房地產市場再迎重磅利好，這次是預售資金監管保函業務。

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11月14日，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱《通知》），支持優質房企可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

東方金誠首席宏觀分析師王青對第一財經表示，以保函置換部分監管資金，意在為房地產企業減輕流動性壓力，控制房企信用風險。近期，保交樓政策加碼，此舉也意味著監管層對預售款監管更為靈活，不會對保交樓形成負面影響。

穩健的現金流是支撐房地產企業的關鍵。近一段時間，多部門頻頻出手穩樓市，力度空前，監管強心劑下，地產股情緒拉滿。

置換資金“可蓋樓也可還債”

從內容來看，《通知》對于房企準入資質、置換額度、置換期限、資金用途、參與銀行均作了明確要求，以確保專款專用，保障政策風險可控。

在額度方面，《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。

在期限方面，《通知》明確，商業銀行要合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權首次登記預售資金協議解除后，保函相應失效。

“房地產銷售低迷，加之房地產信用環境偏緊，部分房企現金流壓力相對較大，國內金融管理部門積極采取措施，支持房地產融資，有助于緩解房地產融資壓力，對于穩定市場信心、促進房地產復蘇有重要意義。”光大銀行宏觀研究員周茂華對記者說。

當然，并不是所有房企都可以使用預售監管資金。《通知》特別強調，對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關聯關系的，要充分評估項目風險。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這說明此次銀行保函政策，主要是支持短期有流動性風險的、但企業基本穩健的企業，而一些有明顯爆雷風險的企業無法享受此類政策。

在資金用途方面，《通知》規定，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

“此次被置換出來的預售資金，在使用方面已有非常大的創新，通俗說‘可以蓋樓也可以還債’。“過去有些地方比較僵硬，只限定為‘蓋樓’”。這也有助于房企通過此類資金更好地償還債務，更好化解債務風險。”嚴躍進稱。

預售款監管更為靈活

商品房預售資金是開發商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款，包括定金、首付款、后續付款、按揭付款等。

在此輪房地產行業下滑調整過程中，預售制度和預售資金監管受到前所未有的質疑。這是因為，部分城市商品房預售資金監管不到位，一些房地產開發企業違規挪用預售資金，嚴重侵害了購房人合法權益。

不少業內人士認為，為保交樓，去年以來預售資金監管開始趨嚴，主要表現為提高了監管額度、嚴控資金支取等等，但這也讓企業的流動性更加緊張，給保交樓帶來不利影響。

“此前嚴格的預售資金管理，盡管短期內強化了保交樓，但對房企償還到期債務影響較大，進而限制了房企融資，最終也會給保交樓帶來一定不利影響。”王青稱。

實際上，預售資金監管是多方參與的動態過程，涉及主體包括監管行政部門、監管銀行、按揭銀行、開發貸銀行、開發商等等。

《通知》明確了商業銀行開具保函置換預售監管資金應符合的要求：監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務。商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

同時規定，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

招聯金融首席研究員董希淼對記者表示，《通知》不會對預售資金監管和項目交付產生大的影響。不過，銀行仍應堅持標準，審慎出具保函，必要時可要求房地產企業采取有效的增信措施，嚴格防范保函業務風險。各地推進此項業務時應按照市場化、法治化原則，地方政府不得強制銀行開具保函。

中國銀行研究院高級研究員李佩珈也對記者表示，對銀行來說，保函出具對象主要為監管賬戶開立在本行的房地產企業，這意味著保函的還款來源能得到充分保證（以該房企的預售資金為還款來源）。但這并不意味著該保函業務沒有風險。“事實上，如果該房地產項目最終發生違約，該預售資金在所有權歸屬上應屬于相關購房人等，所以銀行債權將被‘懸空’，從而不得不承擔該保函業務的授信風險，加大不良資產壓力。因此，《通知》也特別要求‘銀行要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備’。”

穩樓市力度空前

實際上，為創新商品房預售資金監管模式，管好用活項目資金，不少城市提出了適度的保函代替政策。

比如，今年5月，在監管資金方面，廈門允許房地產開發企業采用商業銀行保函替代一半的應留存預售監管資金，支持企業盤活資金。

再比如，今年9月，中國銀行咸陽分行成功為某房地產企業開具商品房預售資金監管保函1992萬元，該筆業務是陜西省金融機構為房地產開發企業辦理的首筆商品房預售資金監管保函業務。

根據《咸陽市商品房預售資金監管辦法》規定，監管部門在核算監管標的額的基礎上，對于在咸陽市住房和城鄉建設領域信用信息平臺公示信用等級為A級的開發企業，預售資金監管標的額可下浮20%，但對下浮的監管標的額需提供銀行保函；開發企業可以憑銀行出具的見索即付保函申請使用等額的預售監管資金。

“過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許。此次監管定調，有助于各地工作的開展。通過銀行保函的方式來置換預售資金，減少了預售資金的沉淀，對于加快此類資金使用和周轉有積極作用。”在嚴躍進看來，《通知》出爐意味著銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可。

穩健的現金流是支撐房地產企業的關鍵。日前，《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，明確了16項舉措支持促進房地產市場平穩健康發展，涵蓋開發貸、信托貸款、并購貸款、貸款展期、保交樓、個人房貸、個人征信、租賃市場等多個方面。

此前，央行宣布重啟“第二支箭”，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計可支持約2500億元民營企業債券融資。多部門已頻頻出手穩樓市，力度空前。

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