從西太平洋平靜的海面下潛幾十米，便進入了生機盎然的海底世界。各種生物共處同一空間，有體形龐大的鯊魚，也有身形細小的魚類，生長了幾十年的海龜慢慢悠悠地滑過，成片的珊瑚綿延不絕……

鯊魚需要以魚蝦為食，卻又必須仰仗珊瑚提供的氧氣。在海洋世界這個生態圈中，沒有絕對的強弱之分，每種生物，既是營養的吸收者，也是營養的提供者，沒有誰能夠離開其他生物單獨存在。

(相關資料圖)

它們以這種方式，共同維系了數十萬年，或者更久。

在瑞安廣場26樓，瑞安新天地行政總裁張斌從巨大的窗戶望向淮海中路上的人來車往，聊起和諧自洽的海底世界，眼睛里滿是光芒。

瑞安廣場始建于1994年，是淮海中路上最早建成的一棟甲級寫字樓。辟通于1901年的淮海中路，長約2000米，有“東方香榭麗舍大街”之譽，被視作上海商業品味和調性的代表。

從瑞安廣場步行300米左右，便是久負盛名的上海新天地。被福布斯評選為全球二十大文化地標之一、由瑞安主導的上海新天地，以上海近代建筑的標志石庫門為基礎，改變原有居住功能，賦予商業經營功能，把新的生命力注入這些舊建筑。

作為淮海中路第一座由港資開發建造的寫字樓，瑞安廣場在一眾摩登建筑之間獨樹一幟。上海新天地更是把歷史與未來連接在一起，成為城市卓越社區的先行者與探索者。

海底世界給了張斌很多啟發和靈感，“我們提出‘城·市·人’概念，‘城’可以理解為這些具體的物理建筑，‘市’可以理解為市集、市場，引申為經濟組織以及他們的經濟行為，‘人’則是每一個生活其間的你我。‘城·市·人’其實就是一個海底世界，三者之間彼此都是雙向維系、雙向需要的，每一部分都是營養的吸收者，同時又是營養的提供者，這是我們城市更新理念的底層邏輯。”

他進一步闡釋說，這樣的底層邏輯，是建立在兩個最基本的認知之上的：第一，不管螺旋式還是脈沖式還是其他什么方式，城市是不會停止演變和發展的；第二，絕大多數人對于更美好的生活方式的追求，是不會停止的。

這兩個基本判斷，幫助張斌和他的團隊建立了穿越周期的長期視野與格局。不同的周期，會有不同的變化和外部沖擊，如果盲目跟隨變化而隨意改變經營策略，很容易隨波逐流，只有在穿越周期的進程中堅守“不變”的清晰戰略，才有可能形成穿越周期的“定力”。

即使目前的行業調整恐怕還未停歇，需要重新錘煉跨越周期的能力，瑞安新天地看重和租戶及合作伙伴的共贏關系，同時也將與城市的關系放在首位。

”以上海新天地為例，我們現在所做的，都是20年前考慮的事情。而我們現在考慮的是，20年后的上海新天地是什么樣子？”他說。

英國歷史學家麥考萊說，“一個浪頭也許很快會平息，然而潮流卻永遠不會停止”。

潮起潮落，城市一直在生長。我們到底需要怎樣的城市和社區？什么樣的城市和社區會像海底世界那樣歷久彌新？上海新天地又會更新、生長為怎樣的社區？

用生態系統邏輯去思考

1997年，在美國舊房改造專家本杰明·伍德建筑設計事務所和具有深厚東方文化背景的新加坡日建設計事務所幫助下，太平橋新天地項目完成總體規劃，并于2001年年底建成第一期。從那時到去年，走過20周年的上海新天地，正迎來蛻變時刻。

張斌把上海新天地定義為“文化及社交目的地”(Culture & Social Destination)，“早期的時候，我們描述這里為‘城市的會客廳’，更多的是從生活方式的角度切入。隨著第一個生命周期的完成，到了中期，我們聚焦在‘回歸社交的本質’，把這里打造成一個真正有活力的地方。”

“我們的理念，是不做傳統的房地產企業，一旦進入一座城市投資，必須在當地深耕，與城市一起成長，并且致力于將當地文化發揚光大。”張斌以上海新天地為例表示，“我們用了20年，整體工程才開發了70%，可見我們同城市一道成長的決心和毅力。這件事情，如果從長期主義的視角來看，可以很明顯地發現，中國特大城市在環境保護、建設未來城市這一塊，將釋放巨大的機遇空間。”

今時今日，年輕人更加追求體驗性服務，特別是“創意階層”更強調自我價值、自我文化的實現和表達，上海新天地如何回應這種變化？

2019年，張斌帶領團隊考察了紐約、倫敦和東京等城市之后發現，類似倫敦西岸這樣的形態，是能夠代表整座城市的精神和文化的，“年輕一代對于社交、休閑、娛樂、辦公等模糊界限功能板塊的需求是非常明確的，我們如何運用日新月異的科技手法，將歷史的文化底蘊和城市的更新發展更好地融合在一起？”

這就是“大新天地NEXT 20規劃”的出發點，其核心目標，是打造具有辨識度、包容性、創造力的可持續城市社區。以“新天地，上海心”為發展愿景的大新天地計劃，則進一步明確，將為上海打造“世界級復合功能都心區”，助力城市精神永續與城市辨識度提升。

張斌順手在會議室的白板上，寫下了活力空間開發者、無界社區運營者、產業生態培育者、多元資本運作者等四個關鍵詞。

海底世界是一個巨大的隱喻，張斌喜歡用生態系統邏輯去思考，“我們希望上海新天地能夠進化為一個生態系統，在這個系統中至少包含三股力量：第一股力量是上海越來越好玩的一群創業階層；第二股力量是新天地本身提供的活力空間；第三股力量就是獨特的文化內容，三者不斷強化，人群、空間、內容串聯一起，構成一個生態系統”。

這一目標，至少對瑞安新天地帶來了兩大挑戰。第一個挑戰，是從原來簡單地提供空間，轉變為深度運營。“要想深度運營，就必須放棄甲方邏輯和賺快錢的傳統思路，通過真正的、長期的創新創造價值，提供整體解決方案。”第二個挑戰，是找到這個生態系統中屬于自己的價值邏輯。“我們服務的是城市和人，當我們為城市和人提供整體解決方案時，得想明白這里面的價值在哪里，去設計生態系統中合適的營養鏈、價值鏈，特別是當某些價值回報不是直接可見的。比如我為城市創造的價值，城市可能反哺什么，我為創意階層創造什么價值，他們會給到我們的什么。”

“燃冉”青年藝術家孵化計劃便由此應運而生。上個月，瑞安新天地與UCCA（尤倫斯當代藝術中心）共同發起三年戰略合作，旨在結合雙方資源和優勢，為青年藝術家提供創作扶持與專業發展的機會。其目的，是為青年藝術家建構一個容納探索與創新的開放場域，開辟以上海大新天地區域為作品呈現舞臺的藝術實驗場，持續為大新天地社區生態多元性提供新的探索。首屆“燃冉”計劃以年度為周期，著重推出青年藝術獎項評選、藝術家駐留項目、藝術季、跨界合作四大創意板塊。

城市和社區為誰而存在

社區是城市空間的基本單元、城市生活的共享物質空間，也是城市人謀生棲居、形塑自我、價值實現的生活家園。社區是與外部世界緊密相連、開放性的社會空間，也是內部網絡高度發達的人居場所。

張斌對于“復合功能都心區”的認同，其實是對過去數十年間中國城市建設中“功能區”與“生活區”割裂的一種糾偏。“我們此前的理念，是生活區域與工作區域分開，居民小區可能白天是一座‘空城’，到了晚上就變成‘睡城’，而上下班時候的潮汐現象就是這一思路的直接后果。”

六七年前，中國建筑師馬清運在被第一財經記者問及最喜歡的城市是哪里的時候，他特意列了一個“上海浦西”，個中原因，正與彼時“把人的需求割裂開來，把城市割裂開來”的做法不無干系。

上海社會科學院文學研究所研究員、《上海文化》雜志社常務副主編包亞明多年研究都市文化，據他觀察，社區其實是一個逐步生長的生命體，“從復合功能的‘Live-Work-Play-Learn’社區開始，在此之上發展了以社交和文化為導向的‘生活目的地’社區，更進一步發展至以人為本、融合線下與線上的體驗與內容、多主體共同參與的共創社區。”

張斌則把這三個階段直接表述為瑞安社區1.0、瑞安社區2.0、瑞安社區3.0，“這個發展過程，不是顛覆，而是迭代，每一個版本都汲取了前一個版本的長處和優點。社區既是生活場所，也是發展場景，更是生態系統。”

技術史學家劉易斯·芒福德在《城市發展史》中說：“城市應該為愛人和朋友而建。”張斌非常喜歡這個觀點，在他看來，這意味著卓越社區必須滿足“永續”、“活力”、“韌性”三個方面的要求，“‘永續’是卓越社區的終極追求；‘活力’是卓越社區的內在發展動能，能夠不斷提升社區的互動性與有機性；‘韌性’是卓越社區可持續發展的關鍵品格和能力，能夠推動社區完成的持續的高質量迭代發展。”

事實上，卓越社區的這三個關鍵方面，對應的正是整個社會面臨的“生存”、“增長”、“生長”三個通用需求：“永續”是社會和城市生存的基礎，也是基于未來視角的考慮；“活力”解決的是發展問題，其中包含經濟、文化、創新增長；“韌性”是生長張力的來源，能夠推動社區完成持續的高質量迭代發展。

“社區是城市的組成部分，也是城市的微縮，社區的發展本質，就是‘城-市-人’的融合。”張斌的理念，與丹麥城市設計師揚·蓋爾在《人性化的城市》中提出的觀點不謀而合——

“人是為行走而生的。在人群中行走的過程中，生活中大大小小的事情逐漸展開……在城市里，步行的意義遠不止如此；人們和周邊的社區之間產生直接的聯系——新鮮的空氣、戶外的運動、自由的生活樂趣，也獲得經驗和信息。”

標簽： 淮海中路