8月8日上午，市場消息傳出，碧桂園（02007.HK）兩只美元債持有人尚未收到8月7日到期應付票息（COGARD 4.2 02/06/26；COGARD 4.8 08/06/30）。

同日，碧桂園及其附屬公司騰越建筑境內(nèi)債集體大跌，多只債券臨停，價格創(chuàng)年內(nèi)新低；公司回應稱，出現(xiàn)階段性的流動性壓力。正股碧桂園跌超14.39%，收盤報1.13港元。

“海外高收益?zhèn)顿Y人早前就持放棄態(tài)度，但沒想到兌付風險提前了，原來以為要到9月（部分債務集中到期）。”某高收益?zhèn)鶑臉I(yè)者對第一財經(jīng)記者表示，機構(gòu)對地產(chǎn)債的敞口此前已經(jīng)“降無可降”。早在7月底，高盛就發(fā)布報告稱，高收益美元債市場違約風險攀升，但前景分化。中國房地產(chǎn)投資級債券（IG）的利差擴大至462.9BP。今年至今，中國房地產(chǎn)高收益?zhèn)倪`約率為16.2%，預測2023財年的違約率將達到28%。目前國企開發(fā)商仍然相對被看好。

(相關(guān)資料圖)

碧桂園美元債票息未兌付

8月7日，碧桂園未能支付應該于當日支付的兩筆美元債的票息，再度擾動美元債市場。兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。

碧桂園方面表示，受近期銷售額與再融資環(huán)境持續(xù)惡化，疊加各類資金監(jiān)管的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，出現(xiàn)了階段性流動壓力。公司高度重視債務風險化解，公司目前仍在積極優(yōu)化資金安排，努力保障債權(quán)人的合法權(quán)益。

碧桂園境內(nèi)相關(guān)地產(chǎn)債跌停。8月8日，“20碧地03”跌至30.46元。近日，有市場消息稱，佛山市派出了副市長帶隊的工作組進駐碧桂園。8月7日，接近碧桂園人士對媒體表示，工作組進駐傳言不屬實；當日碧桂園債亦整體下跌，將于9月2日到期的“16碧園05”跌至55.17元。

業(yè)內(nèi)人士對記者表示，碧桂園的流動性問題已在預料之中。碧桂園離岸債涉及美元、港元、泰銖、林吉特債券及其他境外融資工具。據(jù)境外數(shù)據(jù)，碧桂園旗下泰銖和林吉特債券存續(xù)規(guī)模分別約9700萬美元和8600萬美元。根據(jù)DM終端數(shù)據(jù)，碧桂園流通中的17只美元及港元存續(xù)債規(guī)模約107億美元。

就存續(xù)境內(nèi)債情況而言，年內(nèi)行權(quán)及到期公開債規(guī)模達百億元。2023年內(nèi)，碧桂園將到期的境內(nèi)債包括“20碧地02“、“19碧地02”、“21碧地03”、“20碧地03”、“20碧地04”、“22碧地02”，“21碧地04”，合計規(guī)模逾百億元。

今年以來，“保交樓”是房企面臨的首要任務，預售監(jiān)管資金未放松，同時銷售回款并未顯著改善，導致房企流動性問題加劇。碧桂園財報顯示，2022年年末，可動用現(xiàn)金余額約1475.5億元，其中“受限制現(xiàn)金” 為192.7億元。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園6月單月共實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約160.0億元，相較5月環(huán)比下降12%，同比下降54%。其他房企銷售情況也均呈同比下行趨勢。截至2022年年底，碧桂園總資產(chǎn)為1.74萬億元，總負債1.43萬億元，凈資產(chǎn)3095.73億元。

7月31日，第三方研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，7月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，環(huán)比下降33.5%，同比大降33.1%，降幅較上月進一步擴大。受此影響，百強房企前7個月的銷售業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負，同比降低4.7%。以全口徑銷售額計，今年前7個月，保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)占據(jù)行業(yè)前三。

業(yè)內(nèi)認為，接下來，碧桂園可能需要依靠內(nèi)部資源來償還債券。根據(jù)DM研究的統(tǒng)計，今年4月末，碧桂園宣布中債增發(fā)延后至5月；7月末，碧桂園服務股東楊惠妍捐贈約64億港元公司股份作慈善用途；8月初，碧桂園“臨時”取消23.4億港元配股籌資，穆迪下調(diào)企業(yè)家族評級至“B1”。

房企美元債違約率增加但前景分化

房企美元債市場依然挑戰(zhàn)重重，尤其是在開發(fā)商融資條件較緊和地方政府債務擔憂加劇的背景下。

高盛的中國房地產(chǎn)團隊估計，到2023年下半年和2024年上半年，將需要1.77萬億元人民幣用于項目完成，其中有7400億元人民幣涉及到面臨較大流動性壓力的民企開發(fā)商。機構(gòu)對民企開發(fā)商資產(chǎn)負債表的微觀分析顯示，在過去兩年中，流動性明顯惡化，“這強化了我們的觀點，即短期的政策支持不太可能偏離于為項目完成需要提供足夠的信貸流動性。”

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)部門債務總額為8.4萬億美元，重點集中在開發(fā)商借款上。在2008年，抵押貸款和開發(fā)商債務相對較低，房地產(chǎn)部門總債務占GDP的比例為16.6%。到2022年底，總的房地產(chǎn)相關(guān)借款占GDP的比例上升至48%。截至去年年底，房地產(chǎn)部門債務總額達到58萬億元（8.4萬億美元），其中39萬億元（5.4萬億美元）為抵押貸款，19萬億元（2.6萬億美元）為開發(fā)商借款。盡管抵押貸款的增長速度超過開發(fā)商債務，但機構(gòu)認為，抵押貸款的風險是可控的，因為它們具有全面追索性質(zhì)，有相對較高的首付比例。因此，關(guān)鍵問題仍集中在房地產(chǎn)開發(fā)商債務之上。

截至7月底，中國房地產(chǎn)投資級債券的利差擴大至462.9BP。今年至今，中國房地產(chǎn)高收益?zhèn)倪`約率為16.2%，機構(gòu)預計違約率將達到28%，風險傾向于上升。

部分國際投行認為，過去兩年來，中國房地產(chǎn)政策的重心之一是確保向開發(fā)商提供足夠的融資，以完成預售但尚未建成的房地產(chǎn)項目，這在確保房屋交付方面取得了一些進展，但仍然不足以提振市場信心。

房企的前景仍然分化。高盛近期重申對國企開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)民營開發(fā)商的偏好，因為機構(gòu)預計全面的政策支持將維持它們的施工項目，并且它們的流動性狀況優(yōu)于同行。“在當前的基準情況下，我們預測買入評級的開發(fā)商在下半年的合并簽約銷售將增長3%，而其他開發(fā)商將下滑15%。我們?nèi)愿春镁哂袊蟊尘暗姆康禺a(chǎn)公司，因為他們有更好的規(guī)模增長可見性，更大的盈利增長韌性以及更健康的現(xiàn)金回收能力。”

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