傍晚六點(diǎn)，天還未暗，張瑞就提包下班了，走的時(shí)候公司只剩一個(gè)人。作為從業(yè)近十年的地產(chǎn)人，現(xiàn)在是他工作強(qiáng)度最低、但最焦灼的時(shí)候。今年，張瑞有三個(gè)月工資被拖欠，手下員工也被縮減到最少，即便想轉(zhuǎn)行都困難重重。

年初，張瑞所在的公司曾有過(guò)短暫沸騰，二月樓市“小陽(yáng)春”讓人意外又驚喜。但好景不長(zhǎng)，二季度后市場(chǎng)掉頭向下，公司士氣也再度陷入沉寂。降薪裁員、收縮目標(biāo)、停止投資，成為這家中小型民企的常態(tài)。而放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，這樣的情況并非個(gè)例。

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第一財(cái)經(jīng)采訪了解到，今年樓市經(jīng)歷的“過(guò)山車(chē)”行情，對(duì)地產(chǎn)從業(yè)者的心態(tài)影響頗深。不僅是民營(yíng)企業(yè)，即便風(fēng)頭正盛的頭部央國(guó)企，內(nèi)部同樣充滿危機(jī)感。有不少人提到，這種心態(tài)上的轉(zhuǎn)變，不是今年才發(fā)生，而是自行情變差以來(lái)便持續(xù)下行。

曾經(jīng)高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)，如今已是求職者拋棄的領(lǐng)域，而身在其間轉(zhuǎn)型無(wú)門(mén)的地產(chǎn)從業(yè)者，在面對(duì)市場(chǎng)沒(méi)完沒(méi)了的低迷時(shí)，除了枯坐愁城，仿佛并沒(méi)有更好的選擇。

“該裁的都裁完了”

張瑞是一家中小型民企的員工，此前他在許多頭部房企工作過(guò)，見(jiàn)證了行業(yè)熱火朝天的時(shí)期。三年前，他從一家出現(xiàn)危機(jī)苗頭的公司離開(kāi)，來(lái)到這個(gè)規(guī)模不大、但有一定生存空間的小企業(yè)。麻雀雖小，五臟俱全，他也經(jīng)歷了一段平和滋潤(rùn)的時(shí)光。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)調(diào)整，沒(méi)有企業(yè)能躲開(kāi)周期。張瑞剛來(lái)時(shí)，企業(yè)還有投資拿地等動(dòng)作，不乏向上發(fā)展的跡象；可如今，公司已許久沒(méi)有新增土儲(chǔ)，僅處理在建項(xiàng)目保交付。張瑞直言，核心問(wèn)題還是“房子賣(mài)不動(dòng)”，即便賣(mài)出去，資金也趴在監(jiān)管賬戶上難以回流。

今年以來(lái)，樓市曾出現(xiàn)短暫回暖，但曇花一現(xiàn)后，許多地產(chǎn)人的心態(tài)再度暗淡。“從我們公司銷售數(shù)據(jù)看，2月份是最好的一個(gè)月，后來(lái)不是慢慢變差，而是突然斷層，此后銷售就一直沒(méi)起來(lái)。”他說(shuō)，除了華東等少數(shù)賣(mài)得好的區(qū)域，華南等許多城市銷售都一般，三四線城市表現(xiàn)更差。

即便公司有很多促銷動(dòng)作，比如直接降價(jià)、現(xiàn)金返現(xiàn)，都難以明顯拉動(dòng)成交。在張瑞看來(lái)，現(xiàn)在普通的剛需、包括部分改善群體，在買(mǎi)房上是最為謹(jǐn)慎的，基本上沒(méi)人敢輕易出手，要么就是沒(méi)錢(qián)出手；反而高端市場(chǎng)銷售還不錯(cuò)，越剛需的越?jīng)]人動(dòng)、越往上走市場(chǎng)越好。

二手市場(chǎng)的大量掛牌，對(duì)新房銷售也有一定影響。張瑞便是活生生的例子，年初他把自己一套房子掛出去，本想著趁當(dāng)下市場(chǎng)撿漏換房，沒(méi)想到房子掛了幾個(gè)月一直沒(méi)賣(mài)出去，而他所在城市的二手房掛牌量還在持續(xù)增加。舊的賣(mài)不掉，資金便無(wú)法進(jìn)入新房市場(chǎng)完成改善。

眼看市場(chǎng)行情不振，張瑞的公司也不再是以前“打雞血”的狀態(tài)，內(nèi)部干勁并不足。雖然銷售目標(biāo)、業(yè)績(jī)考核等指標(biāo)會(huì)有，但相較以往已縮水不少，用他的話說(shuō)，現(xiàn)在沖也沖不動(dòng)了。不僅如此，公司各部門(mén)人手都?jí)嚎s到極致，能保證公司基本運(yùn)轉(zhuǎn)、做好手上存量項(xiàng)目即可。

裁員情況也難以避免。“現(xiàn)在該裁的都裁差不多了，已經(jīng)沒(méi)多少人了，聽(tīng)說(shuō)后續(xù)可能還會(huì)減，我手下現(xiàn)在就一兩個(gè)人。”張瑞無(wú)奈稱，以前有新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、交付都要去驗(yàn)收，現(xiàn)在沒(méi)有新項(xiàng)目、也沒(méi)有多余精力，工作量少了許多，把在建項(xiàng)目賣(mài)掉、手上的事處理好就行。

身處裁員降薪漩渦中，張瑞也沒(méi)能避開(kāi)風(fēng)波。今年，他的工資只發(fā)到三月份，而且比以前還少了20%，公積金等也都降到最低標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)他稱，公司為了控成本，越是中層往上降薪、欠薪越嚴(yán)重；那些已經(jīng)被裁的員工，也沒(méi)有一次性拿到賠償，公司簽了協(xié)議要分期支付。

張瑞想過(guò)換工作，但這并不容易。他表示，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)央國(guó)企和部分民企處境較好，但他們更傾向于招基礎(chǔ)崗位、招年輕人，有資歷的反而更難再就業(yè)。更換行業(yè)也存在障礙，“目前消費(fèi)類汽車(chē)類可能有機(jī)會(huì)，但他們不太想要地產(chǎn)人，以前認(rèn)識(shí)的地產(chǎn)獵頭，現(xiàn)在都不干了。”

不過(guò)，并非所有房企都是如此。在張瑞看來(lái)，地產(chǎn)人生存處境如何，與公司老板有很大關(guān)系，有的出險(xiǎn)房企即便處境艱難，但從未克扣員工的工資福利，這樣公司仍有人在積極做事；如果對(duì)員工大力“降成本”，難免影響公司士氣。整體來(lái)講，目前央國(guó)企相對(duì)穩(wěn)定一些。

欠薪風(fēng)波、裁員焦慮，工作環(huán)境的巨變，讓張瑞晚上也頻繁失眠。身邊離開(kāi)地產(chǎn)行業(yè)的人，有的去賣(mài)保險(xiǎn)、做微商，有的在販賣(mài)知識(shí)創(chuàng)業(yè)，還有人開(kāi)始給人算命，而他還沒(méi)有看到走出“圍城”的路。

“在悲觀中尋找曙光”

不同于出險(xiǎn)房企、中小民企，央國(guó)企因經(jīng)營(yíng)情況較為穩(wěn)定，已成為地產(chǎn)舞臺(tái)上的中心角色，從各大銷售榜單到土拍市場(chǎng)，隨處可見(jiàn)央國(guó)企野心勃勃、想要往前沖的身影。

中指研究院分析師鄭俊彤在日前一場(chǎng)行業(yè)直播中表示，1～5月份TOP100房企銷售總額同比增長(zhǎng)8.4%，但增幅較上月下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。Top50企業(yè)中，央國(guó)企銷售額平均增長(zhǎng)71%，混合所有制企業(yè)和民企銷售額平均增長(zhǎng)在20%左右，已違約房企銷售額下降33%。

第一財(cái)經(jīng)在采訪中發(fā)現(xiàn)，相較于民營(yíng)房企，央國(guó)企地產(chǎn)人心態(tài)相對(duì)穩(wěn)定，公司也有沖業(yè)績(jī)的勁頭。即便如此，焦慮也時(shí)常如影隨形，房子難賣(mài)、好地難拿、工作內(nèi)卷，央國(guó)企地產(chǎn)人一樣有煩惱。

李蕊對(duì)此深有體會(huì)。身為一家央企地產(chǎn)從業(yè)者，她最早在北方城市做營(yíng)銷，后期轉(zhuǎn)到了集團(tuán)總部。以前，她所在的區(qū)域公司沒(méi)有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，公司在績(jī)效考核上十分嚴(yán)苛；來(lái)到總部后，雖然在一個(gè)看似不“內(nèi)卷”的部門(mén)，但如今的行業(yè)環(huán)境，讓她體會(huì)到了另一種壓力。

“現(xiàn)在加班基本上是常態(tài)，正常應(yīng)該五六點(diǎn)下班，現(xiàn)在最早也要到七八點(diǎn)，如果出現(xiàn)臨時(shí)性任務(wù)，通宵也是會(huì)有的。”李蕊坦言，雖然自己不在績(jī)效一線，但同樣會(huì)卷一些非事務(wù)性的工作，很多同事已經(jīng)因此主動(dòng)離職，收入方面有人降有人沒(méi)降，去年年終獎(jiǎng)倒是有發(fā)。

對(duì)今年樓市行情的變化，李蕊則有不一樣的感受。“可能1~3月份還是小陽(yáng)春，5月份就降得特別猛。”她表示，但變化不是今年才出現(xiàn)，其實(shí)疫情三年以來(lái)，無(wú)論行情還是從業(yè)者的心態(tài)，一直是緩慢下行的狀態(tài)。即便年初小陽(yáng)春時(shí)，公司內(nèi)部也非常謹(jǐn)慎，從管理層到員工都充滿危機(jī)感。

在她看來(lái)，危機(jī)感主要來(lái)自銷售和拿地，房子難賣(mài)是一方面，另外投拓端也比較困難，現(xiàn)在好地塊競(jìng)爭(zhēng)太激烈。“可能大家覺(jué)得我們效益挺好，但當(dāng)行業(yè)下行時(shí)，在營(yíng)銷和招拍掛上難以突破，便會(huì)有向內(nèi)卷的措施。一些區(qū)域公司如果業(yè)績(jī)不好、項(xiàng)目減少，也會(huì)有減員動(dòng)作。”

上半年樓市復(fù)蘇曇花一現(xiàn)后再度陷入死水一潭的境地，讓從業(yè)者不得不思考后續(xù)政策會(huì)如何推進(jìn)，以及能否為市場(chǎng)帶來(lái)活力等等問(wèn)題，總體上看，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的情緒指數(shù)是偏悲觀的。

李蕊稱，現(xiàn)在從員工到管理層，公司整體屬于有些悲觀、同時(shí)在悲觀中尋找曙光的狀態(tài)。不過(guò)相較而言，央國(guó)企仍比較有沖勁，李蕊每個(gè)月、季度和半年都有考評(píng)，公司也在按年初的內(nèi)控目標(biāo)在沖刺，各個(gè)區(qū)域沖得也很猛，如果有較為困難的區(qū)域，公司也會(huì)有一些攻堅(jiān)克難的措施。

值得注意的是，在談到對(duì)行業(yè)走勢(shì)及調(diào)控的看法時(shí)，多數(shù)房企人士都比較保守。不僅是李蕊，一位頭部民營(yíng)房企人士稱，現(xiàn)在的市場(chǎng)太難定性，不是出臺(tái)幾條政策便能明顯拉動(dòng)的。“身邊即使那些有購(gòu)房需求的朋友，在北京換房也根本換不起，二套首付比例太高了。”

對(duì)于樓市所處的階段以及未來(lái)走勢(shì)，國(guó)盛證券有過(guò)一評(píng)論：房地產(chǎn)行業(yè)總量在2021年已經(jīng)走過(guò)20年長(zhǎng)周期的拐點(diǎn)，2021年后整體是長(zhǎng)坡下行的趨勢(shì)，當(dāng)前處在下坡階段的腰部位置，此時(shí)政策效果會(huì)遜于長(zhǎng)坡上行期（2021年之前）。

（應(yīng)受訪者要求，文中張瑞、李蕊均為化名）

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