最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)房?jī)r(jià)回升加速，這是否意味著美國(guó)房市中期調(diào)整結(jié)束了？

衡量美國(guó)住房活動(dòng)的多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，房屋建筑商和賣(mài)家仍然看到了買(mǎi)家的強(qiáng)勁需求，在其中，活躍房源數(shù)量、新房和現(xiàn)房之間價(jià)差以及賣(mài)家是否拒絕降價(jià)這三個(gè)數(shù)據(jù)，較能描述當(dāng)前美國(guó)樓市真實(shí)圖景，而目前這三個(gè)指標(biāo)看起來(lái)都較為樂(lè)觀。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍甚至引發(fā)了一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的擔(dān)憂，即房地產(chǎn)市場(chǎng)越活躍，美聯(lián)儲(chǔ)就越有可能再次加息，而如果美聯(lián)儲(chǔ)宣布再次加息，這將會(huì)推高已經(jīng)在7%范圍內(nèi)的抵押貸款利率，從而再次影響樓市復(fù)蘇。

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“房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始復(fù)蘇，這對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)來(lái)說(shuō)是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)樽》啃枨笤黾訉⑼聘叻績(jī)r(jià)和租金。”阿波羅首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯洛克(Torsten Slok)認(rèn)為，住房是政府衡量通脹的重要組成部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇使美聯(lián)儲(chǔ)將通脹率從5%降至2%的目標(biāo)變得更加困難。

美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，現(xiàn)在美國(guó)通脹率已經(jīng)降到3%，美聯(lián)儲(chǔ)在7月份升息后，市場(chǎng)預(yù)期美聯(lián)儲(chǔ)最多再升息0.25個(gè)百分點(diǎn)后將停止升息，并在2024年初開(kāi)啟降息周期，屆時(shí)房貸利率將下降，促進(jìn)美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)更快速增長(zhǎng)。

首選指標(biāo)：活躍上市房源

Redfin副首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾 (Taylor Marr)表示，在觀察美國(guó)樓市時(shí)，他的首選指標(biāo)是活躍上市量。該公司數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，今年春季的活躍掛牌量有所下降。6月底，市場(chǎng)上掛牌出售的房屋數(shù)量比上年下降8.1%。對(duì)此，馬爾的解讀是：“這確實(shí)反映出供應(yīng)相對(duì)于需求正在大幅回落。”

在疫情期間，美國(guó)約有 1400萬(wàn)筆抵押貸款獲得了再融資，由于彼時(shí)利率低，很少有房主認(rèn)為出售房屋并放棄在那段時(shí)間獲得的超低抵押貸款利率符合他們的利益。

如果在2023年7月出售房屋，并購(gòu)買(mǎi)新房，可能需要采用7%范圍內(nèi)的抵押貸款利率。

這一現(xiàn)象的結(jié)果就是，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)需求過(guò)剩、供應(yīng)不足的情況，導(dǎo)致美國(guó)部分地區(qū)“房屋競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)”現(xiàn)象重現(xiàn)。

根據(jù)7月25日發(fā)布的標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)，2023年5月美國(guó)平均房?jī)r(jià)和去年同期基本保持不變（-0.5%），房?jī)r(jià)同比增幅最高的4個(gè)城市是芝加哥（5%）、克利夫蘭（4%）、紐約（4%）和邁阿密（3%），房?jī)r(jià)同比降幅最大的城市是西雅圖（-11%），舊金山（-11%），拉斯維加斯（-8%）和鳳凰城（-8%）。

“環(huán)比來(lái)看，5月份美國(guó)平均房?jī)r(jià)比4月上漲了1.2%。該指數(shù)涵蓋的20個(gè)城市全部出現(xiàn)了環(huán)比上漲。”陳躍武認(rèn)為，“這表明房?jī)r(jià)正在加速回升。”

不過(guò)，雖然目前情況顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)在待售房屋短缺的情況下恢復(fù)活力并升溫的跡象，但馬爾表示，他還沒(méi)有準(zhǔn)備好稱之為復(fù)蘇。

他解釋道，目前美國(guó)房屋的需求似乎大于可用供應(yīng)，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，這導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，但要看到的是，當(dāng)利率從2021年的低點(diǎn)翻倍至去年的7%時(shí)，美國(guó)購(gòu)房勢(shì)頭受到了削弱。目前盡管購(gòu)房者已經(jīng)調(diào)整了預(yù)期，但如果利率從今天的7%躍升至更高水平，“購(gòu)房者再次突然停止購(gòu)買(mǎi)，我一點(diǎn)也不會(huì)感到驚訝。”他稱。

新房和現(xiàn)房之間價(jià)差急劇縮小

美國(guó)房屋建筑商一直面對(duì)的問(wèn)題并未解決，就是庫(kù)存短缺。

陳躍武對(duì)記者解釋道：“目前美國(guó)的房產(chǎn)庫(kù)存量是2.5個(gè)月的銷(xiāo)售量左右，遠(yuǎn)低于6個(gè)月的平衡點(diǎn)。目前的美國(guó)房產(chǎn)庫(kù)存量只有疫情前的一半。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。”

美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)通過(guò)月度指數(shù)衡量建筑商的情緒，最近該指標(biāo)較為樂(lè)觀。6月，該指數(shù)在近一年來(lái)首次轉(zhuǎn)正，房屋建筑商也正在縮減降價(jià)力度。美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)表示，他們對(duì)當(dāng)前的銷(xiāo)售狀況以及未來(lái)六個(gè)月的銷(xiāo)售狀況感到滿意。

該協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家迪慈（Rob Dietz）表示：“隨著今年年初以來(lái)建筑商信心持續(xù)逐步上升，單戶住宅建筑的價(jià)格底部正在形成。”

美國(guó)主要房屋建筑商之一Lennar也在上個(gè)月的第二季度財(cái)報(bào)電話會(huì)議上發(fā)表了一些積極評(píng)論。該公司執(zhí)行董事長(zhǎng)米勒 (Stuart Miller)表示，“市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)對(duì)住宅建筑商來(lái)說(shuō)仍將具有建設(shè)性，因?yàn)楸粔阂值男枨罄^續(xù)涌入市場(chǎng)并消費(fèi)價(jià)格實(shí)惠的產(chǎn)品。”

當(dāng)然，米勒也不認(rèn)為供應(yīng)問(wèn)題會(huì)很快得到解決：“我們認(rèn)為供應(yīng)限制將繼續(xù)限制可用庫(kù)存并維持供需平衡。”

“供應(yīng)短缺的核心問(wèn)題不會(huì)在短期內(nèi)解決，因?yàn)榻?5年的（房屋建設(shè)）生產(chǎn)赤字將需要數(shù)年時(shí)間才能解決。”米勒解釋。

陳躍武對(duì)記者解釋道，從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，美國(guó)新房建成量每年平均是100萬(wàn)套獨(dú)棟房，并在2006年高峰時(shí)達(dá)到160萬(wàn)套/年，2007年次貸危機(jī)之后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬(wàn)套，一年跌了70%，隨后就在40萬(wàn)-60萬(wàn)套之間徘徊。

陳躍武說(shuō)，“近三四年，美國(guó)新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬(wàn)套/年，但同時(shí)，從上個(gè)世紀(jì)80年代至今，美國(guó)人口增加了近60%，達(dá)到3.3億人左右，原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達(dá)到供需平衡，但在過(guò)去十幾年中，美國(guó)新房建成量較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端造成一個(gè)非常大的一個(gè)缺口。這個(gè)缺口不是一年能補(bǔ)上。”

因此，美國(guó)房屋建筑商的信心表明他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)高度樂(lè)觀，并恢復(fù)正常。目前，隨著建筑商爭(zhēng)先恐后地滿足需求，新屋開(kāi)工量激增。

事實(shí)上，由于對(duì)現(xiàn)房的需求如此強(qiáng)勁，以至于通常被認(rèn)為比轉(zhuǎn)售更貴的新房在購(gòu)房者眼中變得更加實(shí)惠。數(shù)據(jù)顯示，通常情況下，新房比轉(zhuǎn)售房貴20%，但當(dāng)下，該利差已降至 4%。

其原因在于，建筑商不一定會(huì)大幅降價(jià)，而由于現(xiàn)房房主也不愿意出售，現(xiàn)房?jī)r(jià)格上漲。

賣(mài)家堅(jiān)持不降價(jià)

研究機(jī)構(gòu)Altos Research負(fù)責(zé)人西蒙森表示，降價(jià)與否，是他衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀況的首選指標(biāo)。“具體來(lái)說(shuō)，降價(jià)形成了需求的代表。”他稱。

西蒙森表示：“當(dāng)房屋上市時(shí)，如果目前掛牌的房屋沒(méi)有買(mǎi)家，人們就會(huì)開(kāi)始降價(jià)。”譬如，去年當(dāng)利率上漲時(shí)，降價(jià)幅度也隨之加大。但這種動(dòng)態(tài)發(fā)生了變化：目前降價(jià)幅度比2018年或2019年要少。

對(duì)于那些堅(jiān)持房?jī)r(jià)暴跌的人來(lái)說(shuō)呢？西蒙森說(shuō)，那就要繼續(xù)等待了。

“數(shù)據(jù)中沒(méi)有任何內(nèi)容表明美國(guó)房屋價(jià)格將暴跌，”他補(bǔ)充說(shuō)，即使經(jīng)濟(jì)衰退在今年年底襲來(lái)，導(dǎo)致更多失業(yè)、購(gòu)房需求下降、喪失抵押品贖回權(quán)和困境增加，但這仍然是幾年后的事。

陳躍武則認(rèn)為，以標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)發(fā)布的5月份的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月上漲回升。

“美國(guó)房?jī)r(jià)在2022年6月達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)，之后下降，到2023年1月開(kāi)始回升。5月份的美國(guó)平均房?jī)r(jià)僅比2022年6月的高點(diǎn)差1%。”他認(rèn)為，“數(shù)據(jù)表明，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的中期調(diào)整已經(jīng)于6個(gè)月前結(jié)束。CoreLogic在最近的房市報(bào)告中，預(yù)測(cè)2023年美國(guó)平均房產(chǎn)價(jià)格將上漲3.7%。我們預(yù)測(cè)北卡羅來(lái)納州、亞特蘭大，達(dá)拉斯等地區(qū)的房?jī)r(jià)在2023年將上漲大約5%至10%。”

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