10月24日，港股市場出現大跌，截至收盤恒生指數跌幅6.36%，報15180.69點；恒生科技指數收跌9.65%，報2801.99點。跌幅靠前的成分股中，龍湖集團跌15.08%、阿里健康跌14.85%、美團-W跌14.83%、碧桂園服務跌14.21%，龍湖和碧桂園兩家，皆為經營相對穩定的示范性房地產企業。

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除了龍湖和碧桂園，地產板塊中，北京建設跌幅13.89%、上置集團跌幅12.50%、旭輝控股集團跌幅12.28%、遠洋集團跌幅10.81%、中駿集團控股跌幅9.28%、華潤置地跌幅8.99%、越秀地產跌幅8.74%、時代中國控股跌幅8.57%。

此外，合景泰富集團、建業地產、龍光集團、新城發展、雅居樂集團、保利置業集團、祥生控股集團、美的置業、正榮地產、禹洲集團等房企股價跌幅均超過5%。物業管理板塊也受到影響，其中方圓生活服務跌幅達31.91%，旭輝永升服務跌幅15.57%。

受板塊行情影響，許多房企股價已然“破凈”，股票價格低于每股凈資產，部分示范性民營房企也未能避免。比如龍湖集團目前市凈率為0.71、美的置業市凈率為0.30，此外旭輝控股集團市凈率0.09、碧桂園示凈率0.14，相當于股價較凈資產打了約一折。

對房地產板塊當下估值問題，天風證券認為，行業信用的修復取決于：行業景氣度回升，銷售回款仍是現金流進項的最主要科目；再融資預期的改善，中債增信發債之后，期待更強的信用支持手段出現；房企加速資產轉讓等自救手段；保交付加速項目層面的債務重組和破產重整。

國家統計局最新發布的數據顯示，今年1-9月，全國商品房銷售面積約10.14億平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積同比下降25.7%；商品房銷售額約9.94萬億元，同比下降26.3%，其中住宅銷售額同比下降28.6%。

中指研究院解讀稱，9月各地政策優化節奏較7、8月明顯加快，疊加房企推盤節奏和營銷力度加大，市場活躍度有所改善，9月單月商品房銷售面積和金額環比均增長，同比降幅收窄，降幅較8月分別收窄6.4和5.7個百分點。

此外，進入10月以來，多地跟進房貸新政，十余城降低首套商貸利率下限至4%以下，有利于降低購房成本，促進置業需求入市。當前，政策效果已有顯現，根據中指數據，10月國慶假期后的兩周，重點城市新房成交面積環比持續增長，同比降幅收窄。

該研究院認為，短期內各地優化政策的節奏有望持續，政策效果或進一步顯現，疊加去年同期高基數效應減弱，全國商品房銷售規模同比降幅有望延續收窄態勢，市場情緒或進一步修復。四季度疫情仍是影響市場恢復節奏的關鍵因素。

融資端的積極信號也在隱現。自8月以來，“中債增”已經支持龍湖集團、新城控股、美的置業、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等6家民營房企發行8只債券。目前新城、龍湖、旭輝、碧桂園計劃再度發行“中債增”擔保境內票據，民企或迎來第二輪增信融資。

平安證券認為，當前地產行業困局的核心問題，仍在于各方信心不足。未來解決行業流動性問題的關鍵仍在于樓市回暖，經營端現金流的改善，帶動資產負債表和房企信用修復，進而帶動融資端現金流的改善。行業良性循環的形成，仍需要政策端發力。

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