在美國(guó)硅谷銀行風(fēng)波后，摩根士丹利、摩根大通和花旗銀行等幾家大行陸續(xù)發(fā)出警告稱(chēng)，商業(yè)地產(chǎn)是接下來(lái)最可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的板塊。

摩根士丹利在本月中旬的一份研究報(bào)告中預(yù)測(cè)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格跌幅可能高達(dá)40%，比2008年金融危機(jī)時(shí)還要糟糕。

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疫情后，遠(yuǎn)程辦公模式的流行使寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求疲軟。但商業(yè)地產(chǎn)空置率是否永久性被抬高了，被抹去的寫(xiě)字樓需求是否一去不返？接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人們給出了不一樣的觀察結(jié)果。

全球商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高緯環(huán)球（Cushman&Wakefield）全球研究部美洲洞察主管史密斯（David C. Smith）認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)就此一蹶不振。在研究寫(xiě)字樓長(zhǎng)期趨勢(shì)時(shí)，重要的是區(qū)分寫(xiě)字樓需求的周期性和結(jié)構(gòu)性變化。

總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)CEO安薩里（Kashif Ansari）表示，商業(yè)地產(chǎn)中遇到麻煩的主要是寫(xiě)字樓。“事實(shí)上，對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求反而變得更加緊俏，各大公司也在力圖用高等級(jí)、更環(huán)保的辦公條件來(lái)吸引員工回辦公室上班。”他稱(chēng)。

CBD比較難

根據(jù)房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)Green Street的數(shù)據(jù)，美國(guó)頂級(jí)房產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值在過(guò)去12個(gè)月里暴跌了25%，而更廣泛的辦公樓市場(chǎng)幾乎比疫情之前的水平低40%。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，亞特蘭大、芝加哥和休斯敦是美國(guó)辦公室空置率最高的城市之一。

史密斯對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者解釋稱(chēng)，大多數(shù)行業(yè)在疫情期間的用地需求都很大。以工業(yè)為例，在過(guò)去的三年里，美國(guó)工業(yè)用地需求以近14億平方英尺的吸納量（即銷(xiāo)售和出租房屋的數(shù)量之和）增速創(chuàng)造紀(jì)錄，比整個(gè)芝加哥的工業(yè)用地庫(kù)存還要大，而芝加哥是美國(guó)最大的工業(yè)市場(chǎng)。

但過(guò)去三個(gè)季度，所有房地產(chǎn)類(lèi)型的投資市場(chǎng)都放緩了，這在很大程度上是由于利率迅速上升導(dǎo)致銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)收緊，限制了流動(dòng)性，第一季度銷(xiāo)量同比下降32%。

“商業(yè)地產(chǎn)中最近受到較大挑戰(zhàn)的是寫(xiě)字樓，空置率在過(guò)去三年中有所上升，2023年第一季度全美平均水平達(dá)到18.6%。”史密斯承認(rèn)。

情況在澳大利亞也類(lèi)似。位于墨爾本的澳大利亞一級(jí)商業(yè)地產(chǎn)公司Stone bridge合伙人Chao Zhang對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，疫情后，新的工作文化和在家辦公對(duì)辦公環(huán)境產(chǎn)生了很大的影響，反過(guò)來(lái)也影響了寫(xiě)字樓的投資市場(chǎng)。位于中央商務(wù)區(qū)（CBD）的大型資產(chǎn)受到了較大的影響，這些空間此前大多被雇員人數(shù)較多的大公司所占據(jù)。

“城市郊區(qū)的小型辦公室資產(chǎn)受到的影響則較小，因?yàn)槟抢镉懈嗟闹行⌒推髽I(yè)，可以更好地控制員工在辦公室的工作時(shí)間。因此，在墨爾本，如Cremorne、Richmond、Collingwood和South Melbourne等郊區(qū)的空置率仍然很低，而CBD的空置率相對(duì)較高。”Chao Zhang說(shuō)。

他拿手中的交易舉例稱(chēng)，墨爾本CBD的一些分層辦公室比較難賣(mài)，而他銷(xiāo)售的位于墨爾本市中心以南14公里處一座有9個(gè)套房的辦公室就沒(méi)有出現(xiàn)空置，在尋找租戶(hù)上也沒(méi)有遇到難題。

追求質(zhì)量的趨勢(shì)未變

盡管整體市場(chǎng)需求疲軟，不過(guò)寫(xiě)字樓“追求質(zhì)量”的趨勢(shì)仍在繼續(xù)。

根據(jù)高緯環(huán)球的數(shù)據(jù)，在美國(guó)，A級(jí)寫(xiě)字樓的吸納量在三分之一的美國(guó)地方市場(chǎng)中為正，大于整體吸納量為正的地方市場(chǎng)數(shù)量。 自疫情以來(lái)，新建筑的租金溢價(jià)擴(kuò)大，入駐者仍在被高效、優(yōu)質(zhì)的辦公空間所吸引，并期望被提供大量的便利設(shè)施和服務(wù)。

“這種趨勢(shì)在大市場(chǎng)中更為明顯。在美國(guó)門(mén)戶(hù)市場(chǎng)中，69%的租賃流向A級(jí)寫(xiě)字樓，遠(yuǎn)高于全美61%的平均水平。自2020年以來(lái)，全美最好和最新的寫(xiě)字樓資產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)有80多萬(wàn)平方英尺的正吸納量。”史密斯說(shuō)。

在墨爾本，Chao Zhang也觀察到同樣現(xiàn)象，高質(zhì)量的建筑仍然租賃良好，而且租金強(qiáng)勁，二級(jí)建筑目前比較難租。

“空間的使用取決于租戶(hù)和他們所處的行業(yè)。大多數(shù)有能力搬遷的企業(yè)通常可以占用較小的空間，但樂(lè)于為高質(zhì)量的空間支付溢價(jià)。”他說(shuō)。

而那些低質(zhì)量的寫(xiě)字樓，安薩里預(yù)測(cè)它們將“被賦予新的使命”。

“比如，銀行會(huì)把這些不再適應(yīng)后疫情時(shí)代以及節(jié)能減排條件的寫(xiě)字樓回收，并低價(jià)出售，接盤(pán)者會(huì)把這些物業(yè)轉(zhuǎn)型為其他用途，里面也可能包括一定數(shù)量的辦公空間。在紐約以及倫敦等地，我們已經(jīng)看到了一些嘗試。”他介紹，“在紐約，市政部門(mén)正在進(jìn)行大規(guī)模的寫(xiě)字樓改造成為住宅公寓的項(xiàng)目，項(xiàng)目的推動(dòng)者將之與當(dāng)年紐約市制造業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)的成功轉(zhuǎn)型相提并論，決心不小”。

周期性和結(jié)構(gòu)性變化

史密斯稱(chēng)，與世界其他大部分地區(qū)相比，遠(yuǎn)程和混合工作在北美更為普遍。這也是影響寫(xiě)字樓入駐者對(duì)工作場(chǎng)所的看法。

但史密斯認(rèn)為，即便如此，辦公室仍然是企業(yè)勞動(dòng)力雇傭和更廣泛經(jīng)濟(jì)的核心。“人們很容易將過(guò)去三年視為遠(yuǎn)程工作增加推動(dòng)辦公需求重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。這忽略了一個(gè)事實(shí)，即A級(jí)市場(chǎng)基本面在2021年底和2022年初的大部分時(shí)間里都朝著積極的方向發(fā)展。在截至2022年第二季度的三個(gè)季度中，A級(jí)吸納量基本持平，租賃活動(dòng)回到了2017-2019年的水平。”他稱(chēng)。

直到2022年下半年，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)才發(fā)生變化，隨著利率大幅上升，就業(yè)必然會(huì)放緩。因此，在過(guò)去三個(gè)季度中，租戶(hù)一直在應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退問(wèn)題，尋找管理成本的方法，其中人員和房地產(chǎn)通常是最大的兩個(gè)成本控制項(xiàng)。

史密斯說(shuō)，寫(xiě)字樓經(jīng)歷的一些變化是周期性的，而不是結(jié)構(gòu)性的。“周期性的經(jīng)濟(jì)逆風(fēng)目前正在抑制需求，明年可能也會(huì)如此。但我們預(yù)計(jì)，一旦經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇且就業(yè)增長(zhǎng)在2024年及以后加速，美國(guó)（寫(xiě)字樓）的吸納量將轉(zhuǎn)正。”他稱(chēng)。

Chao Zhang也認(rèn)為，市場(chǎng)仍處于調(diào)整期。由于租約一般為3-5年，而在家工作的文化還只是一個(gè)新興的概念。“隨著工作生活秩序正在恢復(fù)正常，移民繼續(xù)入境，我們預(yù)計(jì)對(duì)辦公空間有更多的需求，但更多的是對(duì)高質(zhì)量空間的需求。”他表示，“4天工作周和長(zhǎng)期在家工作仍將是討論的焦點(diǎn)，但這并不代表整個(gè)市場(chǎng)，所以就算一些公司將采用這種方式，也有其他公司將采用更傳統(tǒng)的方式。”

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