住建部強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，在政策的強(qiáng)預(yù)期之下，一線(xiàn)城市還沒(méi)有等來(lái)政策的關(guān)鍵性調(diào)整，房?jī)r(jià)也并沒(méi)有“應(yīng)聲而漲”。

(資料圖)

在西安、廈門(mén)、成都、長(zhǎng)沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海等核心二線(xiàn)城市中，第一財(cái)經(jīng)8月3日從以上城市的主流商業(yè)銀行、房產(chǎn)中介處了解到，除長(zhǎng)沙、福州之外，目前，這些二線(xiàn)城市均有商業(yè)銀行可以執(zhí)行“名下有一套房但結(jié)清貸款，再買(mǎi)第二套，首付比例和（或）貸款利率按照首套房計(jì)算”的新政，也即二套房判斷標(biāo)準(zhǔn)變更為“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，而公積金貸款政策仍落實(shí)“認(rèn)房又認(rèn)貸”。此外，福州已將二套房首付比調(diào)降一成。

3日晚間，鄭州成為二線(xiàn)城市中率先表態(tài)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市。根據(jù)鄭州住房保障和房地產(chǎn)管理局等八部門(mén)印發(fā)的通知，落實(shí)新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制，結(jié)合評(píng)估情況及時(shí)調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求。

一線(xiàn)城市觀望情緒濃厚

二手房市場(chǎng)往往被稱(chēng)為樓市冷熱的“試金石”。然而，在一系列政策利好之下，熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格的整體跌勢(shì)仍在持續(xù)。

“現(xiàn)在這個(gè)90多平方米的小三居比6月份剛掛牌的時(shí)候降了四十多萬(wàn)，目前來(lái)看房還有議價(jià)空間。”北京望京鏈家某門(mén)店房產(chǎn)中介小謝3日對(duì)記者表示，今年以來(lái)，望京片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了幾波下跌，現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)90多平方米左右的剛需房，無(wú)論是老破小還是次新房，平均都比年初降價(jià)五六十萬(wàn)。

7月29日，北京市住建委表示要“會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求”。緊接著央行明確“下半年要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策”“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

8月3日，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、行長(zhǎng)潘功勝主持召開(kāi)金融支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展座談會(huì)時(shí)再度明確，要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策。

小謝說(shuō)，根據(jù)她們內(nèi)部討論，“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整的可能性不大，但后期商業(yè)銀行貸款利率可能會(huì)進(jìn)行差異化調(diào)整。目前，政策風(fēng)聲大，但落地情況不明朗。整體而言，二手房市場(chǎng)還處在買(mǎi)方市場(chǎng)，近期以來(lái)，不著急置換的賣(mài)方降價(jià)意愿也不大了。“買(mǎi)賣(mài)雙方博弈之下，帶看量有所增多，但成交量依然在谷底。”

在上海松江大學(xué)城附近工作多年的房產(chǎn)中介小張也有類(lèi)似感悟。“業(yè)主預(yù)期開(kāi)始分化。”他告訴記者，一方面，上海熱門(mén)區(qū)域估計(jì)難以調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”，至于其他區(qū)域是否會(huì)變動(dòng)，確實(shí)有一部分業(yè)主在觀望。“我近期遇到兩個(gè)業(yè)主，主動(dòng)上門(mén)要求將房源撤下，想等著新政策出來(lái)再漲價(jià)。”

但另一方面，也有一部分業(yè)主選擇繼續(xù)降價(jià)。小張說(shuō)，在松江某2009年建成的小區(qū)，一套90平方米左右的2居室精裝房，業(yè)主近期降價(jià)了30萬(wàn)元左右，降價(jià)后的掛牌單價(jià)為4.6萬(wàn)元/平方米，而在今年6月，一套相似戶(hù)型的房源成交價(jià)在5.1萬(wàn)元/平方米。

緯房研究院7月31日最新數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，四個(gè)一線(xiàn)城市近半個(gè)月房?jī)r(jià)無(wú)一上漲，其中上海房?jī)r(jià)跌速相對(duì)較高。具體而言，與7月15日相比，7月31日上海房?jī)r(jià)下跌0.58%，廣州房?jī)r(jià)下跌0.38%，北京房?jī)r(jià)下跌0.25%，深圳房?jī)r(jià)下跌0.12%。

“在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，如果剛性及改善性住房需求支持政策全面落地，且力度達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)，但尚不具備上漲的條件。但如果政策落地困難，或采取‘添油戰(zhàn)術(shù)’逐步加碼，容易使市場(chǎng)產(chǎn)生‘未來(lái)購(gòu)房條件更好’的預(yù)期，加重市場(chǎng)觀望，房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌。” 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組2日撰文稱(chēng)。

多個(gè)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市限購(gòu)區(qū)“只認(rèn)貸”

“政策是否調(diào)整、如何調(diào)整，不是我們單位負(fù)責(zé)，得看金融部門(mén)，看商業(yè)銀行。我目前得到的消息是不同銀行執(zhí)行情況可能不同。”3日，當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)就“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’在當(dāng)?shù)厥欠衤涞?rdquo;詢(xún)問(wèn)合肥房管局時(shí)，相關(guān)工作人員如是表示。

招商銀行合肥分行某個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前，如果購(gòu)房家庭在限購(gòu)區(qū)已經(jīng)有一套房子了，但沒(méi)有未結(jié)清貸款，再在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套房，則還按首套房的首付比和貸款利率；如果是非限購(gòu)區(qū)，只要名下沒(méi)有未結(jié)清貸款則首付比可做到二成。

微商銀行某個(gè)貸經(jīng)理則對(duì)記者透露，7月底住建部明確“進(jìn)一步落實(shí)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”之后，目前，該銀行對(duì)于限購(gòu)區(qū)二套房認(rèn)定依然只看是否有未結(jié)清貸款，但對(duì)于非限購(gòu)地區(qū)，則進(jìn)一步放開(kāi)貸款要求。“即便手頭有未還清貸款，再在非限購(gòu)地區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套新房，依然可以做到二成的首付比。”

此外，該名個(gè)貸經(jīng)理坦言，“目前，銀行正想盡辦法放款”。比如，在流水政策方面，如果是成年未婚人士購(gòu)房，其收入水平還達(dá)不到貸款要求，那么可以結(jié)合父母的收入證明，將貸款辦下來(lái)。

事實(shí)上，第一財(cái)經(jīng)調(diào)研、梳理發(fā)現(xiàn)，目前已有西安、廈門(mén)、成都、合肥、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、南京、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南、佛山和鄭州等超過(guò)十幾個(gè)城市實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。其中，如珠海等個(gè)別城市執(zhí)行“房貸結(jié)清可以按首套房商業(yè)貸款利率，但首付比仍按照二套房標(biāo)準(zhǔn)（三成）”外，上述多數(shù)城市，購(gòu)房者在沒(méi)有未結(jié)清貸款的背景下，首付比和商貸利率均參照首套房執(zhí)行。

比如，根據(jù)鄭州去年發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)，執(zhí)行首套房貸款政策。也就是說(shuō)，只要結(jié)清首套房貸款，均可以按照30％的首付購(gòu)買(mǎi)二套房。

截至發(fā)稿，除了鄭州表態(tài)“認(rèn)房不認(rèn)貸”以外，這些二線(xiàn)城市都沒(méi)有在限購(gòu)地區(qū)將“認(rèn)貸”進(jìn)一步放開(kāi)，或者將“認(rèn)貸不認(rèn)房”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)在接受第一財(cái)經(jīng)采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“認(rèn)貸不認(rèn)房”是指不以家庭擁有的房屋數(shù)量來(lái)執(zhí)行貸款政策，二套房購(gòu)買(mǎi)家庭只要還清首套房貸款，再次貸款也按照首套房認(rèn)定。客觀上加速了貸款的流動(dòng)性，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。

王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，目前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體信心不足，這些二線(xiàn)核心城市亟需提振市場(chǎng)信心，恢復(fù)住房市場(chǎng)的消費(fèi)能力。但“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策有利于富裕家庭購(gòu)買(mǎi)多套住房，會(huì)對(duì)普通家庭產(chǎn)生擠出效應(yīng)，形成區(qū)域的貧富分化。因此，尤其是中心城區(qū)的住房，在市場(chǎng)逐漸恢復(fù)之后，有可能會(huì)回到“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策。

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