一段時間以來，中國經(jīng)濟(jì)面臨著降債務(wù)、控房價和抑通脹三個宏觀目標(biāo)，但在具體制定政策時，這三個目標(biāo)有時候會出現(xiàn)相互沖突。理解并解決這種沖突，需要從空間的角度把握不同政策目標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)性和問題癥結(jié)，從而避免出現(xiàn)顧此失彼的情況。

從資源空間配置角度理解高杠桿、高房價

近年來，防范化解債務(wù)風(fēng)險成為各級政府的一項重要政策目標(biāo)，但是不管是對于地方政府債務(wù)還是家庭杠桿，都需要分地區(qū)來看。

從地方政府來看，債務(wù)-GDP比率（即負(fù)債率）比較高的是中西部和中小城市。原因主要在于，在特定的歷史時期，為了平衡區(qū)域發(fā)展，這些地區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地理和自然條件不夠好，事后沒有足夠的回報來償還債務(wù)，反而給未來發(fā)展帶來較大負(fù)擔(dān)。相對應(yīng)的，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)地區(qū)的債務(wù)總量雖然也不小，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)位優(yōu)勢明顯，負(fù)債率相對比較健康。需要注意的是，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)在區(qū)域平衡政策的影響下，在建設(shè)用地指標(biāo)和勞動力流入等方面相對受到了抑制。近年來，在一些經(jīng)濟(jì)活力旺盛的特大和超大城市，戶籍制度和公共服務(wù)等方面的改革確實取得了明顯的成果，但不可否認(rèn)仍存在限制土地供應(yīng)和人口流入的政策，這使得相對于保增長的客觀需要而言，改革仍然存在較大空間。

從家庭杠桿來看，杠桿率比較高的是沿海地區(qū)，特別是大城市。由于這些地區(qū)房價高，所以雖然家庭負(fù)債率高，但家庭的“資產(chǎn)負(fù)債率”卻并不高。如果房價不出現(xiàn)劇烈的波動，那么伴隨著家庭收入的持續(xù)增長，這些地區(qū)的家庭杠桿率風(fēng)險是總體可控的。相反，在人口增長緩慢甚至負(fù)增長的地區(qū)，家庭的負(fù)債率雖然相對來說不高，但是反而有可能因為人口增長緩慢甚至負(fù)增長而出現(xiàn)后續(xù)需求不足，房價下跌空間反而較大，使得家庭杠桿不可持續(xù)。因此，以發(fā)展的眼光和空間的視角看，防范家庭債務(wù)問題需要謹(jǐn)慎關(guān)注人口流出地由于房價下行帶來的壓力。

影響當(dāng)前居民杠桿的最重要因素就是房產(chǎn)價值，而面對控房價的問題，如果僅僅看全國的房價-收入比，非常容易得到一個誤導(dǎo)性的結(jié)論，那就是持續(xù)的房價收入比提高可能隱含著巨大的泡沫。然而需要注意到，中國城市房價的分化是隨著2003年以來土地資源空間配置調(diào)整產(chǎn)生的。研究顯示，如果將中國城市分為人口持續(xù)流入但土地供應(yīng)相對收緊的組別，以及人口相對穩(wěn)定甚至流出，而土地供應(yīng)相對放松的組別，那么中國高房價收入比的城市主要是前者，而后者的房價收入比卻是水平低且呈下降趨勢的。從空間上看，人口流入且土地供給相對收緊的城市主要在東部沿海地區(qū)，而人口流出且土地供給相對寬松的城市主要分布在中西部。

如果不做上述區(qū)分，就會只看到全國層面的平均房價收入比上升，而這其實主要是由少數(shù)土地供不應(yīng)求地區(qū)的房價收入比上升所驅(qū)動的。于是，如果忽略了土地資源空間配置的背景，直接把個別地區(qū)的住房短缺問題理解為全國層面的泡沫問題，那么政策上便會采取抑制購房需求的政策。從積極的一方面來講，按照家庭擁有住房的數(shù)量和面積來對需求進(jìn)行控制，有助于緩解社會的財富不均等。但是最近幾年來，隨著嚴(yán)控需求的政策已經(jīng)把炒房空間壓得很小，一些真實購房需求也在一定程度上被抑制，在一些地區(qū)甚至出現(xiàn)有資格購房的人群因為貸款收得太緊而棄貸棄購，這便與制定政策的初衷相背離。另外一方面，在多年以來的控杠桿、控價格等政策作用之下，房地產(chǎn)開發(fā)商財務(wù)狀況惡化，進(jìn)一步拿地的能力和意愿下降，而且在建房屋質(zhì)量又會受到成本限制的影響，業(yè)主投訴事件頻發(fā)，這既不利于在人口流入地持續(xù)增加住房供應(yīng)滿足人民需要，又不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

債務(wù)的空間屬性與通脹挑戰(zhàn)

更為重要的是，在統(tǒng)一貨幣區(qū)的條件下，忽略債務(wù)的空間屬性將使得通脹問題更為棘手。由于當(dāng)前的地方政府高負(fù)債率主要集中在經(jīng)濟(jì)增長潛力較小的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，而這些地區(qū)自我償還債務(wù)的能力較低，因此，地方政府債務(wù)問題的解決，一邊要靠中央財政轉(zhuǎn)移支付來逐步化解欠發(fā)達(dá)地區(qū)的債務(wù)存量，一邊要漸進(jìn)地打破剛性兌付來控制債務(wù)增量。而中央財政轉(zhuǎn)移支付的來源，主要是較發(fā)達(dá)地區(qū)的實際經(jīng)濟(jì)增長帶來的稅收。當(dāng)整體經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)下滑趨勢的時候，如果不加快釋放較發(fā)達(dá)地區(qū)的增長空間，提高資源配置效率，最后只能被迫選擇采取總量的貨幣政策來緩解債務(wù)壓力，而這難以解決結(jié)構(gòu)性的增長差異問題，更會帶來嚴(yán)重的通脹問題。

2020年以來，中國經(jīng)濟(jì)增長受到疫情的沖擊，政府宏觀政策偏松，信貸發(fā)放量增長較快。在信貸大量增長的情況下，如果實體經(jīng)濟(jì)增長空間得以釋放，那么，以上矛盾能夠得到緩解，但空間的差異化并沒有在政策中得以體現(xiàn)，而一些散發(fā)疫情和部分地方政府采取的一刀切政策，更間歇性地打斷了原本正在恢復(fù)的經(jīng)濟(jì)增長趨勢。民間的消費和投資積極性都受到了不同程度的影響，服務(wù)業(yè)受到的影響更大。

在貨幣寬松和增長趨弱的組合下，一些信貸資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場。尤其是在大城市總體上存在住房供求失衡的狀態(tài)下，資金的進(jìn)入就導(dǎo)致了2020年一些大城市房價的上漲。而這一輪房價上漲，引起了更為嚴(yán)格的購房需求管理措施，又反過來加劇了前面所講到的誤傷剛需的結(jié)果。一旦從需求側(cè)打壓房價，流動性就又進(jìn)入到商品和服務(wù)領(lǐng)域，于是，由物價上漲所表現(xiàn)出來的通貨膨脹，就成為未來一段時間可能出現(xiàn)的連鎖反應(yīng)。

關(guān)于空間差異化結(jié)構(gòu)政策的三點建議

由于當(dāng)前幾個宏觀目標(biāo)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是總量問題，而是結(jié)構(gòu)性問題，因此，必須用結(jié)構(gòu)化政策來化解債務(wù)、房價、通脹之間的矛盾，而其中的重點是考慮空間差異的結(jié)構(gòu)化政策。

第一，最為重要的是保增長。

一方面要釋放優(yōu)勢區(qū)域，尤其是沿海大城市和中西部的中心城市在經(jīng)濟(jì)增長中的引領(lǐng)作用。對于戶籍制度和土地政策等制約大城市增長的因素要繼續(xù)深化改革，在資源的空間配置中尊重市場規(guī)律。另一方面，要調(diào)整其他對于經(jīng)濟(jì)增長不利的政策。比如在未來一段時間，謹(jǐn)慎出臺抑制需求的政策，對于運動式減碳和教育減負(fù)等政策執(zhí)行中對于實體經(jīng)濟(jì)的“誤傷”進(jìn)行一定程度的糾偏。

更重要的是，對于社會各界尤其是企業(yè)家，要形成政策穩(wěn)定的發(fā)展空間和未來預(yù)期。在未來的政策制定中，要貫徹中央所提出的“先立后破”的原則，以法治為準(zhǔn)繩，增強(qiáng)民間投資的信心。2022年，隨著歐、美、日等經(jīng)濟(jì)體逐步恢復(fù)經(jīng)濟(jì)增長，出口的帶動作用可能會相對減弱，中國經(jīng)濟(jì)增長可能面臨一定的下行壓力，政策上要為保增長做好充分準(zhǔn)備。

第二，在化解債務(wù)風(fēng)險方面，針對不同地區(qū)的實際情況，尤其是人口流動狀況實施差異化政策。

對于人口流出地，以保持能夠償付利息為原則，嚴(yán)控債務(wù)增長，而在化解債務(wù)存量的同時，財政轉(zhuǎn)移支付重點關(guān)注民生領(lǐng)域，推動基本公共服務(wù)均等化。在人口流入地區(qū)適度放松對于政府債務(wù)的控制。建議試點發(fā)行有利于城市化和促進(jìn)人口流動的“市民化專項債”，專門用于城市化進(jìn)程中的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)優(yōu)勢地區(qū)對于經(jīng)濟(jì)和人口的承載能力。

第三，基于對房價和通貨膨脹之間的互替聯(lián)系，伴隨著即將實施的房產(chǎn)稅改革，建議對基于有效需求的購房者適度放松限制。

如果房產(chǎn)稅改革是在少數(shù)試點城市推開，那么有必要在試點城市對于購房的資格、信貸等適度放松。對非本地戶籍人口獲取購房資格的社保繳納年限適度調(diào)低。通過這些方式，一方面可以避免房地產(chǎn)稅對于房地產(chǎn)市場形成過大沖擊，另一方面，也可以釋放購房者的真實需求，滿足人們對美好生活的向往，并緩解經(jīng)濟(jì)增長降速的壓力。

此外，在人口持續(xù)流入地區(qū)要加快改革，繼續(xù)多渠道增加住房供應(yīng)：使建設(shè)用地指標(biāo)增長與人口總量增長相適應(yīng)；加快人口流入地農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的進(jìn)程；加快閑置工業(yè)和商服用地向住宅用地的轉(zhuǎn)換；對特大和超大城市住房用地的容積率放松管制；加快發(fā)展租賃房市場，特別是長租房市場。通過以上幾方面綜合施策，從供給側(cè)緩解房地產(chǎn)市場供求矛盾。同時，也可以通過釋放房地產(chǎn)市場上的真實住房需求，吸納流動性，緩解物價與服務(wù)價格的上升。

（陸銘系上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院特聘教授，上海交通大學(xué)中國城市治理研究院研究員，李鵬飛系上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院博士后研究員）

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標(biāo)簽： 債務(wù) 房價 通脹 結(jié)構(gòu)性政策