為了遏制投機炒房，補漏政策缺口，8月30日，江蘇無錫發(fā)布《市政府辦公室關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)。

此次發(fā)布的《通知》進一步升級了限購政策，在現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，增加了對離異家庭購房套數(shù)的限制，規(guī)定夫妻離異后2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計算。在滿足合理住房需求的同時，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。

與此同時，無錫新政對于房屋交易的稅費內(nèi)容、貸款政策等也有收緊，并且嚴厲打擊炒作學區(qū)房概念、哄抬二手住房價格行為。

事實上，疫后的長三角區(qū)域，杭州、上海、南京等重點城市樓市率先啟動，緊接著這幾個城市周邊的寧波、南通、常州、徐州、無錫等地也相繼出現(xiàn)樓市、地市火爆的局面。

此前的8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，會議要求，切實落實城市主體責任，提高工作的主動性，及時采取針對性措施，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。

值得關(guān)注的是，此次會議，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等6個城市也參加了會商。其中，“被約談”的常州今年6月二手房價漲幅0.8%排名全國第12，全省第3，超越南京、無錫。

長三角調(diào)控升級無錫限購升級，在業(yè)內(nèi)人士看來是意料之中。綜合無錫當?shù)厥袌鋈耸颗c業(yè)內(nèi)分析機構(gòu)研判，有以下三個原因：

首先，6月以來，無錫土拍市場屢創(chuàng)新高，外來房企大舉進入無錫土拍市場，德商、禹洲、大發(fā)等首進無錫。一個事實是，近五年來，無錫地價熱度逐步抬升，地價上漲越來越快。2019年，無錫市土地供應總量為47906.73畝，出讓金總額為732.69億元，同比增長21.14%;2020年無錫計劃出讓住宅用地520公頃(其中商品住宅用地300公頃)，50公頃商服用地。預計2020年度普通住宅用地出讓面積比上年度增加不少于50公頃。

土地市場放量，房企聞風而動。6月初，無錫河埒口板塊一幅地塊，引發(fā)世茂、卓越、建發(fā)、中海、銀城、三盛、金科和保利等20家開發(fā)商報名爭搶，最終經(jīng)過激戰(zhàn)3小時、154輪競價后，被三盛集團18.52億元競得，樓板價19542元/平方米，刷新無錫地價紀錄。

8月無錫土地市場緣何火爆?除了中小房企在都市圈周邊城市的戰(zhàn)略布局需求之外，無錫樓市大賣、房價上漲也助攻了一把。7月以來，無錫新房、二手房成交量雙雙上漲，多個樓盤價格上調(diào)，有的板塊甚至出現(xiàn)無房可售的局面。實際上，無錫房子并沒有出現(xiàn)供不應求的局面。2020年6月，無錫市商品住宅可售面積481.44萬平方米，環(huán)比上升2.6%，按照平均近6個月銷售情況，出清周期為11.35個月，較上月縮短0.6個月。

其次，市場壓力很大，信貸政策并沒有寬松。M2增速重回11%的高位，2020年上半年的新增貸款創(chuàng)新高。資金成本方面，2020年上半年，降息2次：數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，實體利率(1年期LPR)累計下調(diào)30個基點，從4.15%降到3.85%;樓市利率(5年期LPR)下調(diào)15個基點，從4.8%降到4.65%。但是個人信貸并未同步松綁，今年的樓市首付比例、房貸基數(shù)都沒有減弱信號出現(xiàn)。尤其是“三條紅線”政策的出臺，目前市場上從信貸到資金都有收緊信號，無錫也不例外。熱錢從哪來?這是目前監(jiān)管層頗為關(guān)注的問題。

最后，資金違規(guī)流入房市一直是監(jiān)管重點。不久前證監(jiān)會集中曝光了258家非法配資平臺機構(gòu)。目前就是嚴防熱錢流入股市、樓市。7月11日，繼6月23日印發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)保險業(yè)市場亂象整治“回頭看”工作的通知》之后，中國銀保監(jiān)會再次發(fā)出“部分資金違規(guī)流入房市股市，推高資產(chǎn)泡沫”預警。

無錫并非孤例，放眼全國，上海、杭州、深圳、成都單盤均出現(xiàn)超高認籌數(shù)量與房源比，南京江北出現(xiàn)大規(guī)模搖號。這些高能級城市周邊城市也開始火起來。無錫的調(diào)控升級并非長三角首例。業(yè)內(nèi)人士指出，無錫更側(cè)重于政策打補丁。

一名業(yè)內(nèi)人士指出，此輪長三角一波二三線城市調(diào)控升級，有市場共性也有差異化。南通主要是因為城市能級提升帶來的投資熱度的提升，也帶動了銷售提升，去年下半年到今年上半年，南通市場幾乎沒有降溫。

由于蘇州、南京城市競爭非常激烈，拿地地價趨高，房企利潤受到擠壓，開始尋覓其他利潤高地。從投資輪動角度來講，無錫、常州、徐州在江蘇的算弱二線強三線城市，在這一個梯隊里的重點城市，這些城市也開始熱起來了。6月以來，常州一手房漲幅加快，多個新開樓盤價格在1.6萬元/平方米以上，多個2萬元/平方米的高價盤入市;今年土拍中，常州已經(jīng)誕生15幅樓板價超過1萬元/平方米的地塊，地價上漲明顯。與其他城市一樣，常州樓市也存在一二手房持續(xù)漲價、土拍過熱、信貸寬松等現(xiàn)象。

無錫和徐州同樣也類似，地價上漲，某種程度上也帶動了整個銷售市場的活躍。

需求端或萎縮住建部在8月26日會議上提出要高度重視當前房地產(chǎn)市場存在的突出問題，始終繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦。要堅持問題導向，精準施策，從源頭上解決問題。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。

調(diào)控升級之下，需求端或出現(xiàn)萎縮。常州一名本地人張麗，看中的樓盤將會在近期拿預售證，但她預感項目還沒開盤常州就會出新政。張麗名下已經(jīng)有一套房，如果常州出新政，涉及到二套房首付的話，她支付能力就會出問題，那么就有可能放棄購買。

以寧波為例，2020年6月，寧波新建住宅環(huán)比漲幅1.33%，超越上海、杭州、東莞等城市，居全國之首。6月寧波二手房均價漲幅月環(huán)比1.6%，在核心城市中排名第二，在全國62城中也排名第四，均價一路走高，6月底達到了23671元/平方米。

6月24日，12家房企涌入寧波，經(jīng)過6小時495輪鏖戰(zhàn)，最終綠城以32520元/平方米奪得鄞州區(qū)JD07-05-08(明樓地段)地塊，刷新寧波樓板價紀錄。

7月6日晚上10點，寧波市四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十條”新政。新政擴大寧波限購范圍，并調(diào)整住宅用地出讓競價規(guī)則，嚴格控制樓面地價。隨后寧波樓市成交量開始萎縮，一二手房庫存上漲，出現(xiàn)供過于求的局面。

無錫限購升級之后，樓市成交量會否面臨下滑?前述業(yè)內(nèi)人士指出，逐步升溫的無錫樓市釋放出一個收緊的信號，接下來的九月份將會是一個政策消化期，無錫土地市場和房市整體會趨于平穩(wěn)，價格不會有太大的浮動。

下半年，房企迫于資金回籠的壓力，必定會加速出貨。包括世茂、旭輝等頭部房企以及中型房企均在中報業(yè)績發(fā)布會上明確三季度要加速供貨，那么加上此前的城市庫存，此輪調(diào)控升級的長三角二三線城市，又將面臨去庫存問題。

對于上半年加速拿地的房企而言，除了降杠桿、擴融資保證資金安全之外，還要面對這一輪調(diào)控升級之后可能發(fā)生的市場需求端萎縮。

8月31日，新力控股中期業(yè)績發(fā)布會上，公司聯(lián)席董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事陳凱指出，未來行業(yè)投資性需求會被擠壓，房企利潤會受到擠壓，行業(yè)的競爭格局也將發(fā)生較大變化。(唐韶葵)

標簽： 樓市新政