建成后，勢(shì)必會(huì)被噪音所困擾，特別是靠近華南快速的樓棟影響較大。

根據(jù)用地規(guī)劃，靠近華南快速干線附近建筑高度要控制在80米，地塊整體高度限制在100米，按3米層高算，最多建30多層的住宅。

此外，項(xiàng)目需配建商業(yè)建面共1704㎡，公服配套建面2640㎡，包含9班幼兒園、文化室、居民健身場(chǎng)所等。

由此看，教育資源就有點(diǎn)硬傷，項(xiàng)目就配了一所9班幼兒園，小學(xué)和初中都需統(tǒng)籌解決。

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周邊新盤(pán)稀缺

房?jī)r(jià)方面，地塊周邊新盤(pán)稀缺，離得較近的是 天麟府瑧林 ，目前在售建面約113-175㎡三至四房，均價(jià)15萬(wàn)元/㎡，價(jià)格僅供參考，具體以項(xiàng)目實(shí)際售價(jià)為準(zhǔn)。

該樓盤(pán)僅規(guī)劃有2棟住宅，總共就222戶(hù)，2019年入市至今已賣(mài)了三年多，貨量所剩不多了。

放眼整個(gè)珠江新城板塊，目前僅有待售中的 保利天御 （天河冼村舊改項(xiàng)目） ，規(guī)劃有3棟54層住宅，產(chǎn)品涵蓋建面約240-450㎡大平層單位，吹風(fēng)價(jià)去到20萬(wàn)元+/㎡。

板塊二手樓盤(pán)倒是云集，不過(guò)多數(shù)樓齡偏老舊，諸如 華穎花園、白馬花園、天薈公館、蘭亭上東、都市蘭亭、福穎苑 等，根據(jù)樓盤(pán)不同品質(zhì)和新舊程度，掛牌價(jià)在3-11萬(wàn)元/㎡。

圖源：貝殼找房

離得近的是 華穎花園 ，1998年建成，三房成交價(jià)在5萬(wàn)元/㎡。

圖源：貝殼找房

2015年建成的 天薈公館 目前二手房掛牌價(jià)在8.9萬(wàn)元/㎡，而今年3月21日成交了一套136㎡三房?jī)蓮d，總價(jià)1500萬(wàn)元，折算單價(jià)11萬(wàn)元/㎡。

圖源：貝殼找房

2006年建成的 蘭亭上東 ，目前二手房掛牌價(jià)6.3萬(wàn)元/㎡，今年3月成交了一套73㎡兩房，總價(jià)435萬(wàn)元，折算單價(jià)近6萬(wàn)元/㎡。

圖源：貝殼找房

白馬花園 因樓齡偏舊，掛牌價(jià)在3.5萬(wàn)元/㎡，而且目前在貝殼掛牌量也僅有3套。

圖源：貝殼找房

總體而言，本次出讓的珠江新城商住地小而精，有著絕佳的地域優(yōu)勢(shì)，體量小進(jìn)而風(fēng)險(xiǎn)可控，但起拍地價(jià)近5萬(wàn)元/㎡，未來(lái)售價(jià)恐要上10萬(wàn)+/㎡。

不可忽視的是，今年以來(lái)天河區(qū)供應(yīng)量在不斷加大，不完全統(tǒng)計(jì)下，在售或待售項(xiàng)目至少有20個(gè)。

如保利天匯、城投珠江天河壹品、珠江花城、聯(lián)投文津府、中建天河精誠(chéng)壹號(hào)、保利天瑞、僑鑫保利匯景臺(tái)、越秀天河源筑、保利天御、珠江天酈等，其中不乏售價(jià)10萬(wàn)+/㎡，也有低至5-6萬(wàn)元/㎡的筍盤(pán)，買(mǎi)家可選擇范圍真不少。

如此情況下，房企會(huì)不會(huì)放手一搏，把金貴的“迷你地”送入搖號(hào)，還有很大不確定，6月20日競(jìng)拍時(shí)就會(huì)知曉。

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