房地產(chǎn)是中庚基金明星基金經(jīng)理丘棟榮2022年四季度加倉力度最大的板塊之一。在其代表作中庚價值領(lǐng)航中，丘棟榮四季度分別加倉越秀地產(chǎn)（00123.HK）和中國海外發(fā)展（00688.HK）2108.7萬股和308.75萬股。中庚價值靈動靈活配置則大舉加倉金地集團（600383.SH），使其新晉成為該基金前十大重倉股，并加倉保利發(fā)展（600048.SH）8.11萬股。

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“大盤價值股中的地產(chǎn)板塊是我們重點關(guān)注的投資方向。”丘棟榮在四季報中這樣表示。

丘棟榮并非個例，“看好房地產(chǎn)板塊”已成為公募們不約而同的共識。而在1月9日接受媒體采訪時，私募大佬林園表示2023年整個地產(chǎn)板塊都有機會。

風(fēng)險充分釋放后投資價值“理應(yīng)有所回升”

供給端的收縮、風(fēng)險的充分釋放以及需求端回升是丘棟榮配置地產(chǎn)板塊的幾大原因。

他認(rèn)為，供給端收縮是最為確定的一環(huán)，地產(chǎn)及其投資下行速度極快，資產(chǎn)負(fù)債表的崩壞意味著即時的出清和未來供應(yīng)的緊缺，供給收縮至中長期的底部中樞，地產(chǎn)風(fēng)險充分釋放，地產(chǎn)投資價值理應(yīng)有所回升。

而從需求端來看，房地產(chǎn)是恢復(fù)和擴大國內(nèi)消費至關(guān)重要的一環(huán)，房地產(chǎn)市場回歸正?；?，既有利于經(jīng)濟穩(wěn)增長，也有利于滿足住房多樣化需求的實現(xiàn)。歷史已表明房地產(chǎn)的需求是長期存在的，所以房地產(chǎn)內(nèi)生的需求和積極的政策引導(dǎo)下，需求回升是大概率的。

從房地產(chǎn)企業(yè)看，房地產(chǎn)政策在企業(yè)端進(jìn)一步放松，尤其是股權(quán)融資的放開，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)有望強化資產(chǎn)負(fù)債表，在房地產(chǎn)市場低迷期間低成本投資擴張，對其未來市場占有率的提升和盈利能力的上行均有支撐。

上述優(yōu)質(zhì)房企集中于可股權(quán)融資、高信用、低融資成本優(yōu)勢的龍頭公司，抗風(fēng)險能力、潛在成長性和盈利質(zhì)量都會更為優(yōu)異，并且當(dāng)前的估值極低，有較好的回報潛力。而且在丘棟榮眼中，相比而言港股中的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，估值更為便宜，同時經(jīng)營策略更穩(wěn)健，逆勢擴張，擁有持續(xù)的內(nèi)生增長能力。

“加碼龍頭地產(chǎn)公司”也是大多數(shù)公募機構(gòu)的策略。2022年三季度，公募基金持股集中度持續(xù)創(chuàng)出2017年以來的歷史新高。根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)，三季度公募基金加倉比例TOP5的地產(chǎn)股分別為保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、金地集團和建發(fā)股份，傳統(tǒng)全國性頭部房企之外，強信用的二線區(qū)域龍頭亦得到資金青睞。持倉市值TOP5的地產(chǎn)股持倉總市值占板塊持倉總市值的比重達(dá)到66%，環(huán)比上升4.45個百分點，持股集中度連續(xù)提升4個季度，繼續(xù)創(chuàng)出2017年以來的歷史新高。

東高科技投研學(xué)院副院長楊波認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的分化會進(jìn)一步深化，具備上市資格、融資資格，或者具有高信用背書的房產(chǎn)企業(yè)有望在這輪調(diào)控中勝出。房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)會初步形成，強者恒強。

而龍頭房企是否受益，最終扭虧，主要看是否解決融資問題，其次就是當(dāng)初拿地的成本占比。前者保證活下來，后者解決盈利問題。總體來說龍頭房企大都具有上市身份，具備較強融資條件，優(yōu)質(zhì)地塊占比高，本次新規(guī)解決了融資問題，最終都會受益，扭虧為盈的。這也是資本市場熱烈追捧房地產(chǎn)板塊的根本原因。

不約而同的共識

從各大公募機構(gòu)們針對2023年的市場展望來看，看好房地產(chǎn)板塊個股是他們“不約而同的共識”。

華夏基金認(rèn)為，2023年要實現(xiàn)經(jīng)濟重啟首先要化解風(fēng)險，地產(chǎn)是重要部分。既要保交樓解決社會民生風(fēng)險，又要保主體解決金融信用風(fēng)險。

華夏基金復(fù)盤發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)超額收益最明顯的階段是商品房銷售同比變化上行的階段，而銀行超額收益最明顯的階段是商品房銷售同比變化轉(zhuǎn)正的階段，因而地產(chǎn)銷售回升之前，地產(chǎn)鏈（建材、家居、家電）和金融板塊的投資機會或會進(jìn)一步看到。

不過至少目前來看，雖然2022年末頭部房企銷售出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但就目前而言房地產(chǎn)銷售市場拐點仍未出現(xiàn)。東吳證券對2023年房地產(chǎn)銷售持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。在中性情景假設(shè)下，預(yù)計2023年全國房地產(chǎn)銷售面積、新開工面積、投資金額、竣工面積分別同比下降-3.9%、-13.1%、-3.5%、-3.9%。

廣發(fā)基金宏觀策略部表示，2023年在股票行業(yè)配置上，會適度增加消費和地產(chǎn)鏈方向的配置。從數(shù)據(jù)上看，防控優(yōu)化利好消費，地產(chǎn)放松利好地產(chǎn)鏈，而食品飲料是二者受益的交集。

但考慮到疫情和地產(chǎn)修復(fù)的復(fù)雜性，以及經(jīng)濟修復(fù)的彈性有限，廣發(fā)基金表示未來半年仍然存在較多波折的可能性，因此在投資上應(yīng)該適度逆向。

南方基金首席投資官（權(quán)益）兼權(quán)益投資部總經(jīng)理茅煒表示，以地產(chǎn)鏈和金融為代表的傳統(tǒng)經(jīng)濟板塊估值極低，當(dāng)前地產(chǎn)鏈條（包括金融）產(chǎn)業(yè)基本面和資產(chǎn)價格都出現(xiàn)了非常充分的調(diào)整，基本面修復(fù)的確定性較高，但這些資產(chǎn)長期空間有限，估值瓶頸明顯，主要做基本面的修復(fù)。

嘉實基金認(rèn)為，2023年房地產(chǎn)政策糾偏外加疫后復(fù)蘇帶來需求改善的可選消費和周期相關(guān)的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈都值得關(guān)注。

通聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊當(dāng)前市盈率為11.09倍，處于較低位置。

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，雖然代表政策“三支箭”的信貸、債券、股權(quán)融資支持對房地產(chǎn)企業(yè)放開，表明房企“政策底”已至。但“市場底”還未到來。

新時代財富研究院宏觀研究負(fù)責(zé)人劉祥東對第一財經(jīng)記者表示，從“政策底”到“市場底”的過渡通常會有時滯，時滯的長短主要取決于經(jīng)濟大環(huán)境的整體復(fù)蘇進(jìn)度和政策的執(zhí)行情況。盡管如此，房地產(chǎn)市場逐步向好發(fā)展的態(tài)勢不會改變。

楊波則認(rèn)為房企“市場底”大概率會滯后到來，預(yù)計在明年5月左右，晚一點甚至到10月。楊波認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度暫時不會大幅提升。

“2023年土地市場真正迎來回暖的關(guān)鍵在于民企拿地能力何時會恢復(fù)，民營房企作為過去土地市場拿地主力，根據(jù)過往歷史周期經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資能力恢復(fù)一般來說滯后于銷售恢復(fù)3-6個月。”東吳證券分析師陳睿彬在研報中寫道。

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