最近香港的房地產(chǎn)投資者開始陷入一種缺乏方向感的狀態(tài)。

在剛剛過去的一周，一些負面消息，給香港的地產(chǎn)投資者帶來不少深秋的涼意，也給10月初的特首施政報告所帶來的一些興奮與憧憬，降了溫。

香港樓價出現(xiàn)微調(diào)

最直接的是香港中原城市指數(shù)（CCL）。CCL上周五披露的最新數(shù)值為186.51，按周回落0.34%。但這已經(jīng)是自9月19日公布的190.55開始，連續(xù)第四周下跌，在疫情受控、經(jīng)濟復(fù)蘇明顯、樓市沒有重大負面消息的情況下，香港樓市指數(shù)連續(xù)下滑，這著實驚到不少地產(chǎn)投資者。

這四周的跌幅累積已經(jīng)達到2.12%，從絕對數(shù)值來看，它比今年8月的歷史高位191.34，已經(jīng)低了約2.52%。

最關(guān)鍵是CCL的下行似乎還沒有企穩(wěn)，美國那邊又出了情況。

美聯(lián)儲主席鮑威爾上周五公開表示，美聯(lián)儲應(yīng)開始通過縮減資產(chǎn)購買來減少對經(jīng)濟的支持。雖然他強調(diào)，現(xiàn)階段還沒有觸及利率措施，但是其講話與半年前的態(tài)度已經(jīng)大相徑庭。

鮑威爾不加息的理由聽起來并非太堅定。他認為，與疫情之前相比，美國現(xiàn)在的就業(yè)機會少了近500萬個，因此現(xiàn)在還不到加息的時候。他認為，隨著疫情壓力消退，明年高通脹可能會減弱。

但是鮑威爾還是給自己的“加息”操作留下一些空間，首先他全程沒有確認不會加息，相反，他強調(diào)，如果通脹持續(xù)上升，美聯(lián)儲“肯定”會采取行動。

眾所周知，歐美各國的通脹已經(jīng)比最初預(yù)期的更高，且持續(xù)的時間更長。鮑威爾的話意味著，如果美聯(lián)儲的縮減買債不能在明年初令就業(yè)升至疫情前的水平，或者通脹持續(xù)上升，那么美聯(lián)儲將會加息。

在聯(lián)系匯率制之下，美聯(lián)儲的加息，將會引發(fā)香港金管局提升基準利率，從而令香港房地產(chǎn)市場的按揭貸款利率也跟著出現(xiàn)上升壓力。

可以說，美聯(lián)儲開始減少購買債券，也意味著香港按揭利率或已觸底——反映香港按揭基準利率的1個月香港銀行間同業(yè)拆息利率（HIBOR）自9月24日觸及0.06161%后已經(jīng)一路攀至0.06643%，升幅明顯。

單從利率影響來看，香港的樓價近期出現(xiàn)調(diào)整，是意料之中。

對于CCL指數(shù)連跌4周，香港中原地產(chǎn)的高級聯(lián)席董事黃良升認為只是窄幅回軟。他認為，10月6日施政報告公布的新界北部都會區(qū)計劃，將會帶動CCL回暖。

黃舉例說，早在施政報告公布前，市場已經(jīng)廣泛流傳北部都會區(qū)的利好消息，最新一周新界兩區(qū)樓價齊升。其中新界西樓價指數(shù)報177.67，按周升1.17%，連升2周共2.27%，繼續(xù)高位企穩(wěn)。新界東樓價指數(shù)為201.06，按周升0.28%，企穩(wěn)200水平。

然而，在香港傳統(tǒng)的大型屋苑太古城附近，一些一線的地產(chǎn)中介卻告訴筆者，施政報告并沒有給香港樓市帶來特別明顯的驅(qū)動力。

有中介向筆者介紹，太古城近期樓宇買賣交易和租盤交易量都出現(xiàn)較大上漲，甚至有大業(yè)主一口氣放出多個單位出售，另外租客的換樓交易數(shù)量上升，但整體租金卻未必在上升，甚至反而有所調(diào)整。

太古城的交易買賣及租盤買賣信號都不是太積極。前者顯示傳統(tǒng)的長線投資者正在離場，后者顯示經(jīng)濟并沒有完全復(fù)蘇，私人樓宇仍然是租客主導(dǎo)的市場。而下行的租金將會反過來影響當區(qū)的樓宇價格，使之有下行壓力。

北部發(fā)展對樓價影響仍需觀察

香港的房價，一方面看市場利率，另一方面更重要的是看私人樓宇的供應(yīng)量。

10月初，香港特首公布了任內(nèi)的最后一份施政報告。每次的施政報告，對于研究香港地產(chǎn)市場都有重要的指示意義。那么，這一次，我們可以從報告中獲得哪些信息呢？

簡單來說，從施政報告本身信息來看，香港的地產(chǎn)市場實際將出現(xiàn)區(qū)域性變化，但私人樓宇的供應(yīng)量卻未必能滿足實際需要，這也使得香港的私人樓宇價格并不會因為特區(qū)政府的土地供應(yīng)政策出現(xiàn)較大調(diào)整。

首先，這份施政報告宣布了向北區(qū)發(fā)展的規(guī)劃——興建北部都會區(qū)。這也是最令地產(chǎn)投資者關(guān)注的一個內(nèi)容。

根據(jù)特首林鄭月娥的想法，她希望建設(shè)香港北部成為宜居、宜業(yè)、宜游的都會區(qū)，并開拓更多可供居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地。這個面積達300平方公里的都會區(qū)，覆蓋由西至東的深港口岸經(jīng)濟帶及更縱深的腹地。

在這里，特區(qū)政府擬建設(shè)國際創(chuàng)新科技中心，并營造“城市與鄉(xiāng)郊結(jié)合、發(fā)展與保育并存”的獨特都會景觀。這個設(shè)想是一個很不錯的“大餅”。但是從特區(qū)政府的決策機制來看，要全部實施，困難不小。

一方面，特區(qū)政府希望北區(qū)發(fā)展科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，同時建設(shè)成為“發(fā)展與保育并存”的環(huán)境，這個目標本身就很有挑戰(zhàn)性。因為發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和對現(xiàn)有環(huán)境的保育，需要高超的政策協(xié)調(diào)才能實現(xiàn)，還涉及大量的利益方需要協(xié)調(diào)。

另一方面，深圳已有自己的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，香港已經(jīng)有科學(xué)園，現(xiàn)在再打算在北區(qū)搞創(chuàng)科產(chǎn)業(yè)，屆時香港北區(qū)究竟如何在大灣區(qū)定位，如何說服外界它會比科學(xué)園更成功，都是個問題。如果香港的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)搞不起來，北部都會區(qū)的土地價值是否還會提升？這可能需要進一步研究。

毫無疑問，北部都會區(qū)將會是未來房地產(chǎn)市場的一個焦點。但特區(qū)政府的設(shè)想仍然需要大量的配套措施才能成功，因此能否實現(xiàn)北區(qū)的商業(yè)化或是產(chǎn)業(yè)化目標，其中變數(shù)仍然頗多。

目前香港仍然以港島作為最主要的商業(yè)區(qū)和商務(wù)活動區(qū)，未來北部都會區(qū)的發(fā)展，將很大程度上依賴向北與深圳融合。

林鄭月娥表示，北部都會區(qū)已經(jīng)在規(guī)劃多個發(fā)展項目，預(yù)計可提供約35萬個住宅單位。此外，北部都會區(qū)可額外開拓約600公頃用地作住宅和產(chǎn)業(yè)用途。

連同元朗區(qū)和北區(qū)現(xiàn)有的39萬個住宅單位，整個北部都會區(qū)發(fā)展完成后，總住宅單位數(shù)目將達90.5萬至92萬個，一共可容納約250萬人居住；而都會區(qū)內(nèi)的職位數(shù)目也將由現(xiàn)在的11.6萬個，大幅增加至約65萬個，包括15萬個為科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的相關(guān)職位。

如果特區(qū)政府真的已經(jīng)開始加大北區(qū)的土地供應(yīng)，但科創(chuàng)經(jīng)濟卻沒有及時跟上，設(shè)想中的人口增長沒有實現(xiàn)，則樓價未必能得到支持。

總的來看，由于缺乏更細節(jié)的配套政策，目前外界要評估北區(qū)發(fā)展對于香港樓價的實際影響，可能為時過早。這也是施政報告出爐后不久，香港樓價先升后挫的原因。

其次，特首宣布未來10年可以增加33萬公屋。在未來十年（即2022/2023至2031/2032年度），特區(qū)政府已覓得約350公頃土地以滿足上述公營房屋單位的建設(shè)需要，特區(qū)政府預(yù)計，未來10年的需求只要約30.1萬個公營房屋單位。也就是說，現(xiàn)有的土地完全夠未建設(shè)公營房屋的需要。

目前香港的公屋數(shù)量不足，導(dǎo)致大量輪候公屋的居民不得不去租房住，推高了私人樓價。從特區(qū)政府未來10年公屋建設(shè)數(shù)量來看，公屋建設(shè)目標應(yīng)該有助于降低現(xiàn)有市區(qū)的租房需求，間接影響樓價。

但是如果看細節(jié)，則可能又會有不同的想法。

特區(qū)政府表明，公屋土地供應(yīng)主要將來自東涌填海、古洞北/粉嶺北和洪水橋/廈村等新發(fā)展區(qū)的農(nóng)地和棕地、多幅改劃作公營房屋的用地，這些地區(qū)遠離市區(qū)和商業(yè)發(fā)達地區(qū)，目前在市區(qū)租房居住的上班族是否愿意搬至上述地區(qū)的公屋，可能是個問題。

就目前香港現(xiàn)狀來看，大部分申請了公屋的人士，仍然會選擇在工作地租房子住，以方便上班工作或是小孩教育。如果是這樣的話，特區(qū)政府的公屋建設(shè)目標并不會影響到私人樓宇的價格。

再次，在私人樓宇方面，特區(qū)政府準備未來10年建10萬個單位。根據(jù)施政報告，要實現(xiàn)上述10萬個單位的建設(shè)目標，特區(qū)政府在爭取未來十年取得170公頃土地，通過賣地或鐵路物業(yè)招標，為市場提供用地。

10萬個單位看起來似乎不少，但是如果平均到10年來看，每年只有約1萬個的單位推出——這個數(shù)字實際上低于目前市場上實際私人樓宇的每年供應(yīng)量。換句話說，香港的私人樓宇市場未來仍然會面臨嚴重的供不應(yīng)求的情況。從這個角度來看，筆者認為香港的房價難有大幅暴跌的可能。

但是也不要以為未來10年私人樓宇的供應(yīng)量低于過往幾年的平均數(shù)，就會得出樓價具有“剛性”的概念。一個最重要的原因是，香港的私人樓宇買賣涉及雙倍印花、買家印花稅等諸多不同的交易成本。所有的香港非永久居民都需要承擔至少30%的印花稅，這也導(dǎo)致香港的房地產(chǎn)流動性變得極差。

從上述幾方面來看，CCL的節(jié)節(jié)衰退，可能只是對疫情之下經(jīng)濟需求放緩，以及對美聯(lián)儲加息預(yù)期的初步反應(yīng)。至于施政報告里提出的種種房地產(chǎn)措施，投資者可能要看到具體的細節(jié)，才會作出進一步的反應(yīng)。

（作者系資深另類投資者，曾任中資資產(chǎn)管理基金經(jīng)理及投資總監(jiān)等職）

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