曾被認(rèn)為“慢半拍”的越秀地產(chǎn)，在這輪行業(yè)汰換的過程中，精準(zhǔn)把握市場節(jié)奏，以不同以往的進(jìn)取姿態(tài)不斷拓展著業(yè)務(wù)版圖，推動公司經(jīng)營的高品質(zhì)發(fā)展。

(資料圖)

2023年上半年，越秀地產(chǎn)積極應(yīng)對嚴(yán)峻的行業(yè)和市場形勢，實現(xiàn)了合約銷售額約936億元，同比大幅增長超7成；前7個月更是完成了全年銷售目標(biāo)的近7成。在財務(wù)指標(biāo)上，越秀地產(chǎn)也全面向上，營業(yè)收入約為321億元，同比上升2.6%；股東應(yīng)占凈利潤約為21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%。

這樣的業(yè)績表現(xiàn)也得到了市場的認(rèn)可。國際投行花旗在一份報告中稱看好越秀地產(chǎn)銷售增長向好，土地儲備豐富，并擁有創(chuàng)紀(jì)錄的現(xiàn)金水平，上半年銷售樂觀，首七個月合約銷售額增長68%，下半年有更大靈活性去追求更高的利潤率，預(yù)料全年合約銷售額將增長28%。該行給出了“買入”評級。

越秀地產(chǎn)管理層對上半年的表現(xiàn)也打出了不錯的分?jǐn)?shù)。在近日的業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)直言，在市場下行波動的情況下，越秀地產(chǎn)能取得如此業(yè)績來之不易，預(yù)計下半年政府將繼續(xù)因城施策，以持續(xù)寬松的政策促進(jìn)房地產(chǎn)的良性恢復(fù)和健康發(fā)展，“我們將以變應(yīng)變，靈活應(yīng)對市場變化。”

銷售業(yè)績完成率近7成

2023年上半年，房地產(chǎn)市場歷經(jīng)了一場過山車般的行情，“小陽春”走高之后迅速轉(zhuǎn)冷。在這樣劇烈的波動下，越秀地產(chǎn)堅持實施“一盤一策”的精準(zhǔn)銷售策略，加大線上和線下營銷融合，并憑借良好的口碑創(chuàng)造了不俗的銷售業(yè)績。

報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為人民幣836.3億元，同比上升71%，成為TOP30中增速最高的房企。

同時，越秀地產(chǎn)前7個月的銷售規(guī)模已攀升至921.01億元，完成了全年銷售目標(biāo)人民幣1320億元的超69%。

這其中，大灣區(qū)貢獻(xiàn)了超5成的合同銷售額，實現(xiàn)461.3億元，同比漲幅達(dá)到45.3%。在大本營廣州市場，越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持第一的位置，實現(xiàn)合同銷售金額約402.6億元，在總銷售額中占比達(dá)到48.1%。

此外，越秀地產(chǎn)在華東、中西部、北方區(qū)域也都實現(xiàn)了較快增長。在近年來布局力度較大的華東地區(qū)，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約為186.3億元，同比大幅上漲151.4%，為整體貢獻(xiàn)了2成以上銷售；中西部地區(qū)實現(xiàn)合同銷售額約120.5億元，首次突破百億規(guī)模；北方地區(qū)的銷售規(guī)模在各個區(qū)域中相對較小，約為68.2億元，但銷售增速亮眼，同比增長182.4%。

具體到城市來看，越秀地產(chǎn)位于四個一線城市的項目均取得了不俗的銷售成績。據(jù)披露，上半年，其在廣州、深圳、上海、北京的銷售面積分別同比增長12%、18%、38%、31%。“城市的經(jīng)濟(jì)實力越強(qiáng)，房地產(chǎn)的抗風(fēng)險能力就會越強(qiáng)。”林昭遠(yuǎn)表示，“所以一線城市也是公司這幾年重點發(fā)展的城市。”

在上半年全國商品房銷售額僅增長1.1%的背景下，越秀地產(chǎn)這一銷售業(yè)績堪稱一枝獨秀，銷售排名也逆勢上漲。據(jù)克而瑞百強(qiáng)銷售榜，越秀地產(chǎn)位列行業(yè)第13位，較上年同期提升了5個身位。

如此的增長勢頭，讓越秀地產(chǎn)對完成全年銷售目標(biāo)信心十足。越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營部總經(jīng)理姜永進(jìn)表示，綜合考慮市場和政策多方面因素，本著穩(wěn)中求進(jìn)穩(wěn)進(jìn)經(jīng)營的發(fā)展思路，董事會決定維持2023年的合同銷售目標(biāo)1320億元，“盡管我們沒有調(diào)整這個目標(biāo)，但是公司還是有信心超額完成。”

據(jù)透露，越秀地產(chǎn)今年全年有2400億元貨值鋪排，今年上半年部分新增地塊也可在年內(nèi)轉(zhuǎn)化為貨值入市，總計會有超過2500億元貨值。

保持投資級評級

在保持銷售規(guī)模穩(wěn)步增長的同時，越秀地產(chǎn)并沒有忽略對財務(wù)健康和流動性安全的關(guān)注。

從“三道紅線”來看，截至6月末，越秀地產(chǎn)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍；其中，現(xiàn)金短債比較上年同期得到了大幅提升，安全性再度提高。

具體到債務(wù)方面，截至2023年6月末，越秀地產(chǎn)有息負(fù)債共998.21億元，較去年末882.98億元微升；同期賬齡得到進(jìn)一步改善，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)共約117.13億元，僅占總借貸的約12%，較上年同期下降了6個百分點。

短期債務(wù)壓力減輕的同時，越秀地產(chǎn)的在手現(xiàn)金還實現(xiàn)了進(jìn)一步增加，截至6月末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣492.5億元，同比大幅增長40.2%，資金充盈。

除了自身對財務(wù)的嚴(yán)格把控之外，越秀地產(chǎn)還把握住了2023年上半年的有利時機(jī)，完成了多項重要的融資活動。

今年6月時，越秀地產(chǎn)完成了一次供股籌資，實現(xiàn)了1.15倍超額認(rèn)購，共募得資金凈額約83億港元。此次供股獲得了大股東越秀集團(tuán)和廣州地鐵集團(tuán)的全力支持和足額認(rèn)購，反映出股東對越秀地產(chǎn)未來的信心。越秀地產(chǎn)表示，此次供股籌集的資金將主要聚焦大灣區(qū)和華東地區(qū)主要城市及其它重點省會城市的業(yè)務(wù)發(fā)展。

與此同時，越秀地產(chǎn)還抓住國內(nèi)利率下行的有利市場融資環(huán)境，優(yōu)化調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)。2023年，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共人民幣54億元，加權(quán)平均借貸年利率3.37%，境內(nèi)首次發(fā)行10年期公司債券，票面利率3.63%；于上海自貿(mào)區(qū)成功發(fā)行自貿(mào)區(qū)人民幣債券合共人民幣34億元，加權(quán)平均借貸年利率3.92%。

整體來看，越秀地產(chǎn)在報告期內(nèi)共完成新增融資約328.3億元，其中境內(nèi)融資約264.1億元，境外融資約64.2億元。融資通道維持暢通的同時，越秀地產(chǎn)的融資利率也持續(xù)下行，報告期內(nèi)，其加權(quán)平均借貸年利率同比下降13個基點至3.98，融資成本在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。

控制好杠桿、管好流動性，是越秀地產(chǎn)一直以來都秉持的原則。林昭遠(yuǎn)表示，自2013年以來，越秀地產(chǎn)每年都會把保持投資級評級作為公司的重點工作，特別是在進(jìn)行業(yè)務(wù)鋪排、管理投資強(qiáng)度等的過程中，都會評級這一指標(biāo)納入考量范圍。截至目前，越秀地產(chǎn)仍保持著穆迪Baa3和惠譽(yù)BBB－投資級信用評級，展望穩(wěn)定。

進(jìn)擊土地市場

持續(xù)增長的銷售，暢通無阻的融資，讓越秀地產(chǎn)在土地市場上也有底氣保持進(jìn)擊的姿態(tài)。

今年上半年，越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州、杭州、武漢、青島、成都及西安新增11宗土地，總建筑面積約為217萬平方米。進(jìn)入7月份，越秀地產(chǎn)又補(bǔ)充了5宗地塊。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前7個月，越秀地產(chǎn)拿地金額共達(dá)到了213億元，在百強(qiáng)房企中位列第7位。

越秀地產(chǎn)曾以超強(qiáng)的運氣在北京市場連續(xù)搖中3宗地塊，包括海淀區(qū)雙新村地塊、昌平朱辛莊地塊和蘋果園地塊，合計耗資138.46億元，新增土地儲備約43萬平方米。其中，昌平朱辛莊地塊開發(fā)而來的北京越秀星樾項目，從拿地到首期售罄用時僅77天。

大手筆布局很快給越秀地產(chǎn)帶來貢獻(xiàn)，“公司深耕北京戰(zhàn)略取得明顯進(jìn)展，上半年實現(xiàn)了合同銷售額38.6億元，同比大幅上升”。

在公開招拍掛市場獲取地塊的同時，越秀地產(chǎn)還一直致力于采用“6+1”的多元化土地收購模式，這也是越秀地產(chǎn)得以快速壯大的優(yōu)勢之一。

TOD項目是其中獨具特色的一項。在上半年的新增土儲中，越秀地產(chǎn)收購了杭州星橋TOD項目，增加TOD土地儲備約48萬平方米。截至6月30日，越秀地產(chǎn)共擁有9個TOD項目，總土地儲備達(dá)到398萬平方米，約占總土地儲備的14.2%。

此外，國企合作、城市運營、產(chǎn)業(yè)勾地等也是越秀地產(chǎn)獲取增儲的重要渠道。截至上半年，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2813萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約46.1%，華東區(qū)域土儲占比約19%。以城市能級來看，一二線城市占比合計為93%。林昭遠(yuǎn)表示對一線城市有信心，是公司重點發(fā)展的城市，會繼續(xù)積極參與投資。

在上述較為傳統(tǒng)的增儲模式之外，越秀地產(chǎn)還透過城市更新發(fā)現(xiàn)新的發(fā)展機(jī)會。今年，廣州宣布將積極推進(jìn)統(tǒng)籌做地，并認(rèn)定了7家市級做地主體，越秀集團(tuán)便是其中之一。

在被問及關(guān)于是否將參與舊改項目時，越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示，“城市更新項目體量比較大，如果做得好將有利于穿越開發(fā)的周期，包括能控制一些節(jié)奏，對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展會有比較好的幫助。”據(jù)透露，目前越秀地產(chǎn)正在開展城市新中軸（海珠）片區(qū)、天河區(qū)環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)的做地落地工作。

越秀地產(chǎn)保持如此進(jìn)取的姿態(tài)，源自對市場的判斷。林昭遠(yuǎn)預(yù)計，今年下半年，調(diào)控政策的持續(xù)寬松和市場信心、購房預(yù)期的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場將筑底企穩(wěn)，全年市場規(guī)模和房價將大致保持穩(wěn)定。

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