萬科（000002.SZ/02202.HK）旗下物業(yè)板塊萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（下稱“萬物云）上市邁出實質(zhì)性一步。

11月5日晚間，萬科發(fā)布公告稱，擬分拆萬物云到香港聯(lián)交所上市。萬科方面表示，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎(chǔ)，為其業(yè)務(wù)發(fā)展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優(yōu)勢。

此前，萬物云CEO朱保全及萬科董事會主席郁亮曾強調(diào)，萬物云不以物業(yè)公司的概念上市。外界有分析稱，萬物云意欲對標貝殼系，定位于物管行業(yè)的空間科技服務(wù)商。整體來看，萬物云穩(wěn)中向好的物業(yè)基本盤業(yè)務(wù)為其提供了底氣支撐。但是，Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大業(yè)務(wù)如何向市場詮釋出一個具有說服力的物業(yè)開放式賦能平臺資本故事，無疑需要萬物云拿出物業(yè)服務(wù)外，更具有科技平臺色彩的商業(yè)模式和財務(wù)構(gòu)成等。

只是如今物業(yè)股已告別上半年紅火場面，地產(chǎn)股也頹勢一片，投資者當下對于萬物云的上市時點及對萬科的影響等仍持有分歧。

上市啟動

今年4月28日，市場曾傳出萬科正在籌備物業(yè)管理業(yè)務(wù)IPO事宜。當天彭博報道稱，萬科物業(yè)此次IPO或籌資20億美元。不過這則消息被萬物云方面否認。

郁亮在數(shù)個場合對于外界問及的物業(yè)會否上市，幾乎都是反復(fù)重申“萬物云上市是方向，近期無上市計劃”。5日晚間披露的這份公告則意味著，萬物云已經(jīng)正式進入上市流程之中。

萬科稱，目前萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。

公告顯示，本次在港交所上市發(fā)行的H股股數(shù)不高于萬物云發(fā)行后總股本的15%（超額配售選擇權(quán)行使前）。

截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權(quán)。萬物云分拆上市完成后，萬科仍將維持控股權(quán)。

目前，萬物云擁有三大業(yè)務(wù)板塊，分別是Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）。

萬物云的核心業(yè)務(wù)主要集中于Space（空間）。它包括，服務(wù)于住宅物業(yè)的萬科物業(yè)、服務(wù)于商業(yè)物業(yè)的萬物梁行和城市空間服務(wù)品牌萬物云城。其中，城市物業(yè)服務(wù)萬物云城是萬物云發(fā)展勢頭最為迅猛的細分業(yè)務(wù)板塊。萬物云在2020年已布局40個城市，并有望提前完成3年百城計劃。

在業(yè)績增長上，萬物云CEO朱保全新近也提出，住宅物業(yè)增速控制在30%以內(nèi)，商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%-60%的增速，城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速。

具體到營收占比來看，住宅物業(yè)仍是萬物云收入大頭。根據(jù)萬科半年報，上半年，萬物云的營業(yè)收入中，住宅物業(yè)服務(wù)收入占比為55%，商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)收入占比為30.4%。

另據(jù)公告顯示，截至6月30日，萬物云總資產(chǎn)為190.1億元，總負債119.3億元，所有者權(quán)益為70.8億元；實現(xiàn)營業(yè)收入103.83億元，營業(yè)利潤10.43億元。

萬科稱，此次分拆上市如能成功，將有助于突出萬科在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，有利于萬科向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。同時，分拆上市可以有效增強萬物云的資本實力，獨立的資本運作平臺和投資者基礎(chǔ)為萬物云提供更多元化的融資渠道。

懸念待解

萬物云如今上市，更多的投資者是有些突然。萬科物業(yè)板塊IPO時間始終保持不疾不徐的節(jié)奏。外界一度有分析稱，其實是醞釀著一個更為龐大的資本化體系，以靜待市場給予更合理的估值。

回看萬物云近年持續(xù)布局的業(yè)務(wù)板塊，也的確與其他物業(yè)企業(yè)有差異。萬物云的Space、Tech、Grow三大板塊，涵蓋了社區(qū)空間服務(wù)、商企空間服務(wù)、城市空間服務(wù)、提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運營和行業(yè)人工智能服務(wù)，以及持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化安防科技、機電維保等創(chuàng)新企業(yè)多個領(lǐng)域。

2020年10月31日，在深圳萬科浪騎游艇會舉辦的萬科集團區(qū)域媒體交流會上，朱保全正式對外宣布，萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司正式更名為“萬物云”。彼時，朱保全有表示，萬物云并非云計算或者云服務(wù)，而是“從城市到園區(qū)、從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間（Space）里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動皆可通過技術(shù)（Tech）連接。”

外界也開始意識到，萬物云正在從原來單純的物業(yè)服務(wù)公司，轉(zhuǎn)變?yōu)閭?cè)重科技服務(wù)的平臺，意欲以科技的競爭，打造一個開放式物管賦能平臺。

“未來萬物云還會投資一些物業(yè)公司，由他們來購買我們的科技服務(wù)，這就像貝殼系的德佑。”從萬科物業(yè)到萬物云，朱保全曾如此類比，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變，未來萬物云的競爭對手已經(jīng)不是傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，而是科技公司的下沉。

萬物云對標貝殼系，核心就是利用長期積淀的物管服務(wù)體系和科技系統(tǒng)，打造物管行業(yè)的開放式賦能平臺，與其他物管企業(yè)由過去的競爭對手關(guān)系轉(zhuǎn)為合作伙伴關(guān)系。這聽起來似乎比老套的物業(yè)服務(wù)商、城市服務(wù)商等資本故事版本要更吸引人。

僅以萬物云最為核心的基本盤業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)來看，它也的確具備與行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)（06098.HK）相抗衡的實力和底氣。

從規(guī)模上看，萬物云僅次于碧桂園服務(wù)。截至今年上半年，碧桂園服務(wù)合同管理面積為12.05億平方米，收費管理面積約為6.44億平方米。根據(jù)萬科年報披露，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。營收體量上，二者均保持百億元年營收，難分伯仲。

即便以今時今日市值已經(jīng)大幅縮水至約1772億港元的碧桂園服務(wù)來粗略衡量，萬物云錄得千億市值壓力不大。關(guān)鍵點是，萬物云對標貝殼系，寄望獲得科技公司光環(huán)加持的企圖心，能否獲得資本市場的認可。這可能需要萬物云拿出物業(yè)服務(wù)外，更具有科技平臺色彩的商業(yè)模式和財務(wù)構(gòu)成等。

整體來看，即便是萬物云上市時間點，市場目前都持有分歧。

有持股萬科的投資者就表示疑惑，“今年物業(yè)股遠不如去年。現(xiàn)在這個時候去上市估值得縮水多少啊。”另有部分投資者則表示看好，“地產(chǎn)行業(yè)驚雷不斷，物業(yè)被出售以回籠現(xiàn)金流的當下，萬物云上市，獨立融資，既是沙灘上撿魚的好時機，又能為母公司節(jié)省一大筆的現(xiàn)金流，用于收購地產(chǎn)項目，還能為萬科提供充沛資金。”

另有一位物業(yè)企業(yè)負責(zé)人則頗有信心。“無論今天的物業(yè)資本市場是否處于低迷期。以萬物云的行業(yè)地位、業(yè)績實力，必然會有大量投資者追捧。而且從長遠來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸進入無增長進而衰退的周期，物業(yè)企業(yè)卻可能成為百年老店，優(yōu)質(zhì)頭部物業(yè)企業(yè)還是值得投資者長期追隨的。”

至于萬物云上市對于萬科的影響，投資者同樣持分歧。

有部分人士說道，“萬科利好釋放殆盡，后續(xù)股價越發(fā)沒有想象空間。”而另一部分投資者則表示，“物業(yè)分拆有利于提升萬科整體的資本市場價值。當前萬科靜態(tài)市盈率才5倍，總市值2000億元。如果分拆出去，參照市場情況，萬物云大概率會有1500億市值以上；以萬科目前持有的萬物云近63%股份，已經(jīng)價值1000億元。”

回看萬科在今年上半年出現(xiàn)13年以來首次半年度凈利潤下滑，三季度仍處在增收不增利的狀態(tài)。萬物云的上市或許能為萬科帶來更為充沛的資金彈藥。又或許幾個月之后，萬物云正式上市之際，地產(chǎn)行業(yè)陰云漸漸散去。在物企新一年高增長業(yè)績年報發(fā)布后，物業(yè)股會受到新一輪追捧，萬物云的資本故事也能講出獨特的動人版本，獲得市場信服。

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