8月31日，首批3只保障性租賃住房REITs上市交易，并悉數(shù)封漲停。

【資料圖】

這3只保障性租賃住房REITs分別為華夏北京保障房REIT（508068）、中金廈門安居REIT（508058）、紅土深圳安居REIT（180501）。至此，已上市公募REITs達(dá)到17只。

有業(yè)內(nèi)人士稱，此次保障性租賃住房REITs的成功上市，對通過資本市場打造可持續(xù)的保障性租賃住房投融資模式，推動保障房行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展具有重要意義。

對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資者而言，華夏基金相關(guān)人士稱，影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值。以產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)為例，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的到期時間無法完全確定，投資者更關(guān)注的是REITs每年的現(xiàn)金分派率，即REITs每年現(xiàn)金分派金額與REITs募集資金的比值。

上市首日齊封漲停

上市首日（8月31日），華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT開盤便封漲停，中金廈門安居REIT也在開盤后不久便封漲停。截至收盤，上述3只REITs分別成交6215萬元、5348萬元、1.13億元，合計成交2.29億元。

根據(jù)公告，為促進(jìn)基金的市場流動性和平穩(wěn)運(yùn)行，上述3只保障性租賃住房REITs均已安排多家做市商自8月31日起提供做市服務(wù)。

其實(shí)，在認(rèn)購階段，3只“保租房”REITs便獲得較多資金關(guān)注，認(rèn)購倍數(shù)均超過100倍，刷新了此前已發(fā)行公募REITs認(rèn)購紀(jì)錄。華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT分別募集資金12.55億元、12.42億元、13億元，合計37.97億元。

具體來看這3只REITs的底層資產(chǎn)情況，華夏北京保障房REIT底層資產(chǎn)為北京市海淀區(qū)文龍家園和北京市朝陽區(qū)熙悅尚郡兩處公共租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積約11.28萬平方米，共有2168套可出租房。兩個項(xiàng)目分別于2015年和2018年投入使用，出租率較高，近三年平均出租率分別為92%和96%。

中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)為園博公寓、珩琦公寓兩個保障性租賃住房項(xiàng)目，建筑面積19.86萬平方米，共計4665套房源。2022年3月末，兩個項(xiàng)目的出租率均達(dá)到99%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。

紅土深圳安居REIT底層資產(chǎn)為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑、鳳凰公館項(xiàng)目。截至2022年3月31日，上述保障性租賃住房的出租率分別為99%、99%、100%和98%。

“首批3只保障性租賃住房REITs產(chǎn)品的底層項(xiàng)目分別位于北京、深圳和廈門等城市，回收資金將用于新的保障性租賃住房建設(shè)，支持?jǐn)U大當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房供給，具有良好的示范效果。”上述業(yè)內(nèi)人士稱。

據(jù)了解，北京保障房REIT凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場站等公共服務(wù)配套設(shè)施。深圳安居REIT項(xiàng)目及廈門安居REIT項(xiàng)目的凈回收資金均披露將分別用于擴(kuò)大深圳及廈門保障性租賃住房供給，可新增約23600余套住房。

自2021年6月首批試點(diǎn)項(xiàng)目落地以來，目前共批準(zhǔn)19只公募REITs產(chǎn)品上市，資產(chǎn)范圍涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類型。已上市項(xiàng)目募集資金約580億元，回收資金帶動新項(xiàng)目總投資額近3000億元。

每年現(xiàn)金分派率是投資者關(guān)注重點(diǎn)

對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資者而言，保障性租賃住房REITs的收益率主要受哪些因素影響？

“不考慮REITs上市后基金份額凈值上漲的影響，投資收益率主要受REITs每年現(xiàn)金分派金額和詢價確定的REITs募集金額的影響。在不考慮杠桿的情況下，詢價確定的REITs募集金額主要參考基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值，因此影響投資者收益率的主要是基金每年現(xiàn)金分派金額和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的評估值。”上述華夏基金相關(guān)人士稱。

他介紹道，以產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)為例，由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的到期時間無法完全確定，投資者更關(guān)注的是REITs每年的現(xiàn)金分派率，即REITs每年現(xiàn)金分派金額與REITs募集資金的比值。

“在租金水平具有一定剛性，租金無法實(shí)現(xiàn)較大幅度上漲的情況下，REITs每年現(xiàn)金分派金額變化較小。通過設(shè)置合理的折現(xiàn)率和發(fā)行價格確定合理的REITs募集資金，可以為投資者提供合理穩(wěn)定的現(xiàn)金分派率。如果折現(xiàn)率設(shè)置過高，雖然可以為投資者帶來較高的現(xiàn)金分派率，但會大幅降低基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的估值，可能會導(dǎo)致原始權(quán)益人放棄出售基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。”上述華夏基金相關(guān)人士分析稱。

根據(jù)招募說明書中披露的可供分配金額測算，華夏北京保障房REIT2022年9月1日~2022年12月31日期間預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%（年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金分派率為3.95%；中金廈門安居REIT2022年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.04%（年化），2023年預(yù)測現(xiàn)金流分派率為4.05%。

怎么評估保障性租賃住房REITs底層資產(chǎn)成為市場的一大關(guān)注點(diǎn)。

世聯(lián)評估相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)估價有收益法、比較法和成本法三大基礎(chǔ)方法。其中，收益法是主要估價方法，具體可選用報酬資本化法（DCF）和直接資本化法。另外，保障性租賃住房一般無交易實(shí)例，比較法適用性不足，而成本法在進(jìn)行適用性分析后，可選為估價方法之一。

其中，收益法是在預(yù)測不動產(chǎn)未來收益的基礎(chǔ)上利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值的方法。

“REITs定價的核心部分就是標(biāo)的不動產(chǎn)未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)。通常以‘派息收益率’作為對REITs定價的核心指標(biāo)，這體現(xiàn)了國際標(biāo)準(zhǔn)化REITs長期持有、權(quán)益性的商業(yè)邏輯。”上述世聯(lián)評估相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，在我國不動產(chǎn)的資本化率尚缺失、直接資本化法尚不成熟的情形下， DCF是主要的收益法估價方法。該方法主要考慮收入、運(yùn)營費(fèi)用、報酬率三個因素。

關(guān)于其他評估服務(wù)，上述世聯(lián)評估相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，保障性租賃住房的房源標(biāo)準(zhǔn)、租金定價等具體要求還未發(fā)布，國家各類支持政策還沒有發(fā)布實(shí)施細(xì)則，保障性租賃住房項(xiàng)目的篩選和落地還要經(jīng)歷一番探索，評估機(jī)構(gòu)可以提供一些市場調(diào)研和項(xiàng)目租金咨詢等服務(wù)。

標(biāo)簽： 保障性租賃住房REITs 現(xiàn)金分派率 底層資產(chǎn)