行業(yè)增長觸頂、毛利率下行、盈利空間縮水，房地產(chǎn)行業(yè)早已走入“青銅時(shí)代”。而細(xì)細(xì)觀察，如今的青銅時(shí)代或許也行將結(jié)束。

在仲量聯(lián)行中國區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平看來，房地產(chǎn)行業(yè)或許將進(jìn)入“鐵器時(shí)代”：穩(wěn)定的收益或者偏低的收益可能會(huì)變成一個(gè)常態(tài)。

在這樣的背景下，高效運(yùn)營、精細(xì)化管理，就成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。這些都離不開強(qiáng)大的數(shù)據(jù)支撐和科技化支持。在中國房地產(chǎn)行業(yè)已深耕三十余年的仲量聯(lián)行，就針對(duì)行業(yè)數(shù)字化過程中的需求和痛點(diǎn)，傾力打造了這樣的一個(gè)服務(wù)平臺(tái)。

依托自身的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐、超過300名資深評(píng)估師積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、市場數(shù)據(jù)、研究成果，仲量聯(lián)行耗時(shí)一年，打造了首個(gè)房地產(chǎn)全業(yè)態(tài)數(shù)字化資管SaaS平臺(tái)（Software-as-a-Service，軟件即服務(wù)）——臻量，一個(gè)集數(shù)據(jù)收集、分析、研究功能于一體的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估信息生態(tài)系統(tǒng)，為行業(yè)現(xiàn)存的數(shù)據(jù)管理困局提供全方位、一站式解決方案。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席執(zhí)行官李倩玲（左一）、仲量聯(lián)行中國區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部執(zhí)行董事熊建平（左二）

走向“鐵器時(shí)代”

對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，過去很長一段時(shí)間并不具備充足的數(shù)字化動(dòng)力，黃金時(shí)代、白銀時(shí)代的開發(fā)商都是躺著賺錢。

“以前賺錢太容易了，開發(fā)商不在乎通過提高效率而省下的‘小錢’，”熊建平表示，但現(xiàn)在時(shí)代變了。

對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，盈利能力下滑成為了無法回避的事實(shí)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，房地產(chǎn)板塊的銷售毛利率分別為31.88%、30.65%及25.88%。而截至今年中報(bào)，上述數(shù)據(jù)已經(jīng)降至20.76%；同期銷售凈利率也從2018年的12.27%一路走低至2021年6月底的6.96%。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)來到青銅時(shí)代，并逐步滑向“鐵器時(shí)代”時(shí)，又該如何自處？

“進(jìn)入鐵器時(shí)代，穩(wěn)定或者偏低的收益將會(huì)是常態(tài)。”熊建平認(rèn)為，“這種情況下，如何是否做出投資決策，如何實(shí)現(xiàn)最終的投資價(jià)值，運(yùn)營就成為一個(gè)非常重要的考量。”

而更高效優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營需要涉及龐大數(shù)據(jù)獲取和分析。“比如我現(xiàn)在正在運(yùn)營一個(gè)物流園區(qū)或者辦公樓，但具體運(yùn)營得好與不好，并不清楚，所以非常需要了解同區(qū)域內(nèi)其他人的運(yùn)營情況如何，比如收費(fèi)多少、租金水平如何等等，以評(píng)判自身的現(xiàn)狀，進(jìn)一步做出改善和進(jìn)步。”熊建平舉例稱，這些數(shù)據(jù)在運(yùn)營的過程中會(huì)起到非常重要的指導(dǎo)作用。

在想辦法提高運(yùn)營收益的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)如何通過精細(xì)化管理，更好地實(shí)現(xiàn)提高效率、降低成本，也成為行業(yè)每個(gè)參與者都在思考的問題。

在熊建平看來，上海特斯拉超級(jí)工廠中幾乎無人參與的工作場景，是高端制造業(yè)全鏈條數(shù)字化的體現(xiàn)。這樣的流程中，提高效率的同時(shí)，也最大限度降低了人力成本的支出。

盡管地產(chǎn)行業(yè)尚未達(dá)到這樣的數(shù)字化水平，但在過去一年時(shí)間里，疫情在不斷倒逼著行業(yè)向數(shù)字化方向更快邁進(jìn)、向互聯(lián)網(wǎng)靠攏。

從線上售樓處、打造線上營銷平臺(tái)，到對(duì)內(nèi)提升辦公協(xié)同效率、打通信息流等各方面的努力。“以投標(biāo)為例，過去都需要到客戶所在地區(qū)線下進(jìn)行，現(xiàn)在可以用遠(yuǎn)程投標(biāo)，這是疫情帶來的改變，”熊建平說，疫情過后，這個(gè)改變可能就會(huì)留下來，而且會(huì)有越來越多的人和行業(yè)接受SaaS這種服務(wù)模式。

房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤年代向著需要精細(xì)化運(yùn)營發(fā)展的過程中，這樣的服務(wù)總是要有人提供，仲量聯(lián)行就決定嘗試多走一步。

需求與痛點(diǎn)并存

這并不是一個(gè)拍腦袋的決定。隨著存量物業(yè)時(shí)代的到來，越來越多持有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主對(duì)資產(chǎn)管理、運(yùn)營數(shù)據(jù)的需求也在切實(shí)地增長。

作為業(yè)主的阿里巴巴便擁有不少相應(yīng)的需求。“我們的主業(yè)并非不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)，但手中持有的資產(chǎn)也會(huì)涉及到對(duì)外租賃運(yùn)營等，在這個(gè)過程中我們可能也會(huì)遇到很多挑戰(zhàn)，”阿里集團(tuán)智慧建筑事業(yè)部數(shù)字效能團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人馬召表示，“在物業(yè)出租過程中，我們并不清楚相應(yīng)的市場行情是如何，又該怎樣制定對(duì)應(yīng)的考核目標(biāo)。我們希望有成熟而專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，從成本、收益等方面，向我們提供SaaS的系統(tǒng)能力，給出數(shù)據(jù)，幫我們看清楚前進(jìn)的方向。”馬召表示。

事實(shí)上，仲量聯(lián)行就獲得了越來越多這樣的客戶需求。據(jù)熊建平透露，近來有許多不是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，但又持有不少不動(dòng)產(chǎn)的大型企業(yè)，向仲量聯(lián)行尋求服務(wù)，例如評(píng)估某項(xiàng)資產(chǎn)出租的租金定價(jià)是否公允。

而對(duì)于安博中國這樣的物流地產(chǎn)開發(fā)商、基金管理人，完整全面的數(shù)據(jù)是其做出決策的關(guān)鍵支撐。

“從投資決策獲取項(xiàng)目，到建設(shè)招商運(yùn)營的全流程，直至最終反映在估值上，”安博中國戰(zhàn)略項(xiàng)目副總裁廖偉翔表示，“在這全流程中，提升我們的效率、做出正確的決策，給我們物業(yè)最好的價(jià)值提升、給投資人最大的最優(yōu)的回報(bào)，這是我們最看重的一個(gè)點(diǎn)。”在這整個(gè)運(yùn)營過程中，獲取充分的數(shù)據(jù)是一大挑戰(zhàn)。

除了面向此類非開發(fā)商的物業(yè)持有人外，對(duì)于傳統(tǒng)的開發(fā)商來說，運(yùn)營持有型物業(yè)的過程中，也需要這樣的獨(dú)立第三方數(shù)據(jù)平臺(tái)，來對(duì)其工作進(jìn)行進(jìn)一步評(píng)估。“一家商場運(yùn)營得好與不好，需要有個(gè)第三方標(biāo)桿來衡量，給投資人、股東提供參考。”熊建平表示，而獨(dú)立性也正是仲量聯(lián)行的關(guān)鍵優(yōu)勢之一。

在看到行業(yè)龐大的需求后，仲量聯(lián)行憑借自身在房地產(chǎn)行業(yè)幾十年如一日的深耕，著手對(duì)行業(yè)走向數(shù)字化過程中亟待解決的痛點(diǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)，以各個(gè)擊破。

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營過程中會(huì)產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，但目前市場上相關(guān)的統(tǒng)計(jì)口徑、計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)仍有較大的差異，從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平以及行業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備，導(dǎo)致在處理數(shù)據(jù)時(shí)，很容易出現(xiàn)數(shù)據(jù)質(zhì)量不統(tǒng)一的現(xiàn)象。對(duì)此，一個(gè)中立客觀的SaaS平臺(tái)，將數(shù)據(jù)梳理整合后以可視化形式呈現(xiàn)給用戶，就顯得十分必要。

同時(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資評(píng)估測算時(shí)，“根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，用戶50%的時(shí)間都會(huì)花在數(shù)據(jù)的收集整理和模型搭建上，而數(shù)據(jù)收集又是重復(fù)性的勞作，非常繁瑣。”仲量聯(lián)行方面透露。而一個(gè)好的服務(wù)平臺(tái)，就可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目模型自動(dòng)化、標(biāo)準(zhǔn)化匹配，大幅度降低手動(dòng)建模和數(shù)據(jù)管理時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)降本增效。

“資產(chǎn)管理者每天都在面對(duì)海量的數(shù)據(jù)，其中不僅包括物業(yè)運(yùn)營中產(chǎn)生的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還有地理空間、物流人力、消費(fèi)場景等非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；有機(jī)整合不同領(lǐng)域的數(shù)據(jù)，挖掘數(shù)據(jù)背后的價(jià)值并將其最大化，才能實(shí)現(xiàn)真正的智慧資產(chǎn)管理。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)評(píng)估咨詢服務(wù)部總監(jiān)劉嘉敏表示。

仲量聯(lián)行耗時(shí)一年，搭建起了這樣的平臺(tái)。

地產(chǎn)行業(yè)的“彭博”

10月12日，臻量以中國首個(gè)全業(yè)態(tài)數(shù)字化資管SaaS平臺(tái)的姿態(tài)，正式面世。

據(jù)了解，臻量集數(shù)據(jù)收集、分析、研究功能于一體，既是一個(gè)高效便捷的評(píng)估測算工具，也是智能全面的資產(chǎn)管理平臺(tái)，還擁有前瞻創(chuàng)新的專業(yè)地產(chǎn)智庫。

具體來看，在評(píng)估測算方面，臻量貼合國內(nèi)物業(yè)多樣需求的專業(yè)估值模型，便于使用者快速上手操作；涵蓋現(xiàn)金流折現(xiàn)模型DCF、假設(shè)開發(fā)和成本法等多類型評(píng)估方法，滿足本地化多樣需求。

在資產(chǎn)管理方面，臻量構(gòu)建了跨越資產(chǎn)全生命周期的統(tǒng)一管理體系，為冗雜的租約管理提供詳盡直觀的一站式平臺(tái)服務(wù)，助力客戶提升商業(yè)運(yùn)營決策效率。

作為專業(yè)地產(chǎn)智庫，臻量也基于詳實(shí)多維的底層數(shù)據(jù)深入分析行業(yè)趨勢，敏銳捕捉市場發(fā)展先機(jī)，通過創(chuàng)新數(shù)據(jù)產(chǎn)品、工具賦能客戶長遠(yuǎn)戰(zhàn)略決策。

現(xiàn)階段，臻量率先上線了物流板塊。這也是仲量聯(lián)行頗為擅長的領(lǐng)域。據(jù)披露，臻量平臺(tái)物流數(shù)據(jù)依托于仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢超過10年的評(píng)估業(yè)務(wù)積累，數(shù)據(jù)庫覆蓋中國79座城市、約7200萬平方米，約占市場總量的70%。

然而，這并不是全部。在中國深耕數(shù)十載的仲量聯(lián)行，僅2020年就完成了6665個(gè)項(xiàng)目評(píng)估工作、總估值達(dá)到2.8萬億元，并連續(xù)16年位列香港主板IPO物業(yè)評(píng)估服務(wù)第一，市場份額達(dá)39%。

熊建平表示：“過往三十年間我們完成了數(shù)以萬計(jì)的評(píng)估項(xiàng)目，因此‘臻量’開發(fā)團(tuán)隊(duì)對(duì)中國的房地產(chǎn)各資產(chǎn)類型及市場趨勢有了全景式宏觀概覽和立體式的深度透視。”所以，緊跟著物流板塊，臻量之后會(huì)上線辦公樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)，并開發(fā)數(shù)字化租約管理、城市地圖等功能。

根據(jù)仲量聯(lián)行的規(guī)劃，未來用戶通過訂閱，可實(shí)時(shí)訪問平臺(tái)獲得數(shù)據(jù)，其中包括城市常住人口、城鎮(zhèn)化率、社會(huì)臨收盤總額、土地相關(guān)政策等城市宏觀及物流行業(yè)數(shù)據(jù)，以及市場平均租金、空置率、大宗交易情況、租戶分析等數(shù)據(jù)。

不過，熊建平并沒有把臻量局限在一個(gè)小范圍里：“現(xiàn)在公募REITs所涉及到的暫時(shí)不是傳統(tǒng)的商辦物業(yè)，而是包含交通、環(huán)保、物流倉儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，這個(gè)市場非常之廣闊，數(shù)據(jù)的需求量也非常之大。”

“其實(shí)每一個(gè)特定的行業(yè)都會(huì)有數(shù)據(jù)的要求和數(shù)據(jù)的整合，我們現(xiàn)在走出的第一步可能是以商辦物業(yè)為主、以物流為主，希望后續(xù)更多的人跟上。”熊建平給臻量設(shè)定的目標(biāo)是成長為地產(chǎn)行業(yè)的“彭博”：以獨(dú)立第三方提供全面豐富可靠的數(shù)據(jù)，在業(yè)內(nèi)建立起充分的公信力。

但這一切對(duì)于房地產(chǎn)的數(shù)字化來說，也還只是一小步。“我們提供了一部分、一個(gè)切入點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的設(shè)計(jì)、施工、招投標(biāo)、建造、裝修等環(huán)節(jié)也可以有一系列的數(shù)字化產(chǎn)品，幫助其進(jìn)入到數(shù)字化流程中，”熊建平表示，“產(chǎn)品、服務(wù)在其中一段一段完成，最后形成全鏈條數(shù)字化。”

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