綠地控股的股價令人印象深刻，以至于不禁要問：曾經的房產一哥要回來了嗎?

上一周，綠地控股股價突然三連漲停，從5.5元/股一鼓作氣拉升至8.23元/股，總市值968億元，接近了15個月以來的價格。有什么超級利好嗎?

部分券商表示，房地產行業(yè)政策還是穩(wěn)定為主，中長期邏輯不變，依然是大改革，地產去金融化因疫情延緩，但內部競爭加劇。目前地產估值已到了底部，下跌空間有限，預計半年報業(yè)績增速預計可達15%左右。

至于綠地控股外界傳言是蹭了“免稅”緋聞。目前市場熱炒的消息是，綠地全球商貿港與高層推動的免稅業(yè)務成功對接了。去年12月，綠地商貿就正式組建了綠地全球商品貿易港集團，著力打造貿易港產業(yè)核心平臺，化身“買全球、賣全球”的商貿巨頭。對此綠地官方表示，并不存在應披露未披露的事項。

免稅牌照是個稀缺品。國家相關23個部門聯(lián)合發(fā)布《關于促進消費擴容提質 加快形成強大國內市場的實施意見》，確實有意建設中國免稅體系，培養(yǎng)一批市內免稅店。因此，這段時間只要有企業(yè)沾上“免稅”概率都會被熱炒。比如格力地產，其股價從4月到現(xiàn)在翻了近3倍。就因為其擬向珠海市國資委、城建集團發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購買其持有的免稅集團100%股權。

但僅憑“免稅”就能讓綠地控股重回房產一哥的高光時刻嗎?

公開資料顯示，綠地控股創(chuàng)立于1992年，是一家全球經營的多元化企業(yè)集團。成立27年至今，已連續(xù)8年位列《財富》世界企業(yè)500強，名列2019年榜單第202位。

2015年是綠地控股的高光時刻。當年，其借殼金豐投資，綠地控股市值便一度達到3000億元，力壓萬科成為地產頭牌后，不久便被追上。而綠地控股在2018年錯失4000億元銷售目標后，2019年仍未突破4000億元。兩次沖刺4000億未果，綠地控股成為銷售額前10強里增速最慢的公司。

2020一季度財報顯示，綠地控股營收同比跌近12%，凈利潤同比跌近17%，銷售毛利率連續(xù)多年低于20%，在這個行業(yè)屬于較低水平了，存貨周轉天數(shù)也比2019年多出了150天左右。

更讓人咋舌的是，其一季度總負債高達驚人的9985億元。其中，短期借款317億元，應付賬款1557億元，合同負債3996億元，一年內到期的非流動負債770億元。光這幾項相加金額就高達6640億元。敲黑板，其貨幣資金只有781億元。

從資產負債率一欄也可以看出綠地控股雖在地產行業(yè)中處于一般水平但仍保持高位運行。從2016年開始，綠地控股的調整后的資產負債率逐年下降，2019年該指標降為82.81%，為近五年最小值，2020年一季度末該指標進一步下降為81.92%，雖然有小幅度的下降，還是超出了80%的警戒線。

在凈負債率方面，近三年綠地控股的凈負債率持續(xù)下降，2018年綠地控股該項指標數(shù)值為171.83%，2019年該指標下降至155.60%。不過，今年一季度綠地控股的凈負債率一改下降趨勢攀升至171.59%。

顯然，綠地控股杠桿水平處于高位，降負債任重而道遠

值得一提的是，今年5月，綠地控股收到上交所的監(jiān)管工作函，對其2019年投資收益大幅提升及處置交易性金融資產取得的投資收益等提出了問題。

說了這么多，歸納為一句話，綠地控股的資金鏈非常緊張，一旦操作不當，就有可能引發(fā)更嚴重的后果。

這種擔心也并非空穴來風。網(wǎng)絡上有關綠地地產項目的投訴不斷，至少千余條，包括海南、安徽、江蘇、河南、陜西、山西、四川、甘肅等省份，幾乎涵蓋綠地在全國所有項目。比如，海南三亞綠地悅瀾灣項目被曝欺騙業(yè)主，房屋層高被指與合同不符。同時，該項目精裝修質量不達標，偷工減料問題嚴重，已導致多數(shù)業(yè)主無法按時收房。

另據(jù)中國裁判文書網(wǎng)公布的裁決書顯示，綠地控股集團被曝涉及多樁訴訟財產保全案件查封，或凍結賬戶8000余萬元。其中，2019年12月16日，中天建設集團有限公司向青島市市北區(qū)人民法院申請訴前財產保全，請求凍結綠地控股集團青島置業(yè)有限公司銀行存款1300萬元或查封、扣押其他同等價值的財產、權利。

還有一個不容易發(fā)現(xiàn)的問題。從近4年綠地控股的新增權益樓面均價來看，2016-2019年綠地控股平均樓面均價分別為5763元/平方米、2274元/平方米、1877元/平方米和4185元/平方米。明顯，前面三年綠地控股的整體權益拿地單價呈現(xiàn)下降趨勢。這從一方面也佐證了綠地控股的拿地策略從一二線向三四五線。

但從節(jié)奏上看，綠地控股明顯慢了半拍，沒趕上三四線城市去庫存的紅利期，銷售承壓是必然。而其在2019年拿地單價同比上升主要原因是綠地加大了二線城市的拿地占比。問題還在于，最近地產市場回暖，但主要集中在一線城市，對于手里囤積了不少三四線地產的綠地控股來說，踏錯節(jié)奏是個很頭疼的問題。

此外，在今年5月，有舉報人除了舉報綠地集團京津冀事業(yè)部營銷管理部總經理被實名舉報與已婚女下屬有不正常關系之外，還曬出的種種證據(jù)還表明這位綠地集團營銷總還有挪用公款、洗錢等嚴重問題的嫌疑，這無疑暴露出綠地內部所存在的管理漏洞或制度缺失。

糟糕的業(yè)績也讓中證指數(shù)公司在去年6月宣布，將綠地控股調出上證50。

值得玩味的是，資本再次展現(xiàn)出瘋狂的一面，就在外界認為綠地控股三連板后將哪里來那里去時，7月6日開盤后不久其再度漲停。難道，“免稅”緋聞成真?

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