各地樓市的放松政策在加碼推出。

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從2022年初的以購(gòu)房補(bǔ)貼或公積金貸款放松等為主，到較低能級(jí)的城市調(diào)整首付比例，再到鄭州對(duì)限購(gòu)、限售、限貸政策的調(diào)整，近來(lái)，多重突破“四限”的松綁政策逐步蔓延，高能級(jí)城市也漸次加入。

3月以來(lái)，南京、蘇州等強(qiáng)二線城市跟進(jìn)放松調(diào)控，例如對(duì)外地人購(gòu)房要求從社保連續(xù)繳納滿2年降低至6個(gè)月等。6月時(shí)，廣州的限購(gòu)政策也出現(xiàn)些微松動(dòng)，成為一線中首個(gè)放松“四限”調(diào)控的城市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至7月末，全國(guó)共有385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、公積金、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等。

盡管政策層出不窮，近來(lái)由于銷售淡季疊加停貸事件，7月的樓市表現(xiàn)并不理想。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，商品房銷售金額單月同比-28.2%，降幅環(huán)比6月擴(kuò)大7.4個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來(lái)各地應(yīng)加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場(chǎng)信心，減緩市場(chǎng)下行壓力。

松綁政策持續(xù)增加

對(duì)限購(gòu)的放松，成為近來(lái)不少城市對(duì)樓市松綁的關(guān)鍵舉措。

據(jù)浙江海寧當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，8月16日當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》顯示，對(duì)非本市戶籍居民家庭在海寧市購(gòu)買住房的，享有當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ネ鹊馁?gòu)房政策，同時(shí)新購(gòu)買的住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起即可轉(zhuǎn)讓。也即，海寧市取消了外地居民的購(gòu)房限制政策，且新購(gòu)房不再限售。

8月初，環(huán)京重鎮(zhèn)廊坊市也正式取消了限購(gòu)政策。當(dāng)?shù)毓嫉摹蛾P(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》顯示，全面取消戶籍、社保個(gè)稅等方面不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的“限制性購(gòu)房條件”，對(duì)“北三縣”和“雄安新區(qū)周邊”的住房限售年限要求也全面取消。

近日，蘇州下轄的昆山、太倉(cāng)也加入取消限購(gòu)的大軍。記者從兩地的房產(chǎn)交易中心處獲悉，兩地對(duì)外地人的購(gòu)房政策予以放寬，非本地購(gòu)房者可直接購(gòu)買首套住房。而此前非本地購(gòu)房者兩市購(gòu)房需繳納6個(gè)月的社保。

事實(shí)上，南京、蘇州這兩個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的高能級(jí)城市則從今年4月份以來(lái)，對(duì)限購(gòu)的門檻和要求持續(xù)降低。

其中，南京將此前執(zhí)行的非本地購(gòu)房者在南京購(gòu)買首套房時(shí)需繳納2年社保的要求，逐步降低至6個(gè)月。蘇州也遵循了相似的步驟，將非本地購(gòu)房者置業(yè)的門檻從連續(xù)繳納2年社保，放松至累計(jì)繳滿2年社保，之后再進(jìn)一步將社保繳納時(shí)限縮短至連續(xù)6個(gè)月。

大灣區(qū)的城市也在松動(dòng)限購(gòu)政策。6月初，佛山發(fā)布樓市新政，將限購(gòu)的區(qū)域大幅度縮減，至禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道三個(gè)街道。

同樣在6月初，廣州的限購(gòu)政策出現(xiàn)些許松動(dòng)，對(duì)非廣州市戶籍人士，納稅證明斷繳或補(bǔ)繳累計(jì)不超過(guò)三個(gè)月的，視同正常繳納，可購(gòu)房；同時(shí)，符合條件的非戶籍退休人員購(gòu)房。廣州成為首個(gè)放松限購(gòu)的一線城市。

不止是對(duì)限購(gòu)政策的松綁，許多城市近來(lái)也開始對(duì)限貸政策有所松動(dòng)。8月12日，蘇州、南京等城市便對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策進(jìn)行了調(diào)整，即貸款結(jié)清后，再購(gòu)房時(shí)，首付比例從此前的5成降低至3成；貸款未結(jié)清的，首付比例也從此前的8成降低至6成。

有南京當(dāng)?shù)氐闹薪槿耸肯蛴浾弑硎荆赘侗壤{(diào)整的消息傳出后，有許多購(gòu)房者前來(lái)咨詢。但此后有消息稱，南京對(duì)該政策的調(diào)整暫緩執(zhí)行。

8月15日，廣東惠州在取消部分地區(qū)的限購(gòu)后，也將首次購(gòu)買普通住房的首付款比例從此前的25%降低至20%，以激活當(dāng)?shù)貏傂琛?/p>

福州也時(shí)隔6年對(duì)房貸的首付比例進(jìn)行了調(diào)整。8月17日，據(jù)福州市房管局網(wǎng)站披露，即日起，福州五城區(qū)首套房首付比例，不論購(gòu)房者戶籍是否在福州五城區(qū)，均為30%；而在福州市五城區(qū)有一套商品住房、貸款結(jié)清的情況下，首付比例由原來(lái)的50%調(diào)整為40%。

事實(shí)上，2022年以來(lái)，已有83城相繼放松了限貸政策，降低了改善型需求的購(gòu)房門檻，有利于釋放該類需求。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，有57城首套房首付比例下調(diào)至20%，如蘭州、貴陽(yáng)、南通等城市；44城實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，如鄭州、宜昌、肇慶等城市，首套貸款已結(jié)清再購(gòu)買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策；此外，還有41城下調(diào)二套房首付比例，包括濟(jì)南、沈陽(yáng)、溫州等在內(nèi)的33城二套首付下調(diào)至30%。

東北證券認(rèn)為，蘇州、無(wú)錫、惠州等較高能級(jí)城市釋放的寬松政策，將為今年的金九銀十乃至四季度銷售營(yíng)造良好的購(gòu)房環(huán)境。

有城市鼓勵(lì)國(guó)企收購(gòu)困難房企滯銷房

盡管目前各地放松政策迭出，但整體來(lái)看，市場(chǎng)恢復(fù)仍顯得頗為乏力。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前7個(gè)月，商品房銷售面積累計(jì)同比下降23.1%，7月單月降幅達(dá)到28.9%，降幅環(huán)比擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，前7個(gè)月，商品房銷售金額累計(jì)同比下降28.8%，7月單月降幅達(dá)28.2%，環(huán)比擴(kuò)大7.4個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)國(guó)金證券研報(bào)顯示，7月居民中長(zhǎng)期新增人民幣貸款額延續(xù)低迷，同比下降62.6%。“2022 年以來(lái)，每月居民中長(zhǎng)期貸款（多為住房貸款）新增額同比均為負(fù)，主要由于居民購(gòu)房意愿不高，更傾向還貸，導(dǎo)致住房貸款新增額較低。”

另?yè)?jù)華安證券研報(bào)顯示，2022年8月至15日，其監(jiān)測(cè)的30個(gè)大中城市高頻成交面積數(shù)據(jù)顯示同比降幅在24.9%，銷售情況仍不算樂(lè)觀。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策力度仍需再加大。克而瑞稱改變當(dāng)前市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)，現(xiàn)階段重塑市場(chǎng)信心很關(guān)鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳，包括嚴(yán)守“保交樓”政策紅線、加碼需求端政策力度等。

目前來(lái)看，在“保交樓”方面，7 月的政治局會(huì)議已強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。近期，包括浙江寧波、安徽合肥、陜西咸陽(yáng)、河北石家莊等在內(nèi)的多個(gè)城市召開座談會(huì)，敦促企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，保證項(xiàng)目交付，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月15日，浙江省湖州市發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確提及，對(duì)本地區(qū)同一個(gè)出險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目，適當(dāng)放寬資金使用限制，允許項(xiàng)目資金在本地區(qū)內(nèi)不同項(xiàng)目間統(tǒng)籌使用，確保被調(diào)出資金的項(xiàng)目在“保交樓”無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、償還房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)融資，且留足至產(chǎn)權(quán)辦理所有費(fèi)用的基礎(chǔ)上，盈余資金可支持其他項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置。同時(shí)，對(duì)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)，作為保障安置用房等。

在加碼需求端政策方面，克而瑞認(rèn)為，從當(dāng)前各項(xiàng)放松政策的效果來(lái)看，放松限購(gòu)、限貸是更利于拉動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)的類型。由此，該機(jī)構(gòu)建議，除了一線城市限購(gòu)政策仍需從緊執(zhí)行之外，建議二線及三四線城市取消限購(gòu)，同時(shí)下調(diào)首付比例。

上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在輪番政策暖風(fēng)的作用下，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將有望逐步回穩(wěn)。

碧桂園管理層在8月18日的投資人交流會(huì)上也提及，相信在政府積極的主導(dǎo)下，會(huì)因城施策，用足用好，去穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，“我們相信最困難的時(shí)候過(guò)去了，現(xiàn)在是在底部盤整的過(guò)程。”

標(biāo)簽： 宏觀調(diào)控