“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風(fēng)險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。”10月20日，2021金融街論壇年會在京開幕。中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴作書面致辭時強(qiáng)調(diào)。

這一來自國家高層對房地產(chǎn)市場的最新發(fā)聲，引起了市場廣泛關(guān)注。

近一段時間以來，恒大等房地產(chǎn)企業(yè)的流動性問題引起了社會各界的較多關(guān)注。隨后，金融高層密集發(fā)聲，像市場傳遞維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的信號。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長連平在接受第一財經(jīng)采訪時表示，近期關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)聲并不意味著政策轉(zhuǎn)松。從政策的規(guī)范角度說，未來還是會繼續(xù)執(zhí)行，比如集中度管理、對房企杠桿管理等。在市場上樹立正確的預(yù)期導(dǎo)向，讓政策回歸本源。

恒大是個案，而非系統(tǒng)性風(fēng)險

近期，個別房企出現(xiàn)流動性問題引發(fā)了市場較多關(guān)注。對此，劉鶴再次強(qiáng)調(diào)：這是“個別問題。”

這已不是高層第一次就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)遇到的問題發(fā)表言論。5天前，央行市場司司長鄒瀾在央行新聞發(fā)布會上強(qiáng)調(diào)，恒大集團(tuán)的問題，在房地產(chǎn)行業(yè)是個別現(xiàn)象。目前相關(guān)部門和地方政府正按照法治化、市場化原則，依法依規(guī)開展風(fēng)險組織化解工作。

10月20日，央行行長易綱在2021年G30國際銀行業(yè)研討會發(fā)言及問答時也強(qiáng)調(diào)，恒大是一家房地產(chǎn)公司，目前的主要風(fēng)險是到期債務(wù)未能償還，部分工地停工，已預(yù)售的房產(chǎn)按時交付有不確定性。總體而言，恒大風(fēng)險是個案風(fēng)險。

在市場看來，從監(jiān)管高層對恒大的密集發(fā)聲可以看出，恒大事件仍為“個案”而非“系統(tǒng)性風(fēng)險”。

連平表示，此次論壇再次重申了房地產(chǎn)市場需要健康發(fā)展。從宏觀角度來看，房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，發(fā)展內(nèi)需、共同富裕，都需要房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。此外，在有關(guān)金融支持房地產(chǎn)方面，還是需要按照國家政策規(guī)定合理推進(jìn)。事實上，在此前一個階段，出現(xiàn)過一些市場波動，部分金融機(jī)構(gòu)在一些方面（比如開發(fā)貸、按揭貸款、海外融資、債券融資等）都不能滿足優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)和居民的合理融資需求。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，正如高層的表述，房地產(chǎn)當(dāng)前風(fēng)險是可控的，也即市場的壓力其實總體可以控制，市場不必過慮。

緩解融資壓力，金融機(jī)構(gòu)有誤判

去年以來，為了抑制樓市過熱，房地產(chǎn)監(jiān)管政策再度升級，房企也面臨著前所未有的融資壓力。

2020年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；2020年，為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管，央行、銀保監(jiān)會嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理；2021年一季度，銀保監(jiān)會、央行、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》。

在房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴(yán)的背景下，房地產(chǎn)市場中的部分按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸等都受到了影響。從數(shù)據(jù)來看，個人住房貸款投放、開發(fā)貸等的確受到一些約束。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2021年9月，過去12個月新增國內(nèi)貸款2.5萬億元，同比下降4.1%。根據(jù)植信投資研究院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年9月以來連續(xù)4個季度新增開發(fā)貸規(guī)模為3300億元，是2015年以來最低水平。相應(yīng)地，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例從2019年一季度末的7.6%降至6.6%。

此外，央行數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月末，個人住房貸款余額為36.58萬億元，同比增長13%，為過去5年最低水平。

連平認(rèn)為，此前，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場未來的趨勢有誤判。一些金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)問題，因此所推行的風(fēng)險偏好過于謹(jǐn)慎，風(fēng)險偏好過低。“當(dāng)然，市場出現(xiàn)波動后，有些機(jī)構(gòu)有擔(dān)心并不奇怪，因此需要恢復(fù)對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行發(fā)展的信心。”連平稱。

鄒瀾也指出，部分金融機(jī)構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

立足長遠(yuǎn)，滿足房企合理資金需求

值得注意的是，在恒大債務(wù)風(fēng)險發(fā)酵的同時，房地產(chǎn)行業(yè)也整體面臨著流動性危機(jī)。

“今年以來，房企股權(quán)融資幾乎沒有增長，金融對房地產(chǎn)的支持沒有滿足合理需求。”連平稱。

據(jù)植信投資研究院統(tǒng)計，截至2021年9月末，房企內(nèi)地信用債年內(nèi)累計發(fā)行5290億元，同比減少4.8%，增速較8月進(jìn)一步下降。其中，8月當(dāng)月發(fā)行362億元，同比下降26.9%，比過去5年平均水平低37.6%；與此同時，2021年以來，通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權(quán)融資行為基本消失，年內(nèi)僅發(fā)行1.5億元。

在連平看來，“合理的資金需求正在得到滿足”意味著接下來在上述方面將有所改善。首先要改善的就是按揭貸款，按照居民剛需和改善型需求給予滿足；對優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的重點城市開發(fā)項目，應(yīng)該給予金融支持。

“這是因為，一邊控制需求還不夠，還需要保障供給，也是有助于重點城市房價上漲的關(guān)鍵。另外，債券市場要調(diào)節(jié)市場預(yù)期，讓房企在債券市場的融資和信托市場的融資，以及海外市場融資發(fā)展，有一個平穩(wěn)恢復(fù)和逐步改善的過程。”連平稱。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合理的信貸支持需要進(jìn)行下去，同時，違法違規(guī)領(lǐng)域依然要嚴(yán)管，尤其是要防范個別房企經(jīng)營風(fēng)險蔓延到同行和金融企業(yè)。

實際上，房地產(chǎn)市場影響投資和消費，事關(guān)民生和發(fā)展。但近年來，對于房地產(chǎn)的憂慮和質(zhì)疑從未停止。“房地產(chǎn)市場不是有罪過的市場，而是跟老百姓生活密切相關(guān)的不可缺少的市場，保持平穩(wěn)健康的運行至關(guān)重要。”連平表示。

房地產(chǎn)市場需要立足長遠(yuǎn)的政策。談及未來發(fā)展，連平認(rèn)為，關(guān)鍵還是供給側(cè)改革。房地產(chǎn)涉及到很多問題，比如人口流動、城鎮(zhèn)化等，問題在于兩個核心。一是土地供給怎么能夠匹配人口流動；二是金融也需要匹配好房地產(chǎn)的需求。

標(biāo)簽： 劉鶴談 房地產(chǎn) 合理 資金