12月28日央行發布公告，要求金融機構3月1日起，在6個月內將存量浮動利率貸款轉換為固定利率或“LPR+加點數值”浮動利率。由于涉及到眾多商業性個人住房貸款客戶，因此引發了廣泛的討論。

我也發了兩篇討論文章，其中在1月1日的《央行留的選擇題：LPR轉還是不轉，你真的選對了嗎?》，評論區里兩位網友的咨詢很有代表性。其中一位房貸利率是5.88%，即基準利率上浮20%;另一位房貸利率是3.43%，即基準利率下浮30%。兩人利率水平差別很大，但都提出了共同的問題，轉不轉LPR呢?

照理說網友們近期應該閱讀了不少這方面的文章，之所以還在糾結轉不轉LPR，主要是沒有真正弄清楚一個問題，即LPR對我們有沒有好處，央行為什么推行LPR?

一、基準利率和LPR有什么不同?

簡單地說，基準利率是一種宏觀調控工具，在一定時間內保持相對穩定，不會頻繁變動。由于調整基準利率對市場的影響較大，央行如需要對貨幣流通量進行微調，通常不會輕易動用基準利率這一工具，而會使用調高或調低存款準備金率這一比較溫和的方式。例如目前的五年期貸款基準利率4.9%，是2015年10月24日發布的，四年多沒有調整了，但這段時間內存款準備金率下調了七次。

而LPR是18家綜合實力較強的大中型銀行對最優客戶的平均貸款利率，市場化程度較高。用我之前打過的一個比方，基準利率是央行制定的具有強制性的“建議零售價”，而LPR是基準利率規范下的反映市場實際供求的“平均零售價”，這是兩者之間的基本差別。

二、央行為什么推行LPR?

由于基準利率輕易不會變動，銀行以基準利率為定價基礎制定的貸款利率就顯得不夠市場化，不能反映真實的市場供求變化，不利于促進實體經濟融資成本下行。在這樣的大背景下，央行將銀行貸款利率與基準利率脫鉤，就是希望發揮LPR對貸款利率的引導作用，從而在經濟下行的壓力下，推動實體企業實際利率進一步降低。

三、不同利率轉LPR策略有何不同?

既然央行推行LPR的目的是促進市場利率下行，而LPR又是銀行對最優客戶的貸款利率，因此將房貸利率與基準利率脫鉤，轉為與LPR掛鉤，從道理上來說并不會不劃算。

至于LPR基礎上的加點數值，是現有房貸利率與最新LPR的差額形成的，今后將固定下來，這與原房貸合同基準利率的浮動比例不會改變是一個道理，只不過前者是絕對值，后者是相對值罷了。

回到上述兩位網友的問題，不同利率水平轉LPR在策略上有什么不同嗎?以下三點意見供大家參考。

1.如果剩余的還貸期限較短，鑒于未來幾年市場利率還有下行空間，不管原房貸利率高還是低，轉LPR都是可行的。

2.如果剩余的還貸期限較長，還有十幾二十幾年，理論上利率不會一路下行，通常還會有上行周期，浮動利率相對于固定利率在不同周期的盈虧可能會部分互相抵銷，只是誰也無法判斷上行周期或下行周期哪個會更長。就目前的政策氛圍和近期LPR的走勢來看，選擇LPR可能會更好一些，至少可以先享受預期的降息紅利。

3.如果認為目前利率是近三十年的最低水平，從長期來看希望鎖定未來的利息成本，那么原房貸利率低的選擇固定利率較為可行，且原利率越低未來風險越小。

標簽： 房貸轉換LPR不劃算