今年2月以來(lái)，REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。截至4月28日，有5只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)，年初至今27只產(chǎn)品平均跌幅為3.68%。

(資料圖)

有機(jī)構(gòu)人士分析認(rèn)為，此輪下跌既受經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑、解禁后的減持壓力及利潤(rùn)分派后的價(jià)格差異等客觀情況的影響，也受價(jià)格觸及止損線、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)負(fù)面信息被過度解讀和反應(yīng)、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴(kuò)散等非理性因素的影響。當(dāng)前價(jià)格已有回歸趨勢(shì)，具備了一定投資價(jià)值。

“拉長(zhǎng)投資周期來(lái)看，REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況、分紅情況、宏觀市場(chǎng)等基本面因素而波動(dòng)，長(zhǎng)期看市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)過多偏離實(shí)際資產(chǎn)公允價(jià)值。因此，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值回歸。”一位業(yè)內(nèi)資深人士稱。

他同時(shí)稱，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，我國(guó)公募REITs依然具備較強(qiáng)的投資價(jià)值。

短期二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格承壓，長(zhǎng)期投資價(jià)值顯現(xiàn)？

2023年初至4月28日，已有21只REITs產(chǎn)品跌破2022年末價(jià)格，僅有6只REITs年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益。

分行業(yè)來(lái)看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉(cāng)儲(chǔ)物流下跌1.07%，保障性租賃租房下跌1.08%，生態(tài)環(huán)保下跌3.86%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

“REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格直接影響著投資者的買入成本及實(shí)際分派率。投資者可分別關(guān)注其二級(jí)市場(chǎng)分派率及投資IRR，以衡量二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)水平是否符合自身收益需求。”某機(jī)構(gòu)投資者負(fù)責(zé)人稱。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，以4月28日收盤價(jià)來(lái)計(jì)算，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品分派率為3.77%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類產(chǎn)品內(nèi)含報(bào)酬率為6%，較以2022年末收盤價(jià)分別高出約0.19個(gè)百分點(diǎn)和0.53個(gè)百分點(diǎn)。其中，以4月28日華夏中國(guó)交建REIT收盤價(jià)計(jì)算，其對(duì)應(yīng)的IRR高達(dá)9%。

從公募REITs上市以來(lái)的整體收益表現(xiàn)來(lái)看，截至2023年4月28日，已上市的27只REITs平均漲幅為11.40%，跑贏同期滬深指數(shù)。其中絕大部分公募REITs實(shí)現(xiàn)正收益，14只REITs累計(jì)收益率超10%，2只REITs累計(jì)收益率超30%。

對(duì)此，上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，這說(shuō)明公募REITs自2021年首批產(chǎn)品上市后整體漲勢(shì)較好，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，再加上產(chǎn)品價(jià)格因近期市場(chǎng)下探現(xiàn)已處在價(jià)值洼地，區(qū)間產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，長(zhǎng)期投資價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。

一般而言，公募REITs的投資價(jià)值包括分紅和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差兩部分，長(zhǎng)期投資更看重產(chǎn)品的分紅。REITs的一大特點(diǎn)是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進(jìn)行分配。

截至4月28日，披露2022年年報(bào)的20只公募REITs中，共計(jì)14只完成了2022年可供分配金額的實(shí)際分配。從分紅情況來(lái)看，公募REITs呈現(xiàn)出了高比例的穩(wěn)定分紅，前述14只REITs2022年全年的實(shí)際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實(shí)際分配比例均在95%以上。在披露的一季報(bào)中，高速公路板塊可供分配金額完成度均在20%以上，部分REITs超過30%。

上述機(jī)構(gòu)投資者負(fù)責(zé)人稱，基金分紅的穩(wěn)定性主要關(guān)注可供分配金額預(yù)測(cè)的合理性及實(shí)際完成度。對(duì)于前者，投資者可根據(jù)招募說(shuō)明書中披露的有關(guān)信息，判斷可供分配金額預(yù)測(cè)是否已充分評(píng)估未來(lái)運(yùn)營(yíng)期間的潛在風(fēng)險(xiǎn)、是否考慮了其潛在影響。對(duì)于實(shí)際完成度，投資者可追蹤二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品的信息披露情況。

底層資產(chǎn)業(yè)績(jī)修復(fù)，投資者可關(guān)注這些方面

與其他基金產(chǎn)品不同，REITs產(chǎn)品幾乎100%投資于底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此底層資產(chǎn)的價(jià)值決定了REITs的價(jià)值。那么27只REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)情況如何，投資者需要關(guān)注哪些方面？

“投資者可關(guān)注產(chǎn)品估值時(shí)各項(xiàng)參數(shù)假設(shè)，以產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目為例，主要參數(shù)包括折現(xiàn)率、出租率、市場(chǎng)租金、收繳率等。評(píng)估參數(shù)應(yīng)合理反映項(xiàng)目所處區(qū)域、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等因素對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并與項(xiàng)目歷史經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)基本保持一致性。”上述機(jī)構(gòu)投資者負(fù)責(zé)人稱。

他同時(shí)稱，作為在二級(jí)市場(chǎng)交易的產(chǎn)品，REITs的資產(chǎn)估值還受到利率環(huán)境的影響。一般而言，利率水平越低，對(duì)于REITs的估值越有利。此外，根據(jù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當(dāng)高等級(jí)城投債收益率上升時(shí)，對(duì)REITs市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)向影響。投資者可關(guān)注公募REITs的預(yù)計(jì)年化分派率與高等級(jí)城投債收益率、國(guó)債收益率的差額區(qū)間。

具體從底層資產(chǎn)情況來(lái)看，截至4月28日，20只REITs產(chǎn)品披露了2022年年報(bào)。15只非高速公路REITs中，2022年預(yù)測(cè)可供分配金額完成率平均為122%，預(yù)測(cè)收入完成率平均為114%。其中，臨港產(chǎn)業(yè)園可供分配金額和收入完成率分別達(dá)到了142%和165%。

而受所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、四季度貨車通行費(fèi)減免10%的政策等因素影響，高速公路行業(yè)在2022年整體表現(xiàn)不佳，平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

到今年一季度，高速公路行業(yè)業(yè)績(jī)有所修復(fù)。根據(jù)已披露的REITs一季度報(bào)，大部分產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費(fèi)收入實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

在其他資產(chǎn)板塊方面，工業(yè)廠房板塊中，臨港、東久等REITs產(chǎn)品可供分配金額完成度超過25%。倉(cāng)儲(chǔ)物流和保障房?jī)纱蟀鍓K的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，其中首次發(fā)布季度報(bào)告的嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT，三個(gè)底層資產(chǎn)在報(bào)告期末時(shí)點(diǎn)的出租率均達(dá)到100%；華夏華潤(rùn)有巢REIT，2個(gè)底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率較2022年有所增長(zhǎng)。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，展望2023年，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價(jià)格因近期市場(chǎng)下探現(xiàn)已處在價(jià)值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，市場(chǎng)有望迎來(lái)上升動(dòng)力。

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