“今年前10個月地方土地出讓收入同比下降在70%左右，對我們當(dāng)?shù)刎斦_擊很大。”西部一位地方財政人士告訴第一財經(jīng)。

在嚴(yán)格的樓市調(diào)控和房企資金緊張購地意愿下降等多重因素影響下，越來越多的地方政府國有土地使用權(quán)出讓收入（下稱“土地出讓收入”）開始明顯減少，這對那些依賴土地出讓收入的地方不是件好事。

盡管前10個月全國土地出讓收入依然維持個位數(shù)增長，但下半年以來收入持續(xù)負增長讓不少地方財政承壓，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示前10個月有23個省份土地出讓金收入與同期相比下滑。一些土地出讓收入下滑明顯的基層政府，財政可支配收入減少，收支矛盾加劇，當(dāng)?shù)卣鞘型度谫Y平臺公司（下稱“城投”）的融資能力也將下降，償債風(fēng)險上升，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資受影響。

土地出讓收入有一定滯后性。粵開證券研究院副院長羅志恒對第一財經(jīng)分析，明年土地財政形勢會更加嚴(yán)峻，大概率是負增長，具體情況取決于房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和力度。

為了應(yīng)對土地出讓收入下降，不少地方挖潛增收，削減不必要的各類支出，暫停或壓減項目投資，盤活各類存量資金，以實現(xiàn)今年財政收支平衡。

土地財政受沖擊，明年更明顯

近些年稅收增長相對乏力，地方政府越發(fā)依賴賣地收入，以維持支出，這也被稱為土地財政。

財政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，地方政府政府性基金中的土地出讓收入為59371億元，同比增長6.1%。 

今年以來土地出讓收入規(guī)模依然處于歷史高位，且保持增長。但實際上土地出讓收入增速快速回落，一些基層財政受沖擊較大。

國盛證券研究所首席固定收益分析師楊業(yè)偉表示，年中以來土地出讓收入增速轉(zhuǎn)負，同比增速下滑逾10%，8月甚至接近下滑20%。高頻數(shù)據(jù)顯示，目前百城供應(yīng)土地占地面積同比跌幅在50%左右。

中泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示，2021年31省（自治區(qū)、直轄市）前10個月成交地塊的土地出讓金中，只有江蘇、浙江等8個省份土地出讓金同比正增長，其余23個省份土地出讓金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龍江等降幅超過50%。

羅志恒表示，今年土地出讓收入同比增速持續(xù)下滑，與去年基數(shù)前低后高有關(guān)，但更主要的是土地市場已經(jīng)遇冷，即房地產(chǎn)強力調(diào)控導(dǎo)致土地流拍撤拍率上升、土地成交溢價率快速下滑。

他進一步分析，從供給端看，重點城市通過調(diào)整溢價率上限至15%、嚴(yán)查資金來源等舉措，優(yōu)化土拍規(guī)則，延遲供地，整體供地節(jié)奏后移。比如北京、上海、杭州、深圳等多地推遲了第二批集中供地時間。

“從需求端看，金融機構(gòu)對房企惜貸、商品房銷售持續(xù)下滑，限制了房企的購地能力。而房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，高負債高杠桿經(jīng)營的激進經(jīng)營模式已成過去式，房企拿地意愿下降。”羅志恒說。

央行數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元，同比增長7.6%，低于各項貸款增速4.3個百分點，比上季末增速低1.9個百分點。

前述西部某市財政人士告訴第一財經(jīng)，在貸款收緊后，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，拿地意愿下降。另外9月《土地管理法實施條例》實施后，土地審批等政策有調(diào)整，一定程度上影響供地。

楊業(yè)偉告訴第一財經(jīng)，土地出讓收入下滑主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，拿地意愿和能力不足。房地產(chǎn)銷售第三季度以來快速回落，同時，恒大等風(fēng)險事件導(dǎo)致房企融資環(huán)境惡化，債務(wù)凈償還。資金不足情況下拿地增速快速回落，房地產(chǎn)土地購置面積目前單月跌幅在20%以上，導(dǎo)致土地出讓收入增速回落。

財政部土地出讓收入數(shù)據(jù)存在一定滯后。因為房企簽訂土地出讓合同價款到實際將資金繳入國庫需要一段時間，因此不少專家認為下半年土地市場遇冷對收入的影響，會在明年甚至后年得以體現(xiàn)。

楊業(yè)偉表示，土地出讓收入今年全年將依然能夠接近正增長，對地方財力的主要沖擊在明年上半年。

財政收支、城投承壓

中部一位地方財政局長告訴第一財經(jīng)，今年以來當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屝蝿莶缓茫o當(dāng)?shù)刎斦斐奢^大壓力，地方政府投資項目的資金來源更窄。

“土地出讓收入對地方影響較大，能夠占到地方綜合財力的四成左右。土地出讓收入下滑將導(dǎo)致地方財力不足，進而降低地方政府償債能力，城投風(fēng)險將有所上升，特別對土地財政較為依賴地區(qū)的城投來說更是如此。”楊業(yè)偉說。

羅志恒認為，根據(jù)地方土地財政依賴度和債務(wù)率高低，土地出讓收入下滑造成的影響有所不同。

他表示，高土地依賴度、高債務(wù)率地區(qū)，以天津、貴州、湖南、廣西、福建為代表。土地市場降溫主要影響地方政府融資能力，財政壓力、城投信用風(fēng)險上升。土地財政收入不僅是地方政府舉借債務(wù)的擔(dān)保，也是償還地方政府債務(wù)的重要資金來源，對于高土地依賴度、高債務(wù)率的省份，土地市場降溫的主要影響在于地方政府以及轄區(qū)內(nèi)城投的融資能力下降，債務(wù)還本付息壓力上升。

而對浙江、江蘇、山東、廣東等高土地依賴度、低債務(wù)率地方來說，羅志恒認為，土地出讓收入減少對當(dāng)?shù)鼗ㄍ顿Y的影響更大。這些省份土地財政收入的用途，更多是直接用于城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或者注資成立地方融資平臺，為城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向金融機構(gòu)融資，因此土地市場降溫對這些省份的影響更多體現(xiàn)在投資端。
另外，羅志恒表示，對于遼寧、云南、內(nèi)蒙古等低土地依賴度、高債務(wù)率地區(qū)，無法通過賣地為地方政府“輸血”，可能通過發(fā)債緩解收支壓力。而土地依賴度和債務(wù)率都較低的江西、甘肅、山西等地，受土地市場降溫的影響相對較小。

目前為了應(yīng)對土地收入下降帶來的沖擊，不少地方主要通過增收減支來做到收支平衡。

在增收方面，在依法依規(guī)前提下，強化稅收征管，實現(xiàn)應(yīng)收盡收。加快土地收儲進度，提高供地規(guī)模，催收欠繳地塊成交價款。另外，還要盤活存量財政資金，加快部分資產(chǎn)處置增收等。在減支方面，繼續(xù)堅持政府過緊日子，壓減一般性支出和項目支出，暫緩安排相關(guān)支出等，來將資金重點用于保民生。

羅志恒建議，地方政府要進一步改善營商環(huán)境、推動當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、持續(xù)吸引人口流入來優(yōu)化稅基，進而提高財政的可持續(xù)性。同時，還要優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，壓縮一般性支出，實施全面預(yù)算績效管理，提質(zhì)增效。

“未來地方政府比拼的不再是土地多寡和政策優(yōu)惠程度，而是地方政府統(tǒng)籌治理的能力、筑巢引鳳的能力，以及激活企業(yè)和高技能人口積極性的能力。”羅志恒說。

楊業(yè)偉認為，應(yīng)對土地出讓收入下滑，一方面需要拓展地方政府財力，適當(dāng)增加中央轉(zhuǎn)移支付和地方債規(guī)模，特別對財力較弱又依賴土地財政的區(qū)域；另一方面，要保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，避免土地出讓收入在較長時期內(nèi)失速下滑。

標(biāo)簽： 賣地收入 財政收支 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 房地產(chǎn)市場 土地財政