按照央行規(guī)定：8月底前，各商業(yè)銀行要完成存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次。到底是選擇LPR定價(jià)，還是固定利率?對(duì)于有房貸的人來(lái)說(shuō)，選擇的時(shí)間不多了。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)近期緩慢升溫以及各地調(diào)控力度有所加強(qiáng)，更多有存量貸款的購(gòu)房者傾向于將已有房貸轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)。業(yè)內(nèi)分析稱，隨著存量房貸轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)，房貸利率大概率以低息為導(dǎo)向，這將有助于今年下半年房企去庫(kù)存。

利率呈下行趨勢(shì)

LPR(LoanPrimeRate，意為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)，是由18家銀行于每月20日(遇節(jié)假日順延)，以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長(zhǎng)，向全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)。全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR。目前，LPR包括1-5年期(短期)和5年期以上(長(zhǎng)期)兩個(gè)品種。

去年8月至今，中國(guó)人民銀行已發(fā)布12次LPR，與個(gè)人住房貸款利率掛鉤的5年期以上LPR由首期的4.85%降至目前的4.65%。僅今年以來(lái)，5年期以上LPR就已兩次下調(diào)，較去年末累計(jì)下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。

“理論上LPR每月變動(dòng)，因此本質(zhì)是一種浮動(dòng)利率。房貸基準(zhǔn)利率是之前的房貸利率計(jì)算公式，但在8月31日之后，如果不選擇LPR，則后續(xù)在貸款還清前，房貸的利率一直為當(dāng)前利率。因而，本質(zhì)是固定利率。”島城一家銀行的房貸工作人員告訴記者。

融360對(duì)全國(guó)41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月(數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為6月20日至7月17日)，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下降2BP;二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2BP。

中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，7月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與上月持平。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，考慮到利率還有進(jìn)一步下行空間，不少人選擇將存量房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)。

是否轉(zhuǎn)換要看兩個(gè)條件

到底選擇固定利率還是LPR呢?關(guān)鍵看貸款人風(fēng)險(xiǎn)承受能力和剩余還款期限。

如果你的房貸沒(méi)剩下幾年，其實(shí)很好判斷。“還款期限在五年左右的客戶，基本上可以果斷選擇LPR。短期利率比較好判斷，單看近幾年，降息是大趨勢(shì)。LPR下行，每年還款額度就會(huì)少一些。”青島某股份制銀行個(gè)貸經(jīng)理表示。

自去年12月以來(lái)，5年期以上LPR利率已經(jīng)兩次下調(diào)。這意味著，即便接下來(lái)幾個(gè)月LPR利率不下調(diào)，選擇LPR的貸款人，明年的房貸利率也會(huì)降低，需要還的貸款金額也會(huì)減少。

但如果你比較穩(wěn)健、追求穩(wěn)定，可以選擇固定利率。“不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年，這中間的擾動(dòng)因素會(huì)非常非常多，長(zhǎng)期利率是很難做預(yù)測(cè)的。因?yàn)椴慌懦€房貸后半階段迎來(lái)經(jīng)濟(jì)上行周期的可能，由此引發(fā)LPR隨之上漲。”上述個(gè)貸經(jīng)理表示，尤其是一些拿了較低房貸利率、打了折扣的客戶，可以選擇不轉(zhuǎn)換，維持固定利率，穩(wěn)妥一點(diǎn)也沒(méi)錯(cuò)。

轉(zhuǎn)換分兩步走

一般來(lái)說(shuō)，只要有個(gè)人住房貸款的都受影響，但有三種情況除外：一是公積金個(gè)人住房貸款、組合貸款中的公積金部分;二是固定利率貸款;三是2020年底前到期的個(gè)人住房貸款。也就是說(shuō)，如果符合這三種情況之一，就不受轉(zhuǎn)換的影響。

若未在此前轉(zhuǎn)換，則銀行會(huì)自動(dòng)調(diào)整為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率或固定利率，具體是哪種，各家銀行標(biāo)準(zhǔn)不一。

在8月31日之前，房貸客戶可以選擇通過(guò)電子銀行或手機(jī)銀行進(jìn)行辦理，或者也可以選擇挑個(gè)方便的時(shí)間到銀行柜臺(tái)辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。

具體來(lái)看，轉(zhuǎn)換可以分為兩步。

第一步，確定點(diǎn)差。業(yè)內(nèi)人士表示，點(diǎn)差=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-相應(yīng)期限LPR。比如說(shuō)，客戶的房貸是上浮10%，按照現(xiàn)在執(zhí)行的利率水平4.9%計(jì)算，轉(zhuǎn)換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規(guī)定，在個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。根據(jù)上述，這位客戶的點(diǎn)差=5.39%-4.8%=0.59%或59個(gè)基點(diǎn)。需要提醒的是，點(diǎn)差在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

第二步，確定房貸利率。轉(zhuǎn)換后的房貸利率=重定價(jià)日的相應(yīng)期限LPR+點(diǎn)差。

另外，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR時(shí)可以重新約定重定價(jià)周期，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期最短為一年，也就是說(shuō)一年內(nèi)房貸利率不會(huì)發(fā)生變化。據(jù)記者了解，多家銀行可選擇的重定價(jià)日為每年1月1日，或按貸款放款日對(duì)應(yīng)的日期。

舉例來(lái)看，假如重定價(jià)日為1月1日，那么2020年由于錨定2019年12月LPR，客戶的房貸利率不會(huì)發(fā)生變化。而2021年轉(zhuǎn)換后的房貸利率=2020年12月的LPR(假設(shè)為4.60%)+0.59%=5.19%，較2020年將下降20個(gè)基點(diǎn)。也就是說(shuō)，這次重定價(jià)日的LPR比上次變化了多少，房貸利率也就會(huì)調(diào)整多少。(景虹)

標(biāo)簽： LPR定價(jià) 基準(zhǔn)利率